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1、房地产营销策划韬略中3临江楼盘如何拥有自己的特色？在共同拥有得天独厚的江景的前提下，各大楼盘都在以人为本、张扬个性方面亮出自己的王牌临江楼盘作为一个成功的区域概念吸引了人们关注的目光。自然、江景、豪宅、联合，形成了江景盘的整体特色。但是，如果认为江景盘只是一条珠链上相差无几的珍珠的话，那就错了。同是江景盘，特色各不同。它们倚江而立，相映成趣。在共同拥有得天独厚的江景的前提下，各大楼盘都在以人为本、张扬个性方面亮出自己的王牌。沿江从西到东，各临江楼盘都即将竣工。海琴湾楼如其名，散出浓浓的文化气息。赠送钢琴，举办钢琴、摄影比赛，以及把苏州园林搬上空中走廊。它前观星海音乐厅，后邻中山大学和广州市第六
2、中学。宜利房地产公司总经理曾远明说：不论买楼的是小款还是豪商，只要住在海琴湾都能在音乐文化中找到共鸣。他还透露说，以往买楼送礼，总会有人提出不要赠礼，要求用现金折价补偿。但是海琴湾买楼送钢琴，没有一户说希望拿钱的。楼上楼下，户户钢琴声声，这就是海琴湾的特色。珠江广场，作为沿江豪宅中最大的楼盘，以营造一个成功人士的生活空间为主旨，从园林到设计均显得比较大气。特别是沿江楼底层架空，中心花园、绿化带、珠江一览无余，真正因珠江而得广场。丽景湾追求的是规划设计上的完美，注重住户的实用价值。据悉他们的高层实用率达到，这在广州高层住宅中是不多的。汇美景台虽然楼盘尚未破土，但是其设计已经先声夺人。其户户复式、
3、把郊外别墅移到城市中心的设计理念在今年深圳住交会上获得国家两院一部颁发的最佳设计奖。这在广州楼盘中是唯一的。来自天立俊园的消息：房间三面采光的蝶形户型设计，使它虽隔街而却有的望江率。设立的质量鉴证层有耳目一新的感觉，因为这种自白方式并不多见。整层通透，连房间间隔都未设立，买家看完样品房再看鉴证层，有工程师引导判断柱梁的垂直度、平度和密实度，土建工程质量一摸就知道。天立华苑房地产公司总经理来兆强说：我们打的是质量牌，只有质量才能打动买家。来自中海锦苑的消息：它倡导的是以水为邻的生活体验，或称为人与环境的沟通与共生。中海地产公司总经理刘显勇介绍：其环境意识渗透到每个角落，园林小品、艺术长廊、建在小
4、岛上的游泳池以及首层架空设计等，都力求大自然的江景延至小区，连成一体。 新理想华庭给人豪气冲天的的感受。楼盘总策划师的观点是：成功了就是要理直气壮地享受成功。开发商不讳言外墙立面贴金是为创出楼盘品牌，但也注重内涵：掌纹门锁号称美国国防智能化、三部观光电梯、十处私家泳池，四层复式总面积达平方米的空中别墅，处处透着富贵逼人的霸气。这些各具特色的江景楼盘，它们正体现着广州楼市个性化服务的趋向，以人为本是它最大的特点和终极目标；只有个性化服务，才可创造出商业的最大值。 4户型设计也是卖点实实在在推出功能齐全、使用合理的新户型就是最好的卖点眼下，很多开发商在激烈竞争的房市中苦苦寻找新的卖点，或竞价、或赠
5、礼、或承诺保值回租等等，花样可谓五花八门，其实，在笔者看来，实实在在推出功能齐全、使用合理的新户型就是最好的卖点。据悉，北京市曾举办了优秀住宅户型的评比活动，它可以有效地促成住宅开发业内人士迅速转变观念，寻找潜在的住房市场和最大的开发效益。同时，引导和教会住房消费者辨别住宅户型的优势，正确选择适合自己居住的住宅。其实，片面追求大面积住宅并非成熟的表现。家庭中各种功能空间的尺度并不是越大越好。大而无当，不但造成了浪费，而且不利于有效地组织家庭的生活氛围。开发商和设计者应当明了，营造家庭的气氛并非面积一项决定一切，合理的功能布局、家具、色彩、光线都是创作的手段。轮船、飞机的客舱看起来够小，但是同样
6、可以作出豪华、贵宾、经济等档次来，关键在于开发商和设计者的精品意识程度如何，能否真正突出以人为本的观念。专业人士有责任引导消费者。目前市场上追求大面积的风气愈演愈盛，厅的设计达到60到70平方米以上，套型建筑面积超过200平方米，这种趋势已和集合住宅的特征极不相称。即使有市场也是一种错误的导向。根据我国家庭人口结构发展趋势，我们的主导套型仍将是以三房一厅和两房一厅的中小型套型为主，并将稳定发展大约十年时间。客厅是组织现代家庭生活的核心，因此厅的设计必须开敞、明亮，要有较好的观景视野，厅内要有一个稳定的空间用于休闲、团聚，而不必被穿越所干扰，并较舒展地放置必要的家具和设备。厅最好与阳台相连，这样
7、就可以做成落地式的门窗，更显开阔。起居厅即使不设阳台，也要把窗台尽量压低，做成宽窗台的凸窗，让视线能开阔些，也能保证安全性。很多人拿朝向和景观相比较，究竟哪一个更重要？我认为，在现代设备齐全的住宅中，选择景观比朝向更为明智。 当前，主妇们选住宅更重视厨卫设计的水平。其实，厨房也是套型中技术难点最大的部位，不 光是功能多、要求高，而且是涉及工种专业最多的部位。因此，在设计中应基本做到：配套的厨具吊柜，其操作不应小于2.7米，冰箱要入橱；全部管道要隐蔽，安装在集中管井；全楼的主干管不进住户内；要有排油烟、通风、换气设备系统；设立煤气热水器的厨卫应有独立可靠的排气系统；为保证无渗水、漏不事件的发生，
8、尽可能做到管道不穿楼板，管道不会穿到邻居家里去。集约型装修、一步装修到位将是未来住宅开发的方向。粗装修带来危害性和破坏性已显现出来。人们已开始厌烦这种劳民伤财、精疲力尽的事情。可以预料不久的未来取而代之的由专业队伍、大行业行为的集约化装修，一步到位交钥匙，住户购了房也购了装修，避免了恼人的装修过程，而可以直接享受搬迁新居的快乐。 上述住户关心的种种事项，其实都是商品房开发者与设计者应予关注的，因为只有迎合了消费需求，才能激发有效的购买力，也才是真正实在与有号召力的买点。 5 MLS示范房产经营新理念全世界平均每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交，当然这一切在很大程度上是由于这一崭新的
9、经营模式。MLS：欧美地产营销新模式MLS（Multiple Listing Service）是源于美国房地产行业的专业术语，也称多重上市服务。其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。如何操作呢？想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相考察房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家公司的房源不够丰富，客户还可以通过MLS系统，在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源。若能成交，
10、则参与交易过程中的各家公司按一定的比例分成。针对此种经营方式，目前在美国各大州之间都成立有MLS协会，在欧美等其他发达国家也颇为流行。此种经营模式的最大优势在于，不论客户最终在哪里找到如意的房子，参与这一过程的每一个中介商都可以从中分得利益，不会因为房源不足而错失一个客户，也不会因为渠道不畅而无人光顾；对于租购客户，则可以增加更多的选择机会，可谓是一举多得。据了解，21世纪不动产就是采用这一系统，并取得了良好的业绩。有关资料显示，全世界平均每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交，当然这一切在很大程度上是由于这一崭新的经营模式。创建有中国特色的MLS我们需要发展自己的MLS系统。对此，致
11、力于将这一先进经营方式引入中国的MLS网络科技公司的CEO卢航认为，我们不能照搬国外现成的东西，只有适合中国国情的东西才是最有效的。据了解，目前一些比较成规模的中介公司如我爱我家（5i5j）等已开发出自己的数据支持系统，广州派软等软件商在类似软件开发方面也做出了有益尝试，这些对国内房地产行业的电子化进程都有一定的推动作用。由MLS网络科技有限公司，根据中国市场用户需求开发的roalty和tower等系列解决方案，在吸收国外先进经营理念的基础上，又有新的发展。它面向中国房地产开发商及二手市场中介商，涵盖了房地产开发及二手交易市场的全部过程，发挥房地产和IT技术整合优势，体现一种新的理念。MLS将
12、引发营销地震随着MLS理念的引入，特别是MLS网络科技公司开发的TOWER新楼盘产品系列，创立了楼台展示平台、售楼现场销售导航系统、光盘电子楼书等手段，实现房地产商的远程职能化销售管理，并充分动用多媒体表现方式，集视频、影音、动画、图像于一体，准确而完整表现发展商的创意和楼盘优势。在演示现场可以看到，tower系列软件用精美的三维动画，表现建筑物与城市景观融为一体的美感，无论是住宅整体外观，住宅周边交通与配套，还是门厅、大堂、会所、广场、绿地、庭院、水景都可以表现得淋漓尽致。通过这些系列软件，消费者迫切想知道的楼盘资料通过屏幕可以尽收眼底，其促销效果之佳，是传统售楼书和销售模型无法相提并论的。
13、毫无疑问，MLS理念的引入，对房地产行业必将带来长久的影响，尤其是对于企业的管理经营与市场营销手段，都将带来更大的启发。 6关于高档住宅营销策划的几点建议品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志所谓高档住宅，从整体来讲有四高：产品的规划设计标准高、建材的品质档次高、物业管理的水准高、市场销售的价格高。对于此类物业的营销应注意两个方面：生活享受和精神享受，而这两点在营销策划上则称为：物业营销和品牌营销。 在上海市全面停止福利分房，进入住房市场化的状况下，无论高档住宅的市场细分为哪一类消费群，他们有这样两个共同点：一是他们有较高的收入水平及生活水平，所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上升为
14、一种居住的生活享受，即：舒适、方便、安全、健康的高标准。这要求开发商在规划、设计、施工的高标准下，更要对物业管理服务倍加重视。这便是生活享受的需求。二是此类消费者一般事业有成，心理上存在着巨大优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌意识。这便是精神享受的需求。针对以上两大特点，我们营销人应采取什么样的措施？ （一）物业营销的观念-生活享受。因为消费者对物业管理服务的重视程度越来越高，所以在前期营销策划时便要求物业管理的参与配合，在制作楼书等销售资料的同时，制做物业管理服务的宣传资料，预售时同楼书一并派送宣传。在完善的物业管理的基础上，应推出超前的、特色的物业项目，以吸引消费者，如：1、智能
15、化物业管理。上海市已有智能化住宅小区出现，推出了一系列改变传统生活方式的服务项目，比如：水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子付费系统，业主可在家中刷卡付费；防火灾、防煤气泄漏的自动报警及处理系统；防盗、防恶性事故的监视报警系统；网络服务的应用，Home net网将远程医疗、购物，网上求学，占播节目等等成为现实2、业主的健康保障。本物业可与著名医院合作，定期为业主免费检查，优惠医疗等；物业内的紧急救助等。3、开辟新的家庭服务项目。如：家庭盆景花木的出租养护、家庭水族馆的出租养护等。4、小区内开展业主联谊、比赛等活动；发行小区内刊物等等。（二）品牌营销的观念-精神享受。品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志，故塑造著名物业品牌，将使购房者得到一种文化的认同和尊贵的自豪。但如何塑造著名物业品牌呢？总体来讲有以下几个方法。 1、积累法。对于本物业的某一项优点，通过长期的媒介宣传和口碑传颂，逐渐形成整体品牌的无形资产。如万科城市花园的物业管理，但此方法见效较慢。2、宣传法。通过各种媒介，对本物业的种种优点进行广告宣传，以期在短时间内形成一定的知名度。但此方法投资大且认同感小。3、公关法。通过策划一系列的公关活动，形成新闻效果，借助媒介的报道，使消费者在某几方面产生兴趣。但此方法操作上有难度且效果不一定好。4、借用法。借用其它著名人士、机构、品牌的无形资产，借以宣传本物业。如欧陆
