土地增值税清算复习课程

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1、,土地增值税清算,主要内容,一、土地增值税清算资料的下发和归集 二、土地增值税的清算的审核： 案头审核 实地审核 三、清算案例解析,一、土地增值税清算资料的下发收集,企业清算要报送的资料： 土地增值税清算报送资料.xls 土地增值税清算申报表.xls,一）案头审核 1、资料完整性审核（表证单书）。 对纳税人报送的清算资料进行完整性审核，看是否有漏报的情况。,二、土地增值税清算审核,4）企业报送的资料中建安合同、工程决算报告的数据与系统内的项目开票金额、合同金额进行核对，发现数据差异。 5）大集中系统中该项目已预缴的营业税及附加以及土地增值税的缴税清册查询统计。 要求各单位在对纳税人开票征收时，

2、一定要通过房地产一体化模块选择相应的项目申报开票，这样就可以分项目查询缴税的数据，如果开发商有多个开发项目，而没有分项目申报开票，就无法分清到底哪个项目缴了多少税，给后期我们的清算造成麻烦。,6）审核成本费用各级的分摊方法是否准确 土地成本及拆迁补偿费的分摊：如果占地相对独立，能分清所占土地面积，则按占地面积法分摊，如果不能分清，则按建筑面积法分摊。 开发成本的分摊：一般按建筑面积分摊，如果某些成本能准确分开核算，则可以直接计入，比如建安合同分别签订，分别结算。 利息支出的分摊：可以选择按资金占用比例分摊，也可以按建筑面积分摊，视具体情况。,A分摊层次，如果整个项目只有一期,B分期清算,比对物

3、价部门销售价格批复、销售清册、销售合同、面积勘测成果表、大集中系统销售不动产发票开具情况，看有无异常。 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 看财务报表 -对应收入统计。,7）审核企业报送的收入,登陆张家界旅游地产信息网,点击“价格公示/选择要查询的楼盘信息”,对比查询已售、未售房产等情况。如果需要查询具体哪套房屋的交易价格,则在首页下点击“商品房合同签订查询 ” （链接张家界旅游地产信息网.doc） 目前只有市城区的楼盘信息进行了公布，其他单位则到房管局将纳税人的销售合同电子备案信息取得，然后进行比

4、对。对于开发商将开发的部分房屋以电子合同的形式已经备案到自己名下的，也应作为已售房屋进行清算,如果不征税，存在很大的执法风险。,8）审核往来款项（1年以上的往来） 了解往来款项发生的缘由，是否为关联方长期挂帐，如果属于资产类往来，是否为虚增的成本、费用，如为负债类往来，是否为应计未计收入。 此类审核结合纳税人询问，实地查帐进行。,二）实地审核,（一）楼盘的实地调查 1）实地察看、了解楼盘开发、整体销售情况，车库的销售情况，未售房产的使用、空置情况。未售房产如果已经使用，应进一步了解情况，是用于出租还是已经分配给公司股东，只是暂时没有过户（如果出租，帐上是否体现租金收入，如果是分配给股东，应及时

5、做收入。为了推迟税款的缴纳甚至不缴税，企业经常会这样做） （关注销售部墙上的销控表，作为已销未销房屋信息的一个依据）,2）实地询价，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款。 3）项目的沙盘，明确项目分期开发具体情况，明确到栋。,（二）收入的审核： 1、有疑义数据的查实 通过营销佣金支付情况反向推算收入 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,2、关注关联方购买等低价出售问题 房地产成交价格低于同地段同类房地产评估价格的，应

6、按同地段同类房地产的评估价格认定。 我们要通过比对销售清册中每一套房产的单价，发现此类购房价格的差异，发现有差异的，应按规定进行调整。,（三）扣除项目主要审核,1、原则 真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付这几方面入手： 1）真实性。 在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证（合同、协议、发票），关注资金流向，银行转账是否真实（合同、发票、进帐单），现金支付的票据金额是否过大，是否有虚假业务，虚增成本的行为，是否有真票假开的情形。,2）合法性。在土地增值税清算中，所有扣除项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不

7、予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则： A、支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票,B、对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房产局、土地局、规划局等单位的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；,C、支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。单位和个人从中国境

8、外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。,D、其他符合相关税收政策的会计凭证。如支付给个人的拆迁补偿款，应根据拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证进行确认; 企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同等进行确认。,3）规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，基本上与企业的会计明细核算一致，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。 4）配比性。在审核计算土地增值税时，应特别

9、注意收入与成本费用的配比，自用与销售的房产要分别承担相应的成本费用。 5）实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，工程质量保证金除外。,2、取得土地使用权所支付的金额审核,清算时审核要点： 1）同一宗土地多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规、正确 2）对照土地转让合同、购地票据、银行付款等凭证，审核数据的真实、准确 3）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,2020/7/6,23,5）不得扣除土地使用税 在实际工

10、作中，部分纳税人将缴纳的土地使用税计入了土地成本。按照会计准则的相关规定，存货和无形资产的入账价值，一般只考虑购买环节的相关支出。后续环节发生的相关支出，除符合资本化条件外，应当计入当期会计损益（管理费用）。因此，房地产开发企业在取得土地时发生的土地价款、出让金以及契税，应当作为土地的初始计量入账价值；持有环节发生的场地平整费用，应当予以资本化调整的入账价值；计算缴纳的土地使用税，应当计入管理费用科目，直接在当年会计损益申报扣除。,23,7）政府返还、补贴、奖励等资金处理问题 从事房地产开发的纳税人因项目开发从政府部门取得的各种名义的返还、补贴、奖励等资金。对于实行查账征收的项目，有协议约定返

11、还项目的具体科目的，按约定的内容抵减相应科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按每个项目占地面积分配后抵减；,6）是否有政府道路或其他设施占地，异地补地或是货币补偿的情况，相应的取得土地使用权支付金额要相应冲减。,取得土地使用权的原始凭证有出让（转让）合同，缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的凭据和银行转帐记录等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务局监制的发票；出让土地的土地出让专用收据；税务部

12、门开具的契税票据；行政性收费收据等。,8）土地使用权金额相关票据的确认,指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除。,3、房地产开发成本审核,1）土地征用及拆迁补偿费 从政府拿净地的，不允许列支土地征用及拆迁补偿费；企业在政府拆迁补偿合同以外支付给某些“钉字户”的补偿款不得列支。企业支付给各职能部门及人员的拆迁协作费或工资支出不得列支；以遮阳费、施工嗓音费等明目支付给居民的支出，不得列支。,审核要点：,同一宗土地多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规、正确

13、。 拆迁补偿款是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，拆迁（回迁）合同、签收花名册、银行转帐记录是否一一对应，是否有超过合同约定支付的补偿款，是否具有真实性、合理性。 对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。,2）前期工程费，基础设施费,审核要点： 是否真实发生，有无虚列现象 比如前期工程中的土方款的虚列，真票虚开的问题。合同、结算、监理记录 绿化费虚高问题，看合同约定，是否包成活，并选择部分苗木价格与工程造价部门发布的苗木价格比对。 多个（或分期）项目共同发生的，是否按项目进行分摊。,是否将开发费用列入 前期工程费一般发生在立项开工前，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否

14、将房地产开发费用记入前期工程费。如：筹建费用、广告营销费用，咨询费，税务窗口代开的劳务发票。 报建费 一是代垫付的报建费是否红字冲回，二是报建费返还是否冲回 ，比如墙改费、散装水泥专项资金，先预缴后结算。链接（代垫付的报建费）,3）建筑安装工程费,开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等,审核时应重点关注 对照设计方案、工程施工合同、预算书、工程结算报告、监理报告，看记载的内容、金额、发生的费用是否相符。对工程结算总价款明显高于预算价款或合同价款的，要求纳税人说明具体原因，如果是原材料、人员价格上涨，对照工程造价部门发布的工程材料价格进行比对，看是否属实。如果是

15、工程量增加，看是否有变更设计，是否有增补合同，监理是否认可等。另外，我们要结合纳税人在建设部门备案的合同进行比对，防止有阴阳合同。,甲供材问题,实际支付的甲供材料（设备），允许在建筑安装工程费中计算扣除。 会计处理： 一、包工包料： 1、甲方：定货、付款 乙方：收货、取得发票 首先甲方付购材料款： 实际为乙方代付 借：预付帐款 乙方 贷：银行存款 然后与乙方结算工程款： 借：开发成本 贷：预付帐款,2、甲方定货、付款、收货、取得发票 购买材料时： 借：原材料 贷：银行存款 发出材料时（作销售）： A、借：预付帐款乙方 贷：其他业务收入 B、借：其他业务成本 贷：原材料 结算工程款： 借：开发成

16、本 贷：预付帐款,二、包工不包料 甲方定货、付款、收货、取得发票 乙方取得材料时做备查帐。 甲方购买时：借：原材料贷：银行存款 发出材料时：借：开发成本贷：原材料 注意开发商重复入帐的问题，包工不包料，施工方是需要将材料价格并入工程款缴纳营业税的，也开具了发票，一方面开发商在购入材料时有增值税发票，另一方面又有建安发票，如果都入帐了，就会造成重复。,未支付的质量保证金扣除问题,房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金（2%-5%，时间和具体比例合同双方约定）。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,为施工方代垫的临时水电费,在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行支付，再由开发公司向施工企业收取。因为施工地水电上户一般是上房地产开发公司的户头，那么自来水公司、电力公司收取水电费时，发票