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1、邓国凡 QQ 76669602 2014-02 目录 商业地产概念 商业地产与住宅地产的区别 住宅房地产商业地产住宅房地产商业地产 发展商大多数采用开发销售开发销售的模式，资金 回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分只租不售、或只销售部分的 面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅 类产品时，主要是买来自住买来自住为目的。 大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳 定型 稳 定型，投资回报率较高的一种投资工具，买 来作为投资投资用的 发展商只要将房子卖出去卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去， 而且还要将后期的经
2、营、推广经营、推广作为第一等大 事来对待 住宅地产投资回收期较短投资回收期较短，房子买出去就 开始回收投资。 投资回收期较长投资回收期较长，商业项目开始运营后还需 要经过培育期后，才开始回收投资； 商业业态的形式 概念： Mall -林荫道， 在毗邻的建筑群中 或一个大建筑物中，许多商店、 娱乐设施和餐馆组成的大型综合 体。 Shopping Mall - 规模在5万平米万平米以 上，由管理商统一经营管理统一经营管理，主 要采用出租方式运营的集零售、 娱乐、餐饮、休闲等于一体的复 合 复 合商业业态业态。 商业地产的元素及行为 商业地产的433即: 4元素 3种行为 3个层面 商业地产的商业模
3、式 商业模式说明优点缺点适应范围商业模式说明优点缺点适应范围 只租不售 物业建成后，形成独立的产权， 通过招商合作制与商户签订租 约，收取租金收取租金作为现金流的主要 来源。 有利于商业项目的 统一管理统一管理、推广和 升级，可以更好的 使项目升值。升值。 资金回收期较长资金充裕，作为长期 稳定性持有的公司。 只售不租：物业建成后，整体出售或者将产 权分割后再进行销售， 可以快速的回笼资 金 不利于项目的统一 管理、推广和升 级，项目升值升值需要 依赖于外界环境依赖于外界环境。 住宅底商模式、产权 式酒店等， 租售结合：商用物业建成后，投资商、开发 商将一部分部分物业出租出租，另一部分 销售
4、一部分 销售；通常有两种方式：一种是 底层销售，二层以上出租，另一 种是主力店铺出租、配套商铺出 售。 可以回收部分资 金 回收部分资 金，并且利用回收 的资金进行后期开 发。 需要有较强大较强大的运 营管理和策划宣传 团队团队， 模式大都是迫于资金 的压力，（如万达模 式） 出售后返 租： 物业建成后，建商业产权进行分 割后进行销售，由开发商在销售 的时候承诺将给予投资人一定收 益率的形式进行返租，并签订租 期。 可以快速的回收资 金， 前期需要承诺购买 人一定的投资回报 率，后期存在较大 的风险风险 （海南酒店模式） 商业地产的经营模式 经营模式说明优点缺点经营模式说明优点缺点 联营模式：
5、 由经营商户在商业项目内进行 商业经营活动，物业持有人将 物业场地物业场地作为一定的出资股份出资股份 与商户共同经营。 与租户共担风 险，对项目的升 值和运营有一定 的帮助。 资金回收受经营效果 关联。 适用于较大规 模的租户。 出租模式： 物业建成后，将物业租赁给商 户进行经营活动，物业持有人 收取租金收取租金。 投资回收比较稳 定 所有租户 抽点模式： 经营商户租赁商业持有人的物 业进行商业经营活动，商户不 支付或者支付部分租金，物业 持有人从商户的营业额中抽取 一定比例的营业额 抽取 一定比例的营业额，作为物业 租金； 项目经验效果与 投资回收挂钩， 项目经验较高 时，可以取得较 大的回
6、报。在项 目的培养期租户 的租金压力较小租金压力较小 该种方式对对物业持 有人（商场管理者） 的商场运营和推广有 很高的要求。与租户 共同承担风险。 适用于小型的 零售业态 商业物业的管理模式 物业运营 管理模式 说明优点缺点备注物业运营 管理模式 说明优点缺点备注 自 管：物业产权单位成立专门 的管理公司或部门进行 商业项目的后期运营、 推广和物业管理等工作。 能很好的把控项 目，有利用推广推广 及产生产生品牌价值价值 需要有非常专 业的管理和运 营团队，增加 管理成本，并 且占用资金 适用于专业的 商业管理公司： 如凯德商用 委托专业 公司管理： 物业产权单位不具备全 部管理能力，而聘请专
7、 门的管理公司进行商业 项目的后期运营、推广 和物业管理等工作。 不需要成立专业 的管理部门，产 权单位相对省心 些 不利用项目的 推广 没有资源和管 理经验的公司。 部分委托 物业管理： 物业产权单位，将物业 和运营管理的部分工作 聘请专门的管理公司进 行管理，如后期运营、 物业管理等工作由管理 公司负责，招商和推广招商和推广 由产权单位负责由产权单位负责。 产权单位可以把 控项目的推广和 招商，利与项目 的升值。 需要专业的招 商和推广团队。 适用于招商和 推广实力雄厚、 资源丰富的公 司，如万达 商业项目业态形式组成 商业项目的业态形式： 商业发展趋势 商业项目的发展趋势： 商业项目-体
8、验式商业 所谓体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业 态于一体的商业项目。如:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验 、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴;体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。 优势 商业发展趋势 商业项目未来的发展趋势： 商业地产新型趋势分析 实体店的发展 消费群体及趋势分析 商业项目运营趋势 未来业态比例的发展趋势 业态类别所占比例业态类别所占比例 儿童类（儿 童教育、娱 乐、玩具等） 2025% 餐饮类3035% 娱乐类1020% 服务510% 零售1030% 餐饮类 30% 业态配比的变化，向体验 性延伸，零售类
9、的比例越 来越小。 商业项目需要做到的三吸引： 1、商户关心的是什么，如何让商户相信项 目的前景 2、怎么让顾客时刻想着去逛商城 3、怎么能吸引顾客和留住顾客 4、怎么让顾客主动掏腰包顾客 5、进入购物中心顾客最关注的是什么 6、商业项目中什么最重要，（客流、人气 ） 7、投资人的投资回报 商业项目的三吸引商业项目的三吸引 商业项目提升的三要点 1、塑造购物中心吸引力：公共服务比例的提升（公共服务设施）体验式店铺（ 如餐饮，但不能够依赖餐饮），购物中心的功能定位（回归配套的本质），快 时尚、慢体验。 2、如何更能够吸引租户和顾客：体验制胜、社交化消费成主力店、互联网思维 改造商场。 3、创造自
10、由、智能、乐趣的消费体验空间。 商业项目的三要点商业项目的三要点 商业项目成功的因素 一个成功的商业需要多方面资源的 整合。 所有优秀的团队对于商业项目的成 败来说至关重要。 商业物业外部条 件（选址） 商业市场定位 商业营销推广策略 经营者的实力 （包括建造标准、招商） 商城运营及管理服务 商业项目运营成功的 几个要素 商业项目的思考点 商业项目的流程和需要考虑的几个方面： 1、投资人角度：、投资人角度：投资回报率 2、商业的发展前景：、商业的发展前景：是否适 应市场、区域、及政策环境 3、招商推广与工程的衔接性：、招商推广与工程的衔接性： 是否满足进度和现有工程条件 等 4、运营管理与招商
11、、工程的 衔接性： 、运营管理与招商、工程的 衔接性：是否能够适应招商、 运营管理、及物业运行的需要 5、顾客：、顾客：舒适感 6、租户：、租户：承受能力和需求 项目流程简述 政府部门沟通、工程手续办理政府部门沟通、工程手续办理 商业项目至少涉及到如下专业和项目 基 础：基坑支护及降水、桩基、土方工程 主体工程：结构（含地下室及人防结构）、土建、建筑初装修、门窗、初装修 装 修：公共区域精装修、后场区域及机房装修等 外立面：幕墙、入口门斗、外墙广告位、外立面灯光系统 暖 通：采暖、空气调节、排油烟、送排风 强 电：高低压变配电、动力配电、照明、租户配电、室外景观照明 给排水：给排水、中水、太阳
12、能热水、虹吸排水 消 防：防排烟、消防水、联动报警、防火卷帘、大空间灭火系统、气体灭火等 弱 电：楼控和安防系统、综合布线、客流统计、信号放大、无线网络、有线电视 标识及指引系统：室内外标牌、指示、导引系统 广 告：室内外广告位、广告悬挂系统、LED显示屏及广告 燃 气：室内燃气、外网燃气 市 政：供电、供水、供暖、通讯、市政排水、室外消防、有线电视、道路 景 观：铺装、绿化、小品等 商业配套：休闲区、座椅、花车、垃圾桶、卫生间附件 项目涉及的专业 管理要点 -业态规划及商场风格控制 管理要点-设计管理 管理要点 -机电管理 管理重点 -施工管理 管理重点 -成本控制 管理重点 -开业支持 管
13、理重点 文档管理 Project Filing Structure 项目文档构架项目文档构架 000个人文件个人文件 100Client Coorepondence业主文件业主文件 200Project Execution&Programming项目执行和计划项目执行和计划 300Cost Plan&Risk Management成本计划及风险管理成本计划及风险管理 400Consultants顾问顾问 500Project Monitoring&Reporting项目监督及报告项目监督及报告 600Developer发展商发展商 700Construction施工施工 800Contract
14、 Management合约管理合约管理 900Design Management设计管理设计管理 项目运营阶段需要注意的几个事项 商业项目-运营阶段的要点商业项目-运营阶段的要点 商业项目的选址和定位 商业项目的定位的三部曲： 选址： 项目定位： 业态规划： 商业地产项目-饱和指数 人均饱和商业面积（国际惯例）： 一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米平方米/人人 ；低于 3000，人均饱和商业面积是0.8平方米平方米/人人。 人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积！） 商圈的零售饱和指数： 一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要，饱
15、和指数表面一个商圈锁能支持的商店不 可能超过一个固定数量 饱和指数可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中：IRS饱和指数 C-商圈内的潜在顾客数目 RE 商圈内消费者人均零售支出 RF-商圈内商店的营业面积 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售 面积，则该商圈的饱和指数为。 TRS =100000*25/144000=17.36 IRS 越大IRS 越大，则意味着该商圈内的饱和度越低饱和度越低，该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高，在不同的商圈内 ，应选择选择零售饱和指数较低较低的商圈开店。 商业项目规划设计 商业规
16、划设计 商业项目功能规划 商业功能规划 投资回收 评估 开发计划 市场推广 综合比较 开发策略开发策略 确认初 步方案 确认初 步方案 商业项目方案确认商业项目方案确认 商业项目功能设计的几个关键控制项目商业项目功能设计的几个关键控制项目 业态确定：主次力业态、餐饮等的配比、位置、面积等 停车场：车位数量、限高、卸货区及通道的宽度、高度、回转半径等 动线设计：车流、人流、物流动线、 中庭位置、大小、数量及与项目的符合性、特色性 消防合规性： 电梯：满足动线需求及升级条件 机电及预留：（包括井道、设备间预留，容量预留） 装修： 标识：必须准确、清晰、人性化 景观： 项目升级的阶段： 1、开业前的升级 2、营业后的升级（根据投资商的投资策略）： 商业项目-改造升级商业项目-改造升级 1、停业升级 2、营业升级 关于商业项目，在前期必需升
