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1、,大型商业地产开发设计策略 如何打造成功的购物中心,购物中心规划设计策略,第一章 大型商业地产的综合开发策略 第二章 购物中心的空间组织设计 第三章 交通组织及流线设计 第四章 中庭的设计策略 第五章 主力店的设计策略 第六章 消防系统的设计策略 第七章 景观系统的设计策略 第八章 室内环境的计划策略 第九章 标识系统的设计策略 第十章 服务设施的设计策略 第十一章 购物中心的主题设计策略,第一章 购物中心的综合开发策略,一、多功能综合开发成为主流模式 二、多功能综合开发的优势 三、综合体功能组合模式 四、购物中心业态组合模式,2009中国城市综合体开发调研报告,全国工商联房地产商会商业不动产
2、专业委员会,“2009年土地招标和规划建设以综合体开发为主成为,2009年地产行业新的开发潮流。”,综合开发的优势：,可以提供高品质的服务，更城市化的生活。 可以对城市或区域的城市功能进行补充和完善。 整体体现功能和优势，综合体内功能互补、优势 互补，能提高获利能力和项目溢价。,一、多功能综合开发成为主流模式,2010中国商业地产发展报告,中国商业地产联盟,2010年中国商业地产发展特征：开发模式上，城市综合,体、购物中心仍然是主流模式；,东京 MID TOUWN,东京 六本木,5,58,53,50,18,8.1,6.3,6.6,5.8,7.5 4.1,17 5.0,3.8,2000,2001
3、,2002,2003 2004,2005,2006,新天地周边房价,上海平均,5.3,3.7,3.5,3.3,4.0,5.1,2001,2002,2003,2004,2005,2006,单位：千元/平方米,上海新天地带动的周边房价 与上海市平均房价对比,单位：千元/平方米,“上海新天地”周边物业年平均增长 率超过50%,远远超过上海市12%的年,平均增长率,良好的物业运作产生超 常规的价值增值。,全国商业物业价格自2001年持续上,涨,年均增长10%, 土地增值空间大,通过持有物业，可以获取资产和 土地的双重收益。,综合收益 。 全国商业物业售价趋势,B、：,二、多功能综合开发的优势 ）提升区
4、域土地价值, 从后续开发中获得更多利益，提高项目,2005年四月开业。一期商业面积18万 ，总建筑面积55万。,沈阳万象城总面积60万 一期20万购物中心、6万办公楼，二期高档住宅酒店、酒店式公寓。 杭州万象城总面积80万 一期24万购物中心、14万住宅，后期有11万写字楼、6万酒店、25万 服务式公寓。,2）组合销售物业和持有物业的长短期效益提高资金利用率和投资效益。,襄樊万达广场,开发模式：,以综合性大型购物中心为主体、结合室外步行商业街、写字楼、高级住宅、酒店等集商业服务、 商务办公、文化娱乐、居住等多元化结合的城市综合体。 产品特点：,城市综合体概念以及购物中心提高项目价值，住宅、写字
5、楼、室外商业街商铺出售，加快资金 周转，提高项目整体效益。出售商铺在购物中心的成功下可获得更高的资金回报。 购物中心及其他持有物业以租金以及物业升值获得投资回报和盈利。,3）功能互补能极大提高项目聚客能力和消费机率。,3）功能互补能极大提高项目聚客能力和消费机率。,三、综合体功能组合模式,娱乐设施 SHOPPING MALL （购物中心） 酒店式公寓 购物中心,办公楼 酒店 公共交通设施 商业功能,博览设施 其他设施 高级住宅 社会功能,四、购物中心业态组合模式,百货类 超市类,零售类,百货店 综合超市 专业超市,专业店,服务类 机构类,专卖店,餐饮类 娱乐类 文化类 运动类,中 餐 影剧院
6、书店 溜冰场,西 餐 游乐场 乐器店 滑雪场,咖啡厅 儿童游戏 音像店 健身房,旅行社 银行,医疗机构 美容美发 邮局,茶楼 电玩 教育培训 攀岩,SPA,特色餐饮 ,零售 主力店,餐饮 次主力店,娱乐 功能店,第二章 购物中心的空间组织设计,一、建筑空间的功能多元化与社会化,二、购物中心建筑空间的设计要点 三、空间设计品质的评价标准 四、购物中心的空间组织形式,一、建筑空间的功能多元化与社会化,1、功能多元化与社会化是购物中心内部功能空间的现实,状况和发展方向。,2、应合理设计多元化和社会化空间的功能、形式和位置，,与其他功能完美融合，发挥其吸纳人流的作用。,3、应为空间功能的多元化和社会化
7、提供完善的设施设备,条件。,4、合理配置功能多元化与社会化空间的面积，不应片面,追求使用率。,二、购物中心建筑空间的设计要点,（1）建筑空间应与商业流线紧密配合。 （2）建筑的室内外空间应能完美结合。 （3）建筑空间应生动活泼、富有趣味。 （4）建筑空间应具有良好的空间尺度。,（5）建筑空间应具有良好的方向感和定位性。 （6）建筑空间应具有良好的舒适性。,（7）商业建筑的空间应是商业为主导的空间。,（8）选择合适的层高和柱距，保证空间使用的合理性和灵活性。,三、空间设计品质的评价标准,成功的购物中心建筑空间设计应该能够成功的调整优化顾 客对路线和空间总量的心理认知尺度。,如果一个大型购物中心被
8、大多数顾客认为比它的实际面积 小很多，那么这个购物中心的空间设计是成功的，说明空 间的组织结构紧凑，空间对客流的利用率高，对顾客的引 导性强，空间趣味性足够，有效的降低了顾客生理、心理 疲劳感的产生，具有良好的空间品质。,相反，则说明空间松散、无趣，无效路线长，加长、加大 了顾客的心理路线和对空间感受，导致顾客易产生生理和 心理的疲劳和厌烦。,曼谷 SIAM PARAGON 50万的超大规模。224米X180米,四、购物中心的主要空间组织形式,1、封闭室内空间为主的空间组织形式,2、开敞的室外空间为主的空间组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（1）多中庭串联的带状空间为主的组织形
9、式。 （2）以主中庭为空间中心的组织形式。 （3）带状空间为主的组合形式。 （4）以大平面为主的组合形式。 （5）纵向多中庭空间组织形式。 （6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,大阪 永旺北花田MALL,东京 LaLa Port,L2,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,北京 金源MALL 68万的超大规模 ,长600米、宽120米、七层高。,北京 金源MALL,1、封闭的室内空间为主的空间组织
10、形式,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,曼谷 SIAM PARAGON 50万的超大规模。224米X180米,（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,上海 龙之梦 32万,（2）以主中庭为空间中心的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,香港 时代广场,（2）以主中庭为空间中心的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,广州 天河城,（2）以主中庭为空间中心的组合
11、形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,广州 正佳广场,广州 正佳广场,广州 正佳广场,（2）以主中庭为空间中心的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,东京 表参道 Hills 3.4万,（2）以主中庭为空间中心的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,北京 金融街购物中心,（2）以主中庭为空间中心的组合形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,北京 金融街购物中心,（3）带状空间为主的组合形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,Dubai Fastival City,Dubai Fastival City,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（4）以大平
12、面为主的组合形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（4）以大平面为主的组合形式,（5）纵向多中庭空间组织形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（5）纵向多中庭空间组织形式,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,大阪 NABMA PARKS 24.38万,（6）中庭外部化的组织形式。,大阪 NABMA PARKS 24.38万,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,福冈 博多水城 23. 45万,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,福冈 博多水城 23. 45万,1、封闭的室内
13、空间为主的空间组织形式,上海 百联西郊购物中心 占地3.4万建筑面积11万,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,上海 百联西郊购物中心,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,北京 世茂天阶,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,北京 SOLANA蓝色港湾,北京 SOLANA蓝色港湾,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,深圳 COCOPARK,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（6）中庭外部化的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（7）综合布局的组织形式。
14、,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式 （7）综合布局的组织形式。,佛山,南海盛明国际广场,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式 （7）综合布局的组织形式。,佛山,南海盛明国际广场,方 案 一,B07,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式,（7）综合布局的组织形式。,1、封闭的室内空间为主的空间组织形式 （7）综合布局的组织形式。,青岛,城阳宝龙城市广场,2、开敞的室外空间为主的空间组织形式,建筑面积22万，中心广场面积3.5万，02年10月1日开业,北京 三里屯VILLAGA,总投资30亿元，,总建筑面积34万平方米,地址：加拿大英属哥伦比亚西温哥华西南皇家公园 开发商：Larco投资公司
15、建筑周期：2003-2004,总面积：22760 商店数：35 加拿大 The Village park Royal,第三章、交通组织及流线设计,一、交通组织及流线设计目的 二、外部交通流线的设计策略 三、内部车流动线的设计策略 四、内部人流动线的设计策略,一、交通组织及流线设计目的,1. 使各类使用者及货物能够全天候顺利地进出。 2. 合理组织各类流线避免相互交叉、相互干扰。,3. 利用各种方法最大限度将人流吸引、导入购物中心内部,4. 有效组织内外部动线，使顾客能从多个楼层进入，创造多个首,层，提高整体效益。,5. 合理组织客流动线，消灭盲区，引导顾客用最短的距离到达每,一个铺面。,6. 高效组织、设计客流动线，利用客流，使顾客流线在合理的前,提下经过尽可能多的商铺，增加随机购买机率。,7. 通过动线设计合理增加顾客在购物中心内的滞留时间，增加关,联消费机率。,8. 使顾客在购物过程中通过动线的变化和对空间及环境体验，提,高愉悦感，不易疲劳和厌倦。,二、外部交通流线的设计策略,、选址时应使基地具有良好的交通条件。 地铁上盖物业 多个公交线路及站场 四通八达的市政道路 、综合分析项目的交通条件，合理设计各出入口位置。 、对项目的公共交通条件进行改善和调整。 设计通路使项目与地铁对接 引入并合理安排公交站、场的位置 、调整优化项目
