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1、谨呈：通达集团,金利一区项目沟通案,前言,根据我司对金利一区项目（以下简称“项目”）的发展环境和现有方案初步分析后认为，通过以下三个方面优化，可使项目实现更大价值： 一是水文化的深层次挖掘 二是建筑产品优化设计 三是商业业态定位优化,我们服务的宗旨为开发商实现更大的价值,沟通内容,项目研判,通达企业愿景,2020年,2009年,仁寿第一品牌,川内民营经济100强,中国行业知名品牌,中期目标：通过地产、建筑、商贸、纺织、出租车等运营的综合规模效益，挺入川内民营经济100强，成为西南最有竞争力的企业之一。 终极目标：通过重点培育和打造产业中的纺织、地产两个个支柱项目，渗透性地做外围项目和营销，成为
2、国内行业知名品牌之一。,良好的企业形象是企业的宝贵无形资产，它对企业内部管理和对外经营方面的影响和作用巨大而深远。,成仁快速通道及成绵乐城际列车建设将大大推动眉山区域房产的发展，拥有丰富自然资源的仁寿将迎来更多的置业群体。 “成南重要交通节点”建设使仁寿融入成都半小时经济圈，区位优势进一步凸显。 作为全国人口大县，县城人气商气异常旺盛，省内屈指可数，为仁寿的经济发展提供了坚实的基础。,良好的政策机遇与市场基础将实现经济的飞速发展，人民的消费理念也将从基本的生活需求向精神层面转换，这就要求我们的产品更具有品质感和差异性,仁寿,20.5 万人口,50 万人口,35 万人口,项目地理位置独特，位于翳
3、嘶山与天然氧吧飞泉山下，老城区偏东南位，新城区中心位置。 仁寿的母亲河金马河于县城迂回盘旋后流经项目，为项目带来独一无二的天然水资源。 项目四至：北与丽都滨河隔街相望、东接双星时代、南靠陵洲路二段、西处纺织街,得天独厚的自然资源与区域优势奠定了项目成为地标性建筑的基础,新城区,老城区,项目地理位置,项目占地面积适中，利于打造高品质楼盘,地块经济技术指标,整个地块地表建筑凌乱，临街面少，地势不平，且自然分割呈现为三大板块。,地块现状及地质特征,整个地块原为金利纺织厂区，工业痕迹明显，水塔、厂房、设备、宣传牌、堡坎等。 地块被金马河及西侧高台自然分为A、B、C三块，C地块高过B约9米。 3个主要出
4、入口、2个次要出入口，但除2号出入口（见图）外没有临街面。 西南出入口通道狭长，不易安排； 项目内植被茂盛、种类多、树龄老。 地块地面建筑物需要拆迁。 施工用水、电、气及后续市政配套资源具备。,B,C,A,1、在项目地块属性条件限制下，项目的整体定位方向正确。 2、金马河作为仁寿的“母亲河”，穿过整个A、B地块。在原来的方案中并没有对河流深层次的文化挖掘。 3、B地块的产品形式从表象看很丰富，但是产品多样导致密度升高，降低绿化，从而降低了小区品质。 4、C地块作为别墅区考虑是否符合仁寿和当地消费者群体的消费习惯。应该考虑其他产品形式，体现C地块的市场价值。,项目原方案整体定位正确，但未能充分挖
5、掘项目的深层次内涵，不能实现地块商业价值最大化，使商住有机互动。,天时 地利 人和,项目发展利好形势,仁寿高速发展时期,地块处在整个仁寿核心发展区域，而且仁寿“母亲河”金马河穿过项目,通达集团作为仁寿第一品牌企业，有为仁寿建设第一文化品牌的实力和心愿,天时,地利,项目发展的利好形式： 仁寿城市的发展给项目提供了良好的开发时机 项目优越地理方位为其开发提供了区位优势 集团的意愿为项目开发提供了实力保障,人和,沟通内容, 世界的每一座城市，总有一条经典街道让城市中坚内心涌动。从巴黎左岸到北京后海，都以广阔水域为中心，聚集休闲、购物、娱乐和文化产业等为一体的时尚街区。滨水休闲街，一半是休闲街区，一半
6、是水景，让人们在享受现代消费休闲文化的同时，多得一份临水踱步的轻松。 ,引子,左岸,后海,项目发展思路,不因水而建铺 我们 引水泽商 不因居而筑楼 我们 触景生境,我们引入关于水的文化，我们引入新的生态环境、我们引入新的生活理念，我们将仁寿的历史引入世人的眼帘并使之传承。,人与水的关系： 老子:“上善若水，水善利万物而不争。”很多历史学家和地理学家都不止一次地论证过，人类自古就喜欢沿河而居，河滩几乎是全人类的发源地。在现代都市里，河水涓涓流淌的河景住宅，更受到人们的欢迎。,引水, 仁寿人眼中的金马河： 仁寿金马河的历史虽无从考证，但作为唯一贯穿整个县城的河流。从古老的“逸仙桥”到新建的“八达桥
7、”，一步一步的见证着仁寿县城的发展历史，承载了仁寿人民丰富的感情。河道的治理早已成为仁寿人民对环境的期盼。,我们不是仅仅沿河而建几间商铺，我们是营造一种休闲氛围，颠覆传统的消费理念,文化旅游地产的地标效应 仅仅沿河修建几间商铺不足以形成规模效应，其商圈辐射力度甚小，且区域升值空间不大。而现有地块的形态不能满足大型商业综合体开发的情况下，将本项目的商业定位融入到人文生活态度中，借鉴旅游地产开发的特性来打造仁寿的特色水景街区使成为地标性建筑群落、辐射更多更广消费客群。 企业的社会贡献价值 打造仁寿首个综合文化产业，建设上档次、上品位、上规模、具有综合社会效益水景文化街区，使之成为仁寿城市名片，第一
8、会客厅。 使之成为仁寿的文化聚点、商业焦点、旅游景点、城市亮点、经济增长点。 树立企业的社会口碑，为未来的市场发展奠定基础。本项目将成为*品牌战略执行的必然选择！,泽商,利用天然的水资源，整个小区引入活水循环，动有文化水景街，静则潺潺溪流。,触景,内景：将金马河的天然水资源进行合理利用，引入项目，自然形成中心湖与景观水系，既提高了项目内部绿化品质，又使项目各个板块形成自然分区，满足不同形态产品对区域的要求。 外景：从锦里到宽窄巷子，从黄龙溪到街子印象，特色街区已成为现代城市发展鲜明的标志性符号。项目特色水景街融“商文旅为一体”，将成为仁寿城市亮点。,境是一种情怀，境是一种高度，境是一个圈层,生
9、境,城市核心区域优势决定了置业人群的高层次 天然河流资源使建筑品质得到了保障 特色文化街的亮相足以成为置业者的谈资,成功的案例,丽江悦榕庄度假村 中国最美最贵度假村,位于风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情,悦榕庄的特色还在于其建筑风格、既沿袭了优雅浪漫的度假风格，整体建筑又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中。,案例鉴赏一,上海新天地书写旧上海的人文轶事,案例鉴赏二,以二三十年代的外滩建筑为基础，改建而成的新天地酒吧一条街，成为上海国际化夜生活的又一展示平台。,宽窄巷子在突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位规划考虑得较为充
10、分，将宽巷子定位为“闲生活”，窄巷子定位为“慢生活”，井巷子定 位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明;既保留了老成都的文化内涵，又融入 了西方文化，在实现中西合壁的 同时给老巷子赋予了 新内涵。,宽窄巷子传统文化与现代文化的完美结合,案例鉴赏三,街子印象国际化、全季候慢生活小镇典范,案例鉴赏四,项目发展策略,格致整体设想,进一步挖掘仁寿本土文化和延伸金马河历史内涵，浓缩川西传统民居民风，打造仁寿县城第一名片,以清明上河图为基调，将金马河项目段规划为古典民俗生活风情长卷。 文商旅风情街区建筑以川西传统建筑风格为主，呈现仁寿本土民居民风。 项目居住区整体建筑风格采用新中
11、式风格，融合传统与现代风情。,沟通内容,项目从总体上规划，A地块为商业；B地块涵盖了商业与住宅、C地块为高尚住宅区。,A,B,C,住宅区,商业区,A地块处于项目主要交通进出口，为整个项目临街面最大的区域，人流量比其他位置大，所以将A地块考虑为商业重点区域。 B地块依金马河段打造商业风情街区，东侧规划为住宅区。 C地块相对较为隐蔽且地势较高，具有很好的私密性，考虑为项目高端住宅区及会所。,用地优化建议：,商业区,住宅区,高端住宅区,自然水利金马河是本项目一大卖点，将活水引入项目，使之成为区别其他人造景观项目的差异特性。,将项目原金马河部分流段进行适当拓宽，增色亲水平台，桥梁等特色建筑，满足风情街
12、的基本景观及业态需求，。 自甲点将天然水系引入小区，乙点回流金马河，使小区基本达到幢幢承水运，户户见溪流。 在A地块与B地块之间规划中心湖，烘托商业板块的核心区域。在项目的最大展示区域彰显项目气势，同时也是住宅区域与商业板块的巧妙分割。,水景优化建议：,商业区,住宅区,高端住宅区,原金马河流线,新规划小区水系,中心湖,甲,乙,A,B,C,绿化中心轴,自然水利资源金马河是本项目一大卖点，将活水引入项目，使之成为区别其他人造景观项目的差异特性。,建筑形态优化建议：,高层建筑 此区域规划为高层住宅，在保持项目容积率不变的情况下，降低建筑基地占地面积，提高项目绿化面积。,低层建筑 此区域顺河道规划为文
13、商旅风情街采用2、3、4层建筑，错落布置。,复式洋房 此区域地势领高，私密性强，适宜于打造高端产品。,超高层建筑 利用其临街面展示特点，规划为群层+超高层综合建筑。,低层建筑,复式洋房,高层住宅,高层建筑,文化艺术长廊,商业中心,酒店,前排建筑遮挡,社区商业,沟通内容,商业类型分析,区域性商业中心最大程度的提升了区域的整体价值，特色商业街次之; 社区商业对整个商业的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大; 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值;,项目业态定位建议,引进国内相对比较著名的购物中心或商场，具体业态以精品店、服饰、化妆品等为主，再辅之餐饮娱乐休闲等业态，使之与沿河商业街形成人
14、气互动。,项目中心商业定位,到目前为止，仁寿还没有出现一家国内著名的购物超市或者购物中心，我们可以超前抢占市场。建立项目的品牌优势。,项目业态定位建议,中心商业：以知名购物中心为核心，适当配合其他消费业态。提升项目品质和形象，从而形成区域的人流汇聚。,业态分布以吃、喝、玩、乐、居、礼为主，配以酒吧、KTV、咖啡馆等时尚元素，整个沿河商业街充满传统气息而不乏时尚感。 吃：特色小吃 喝：酒吧、咖啡、茶艺 玩：项目特色娱乐 乐：传统艺术馆 礼：成人礼、婚礼等 艺：文化艺术长廊、立体照片墙,以中高档为主，避免低档业态，满足主力市场的需求 。,项目商业业态档次定位,特色水景商业业态选择,特色酒吧,特色小
15、吃,特色娱乐,项目核心定位目标特色水景商业业态定位,项目业态定位建议,水景观光带：以特色的水景商业业态为主，展现地域特色。,特色商业街案例分析,万科运河东情景商业街：一期开放式步行街形式，最大化商品设置,万科运河东设计理念,特色商业街案例分析,万科运河东产品价值,特色商业街案例分析,万科运河东借鉴经验,特色商业街案例分析,中高端品牌商务酒店，不仅能提升本项目的特色品质，更能够成为整个仁寿城的酒店形象代表。满足整个仁寿文化旅游的需求。,项目酒店定位,项目业态定位建议,酒店：以中高端商务时尚型为发展方向，辅助以SPA、咖啡厅、茶室等配套娱乐休闲设施。,投资型： 针对旅游资源进行地产投资 针对度假养
16、老等休闲投资 针对核心心区域升值价值 自用型： 仁寿县政府机关人员及企事业单位中层人员 仁寿县中高层收入人群 在外地经商改善居住条件 购房养老,仁寿县核心区域高端水景风情社区。整个住宅区分为两个区域，B板块中档住宅，C板块作为高档住宅打造。形成项目品质化形象。,项目住宅形象定位,项目住宅客群定位,项目业态定位建议,住宅：高端水景风情社区,小结,各物业有机结合，形成一个循环系统。,主题水景文化商业街,集中式商业,中档时尚酒店,高档住宅,社区商业,以主题水景文化商业街为核心的打造，整个项目形成一种和谐的循环促进体系，生生不息。,相互促进,相互促进,相互促进,相互促进,以上针对项目核心操作内涵和产品分析，立足于格致多年积累的行业经验和同类型城市的发展共性作出的初步论断。如贵司能给予我司进一步的机会，我们将凭借专业能力，以科学、严谨的态度，提供市场化的指导方案。,
