202X年物业维修工作总结

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1、物业维修工作总结物业维修工作总结范文 1 在自然、人为及时间因素的共 同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直接 影响居民的安居乐业，因此，物业维修是一项常规性的管理 工作。由于“三分建、七分管” ，“小洞不补，大洞吃苦” ， 所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理（ 又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等） 又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理 （ 简称 “养护管理” ） 进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。一、养护管理的涵义及其关键早在 1985 年 1月 1 日，城乡建设环境保护部 （后改名建 设部） 颁发了房屋修缮范围和标准 ，对物业维修工程进

2、行 了分类，其中“凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损 等级为目的的日常养护工程为小修工程” ，其“综合年均费 用控制在现时造价的 1%以下”。这里所称的养护管理，便是 物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能，其主要环节 包括报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、 回访等。养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了 恢复和确保居住物业正常的使用功能，管理人员和维修人员 必须采取各种手段，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防止小损小坏的发展及可能发生的后果，以最快的速度解 除居民因功能失常造成的困境，维修费用控制（包干 ）在现时造价的 1%以下。进而言之，不论物业原有的质量

3、等级如何， 不论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危 险房，在整个物业寿命期限 （屋龄 ）中，只要物业零部件因损 坏而功能失常，在居民报修之后 （ 如突然断电断水等 ），或因 公共部位无人报修 （ 如走道窗玻璃破碎等 ） ，物业公司都要及 时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。在这里，“及时修复房屋的小损小坏” ，成为养护管理的 根本要求和关键词语。为了“及时修复” ，就要强调“养护 及时率”与“质量合格率” ，并要求物业公司防患于未然， 对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检修。二、养护管理的特点及其意义 养护管理具有以下四个特点：1、养护任务，面广量大 居住物业 （

4、 物业区域 ）构成要素的复杂性，决定了每一幢 不同类型、不同结构的房屋，每一幢房屋的不同区域和不同 部位，每一幢房屋的不同业户，都会产生因物业功能失常而 引发的修理诉求， 因此，养护任务面广量大， 地点时点分散， 不如大修、中修工地相对固定，也不如保安、保洁、保绿等 工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产 行政管理部门历来的有关规定，养护范围包括：1) 屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等 ;2) 钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油 漆等;3) 修补楼地面面层，抽换个别楞木等 ;4) 修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等 ;5) 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等 ;

5、6) 抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木 楼梯等 ;7) 水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换 等;8) 下水管道、 窨井的疏通， 修补明沟、 散水、落水管等 ;9) 房屋检查发现的危险构件临时加固维修。 从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面 广，具有分散性。养护工人经常是“打一枪换一个地方” ， 流动性强，在管理上较难控制。2、技术工种，复杂多样 居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样 性，决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。因此，虽然某 些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。 例如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计; 沟路工

6、在施工时，常需绿化工的协助 ; 油漆工在油漆门窗时，少不 了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出 了技术全面 （多面手 ）的要求，需根据实际情况经常变换修理 技术、工艺、方法、材料及工具。3、施工现场，条件较差 居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受 到季节、气候和环境的影响。有时现场施工条件较差，周转 不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监 督，因此，对养护工程质量 （合格率 ）和服务者的综合素质 （包 括应知应会、适应能力、服务态度、劳动纪律等） 提出了更高的要求。4、报修业户，要求较高 从居民报修的项目看来，虽然都是“小事” ，但直接影 响使用功能，

7、 其中不少项目还具有应急的性质， 关系到“水” 与“电”的正常供给，称为“水电急修项目” ，如：室内线 路故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修 复就会中断居民的正常生活。又如阳台、晒台、扶梯的扶手 栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有 些非属应急项目，但也不能掉以轻心，上海市曾发生因公共 走道窗玻璃破损不及时调换，雨水进入，天冷冰冻，造成某 业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情， 常会因缺乏理解 （或服务者缺乏耐心 ） 而发生抵牾。在报修时， 居民不仅讲究实际效果，要求服务者具有较高的技能，而且 讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和

8、微笑服务。上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用 较少，实属“小修”之列，但却不能等闲视之。 “百姓利益 无小事”，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设， 必须从细微处入手。细微处即管理中的“小事” 。“管理无小 事”，“细节决定成败” ，那是微观管理学上经常强调的名言， 而物业管理则是典型的微观管理。 因为“小事”的放大效应、 叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。养护管理既能保证居民的安居乐业，使物业公司争取到 更多的满意率，从而改善与提升企业形象，又能减轻大中修 的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中 修和综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经

9、常、最直接的为民、 便民、 利民服务， 也是服务性最强的 “窗 口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正 是党和政府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫 得应、修得及时、修得好”的由来。养护管理在物业管理中 的基础性是不容置疑的。三、养护管理的类型及其要求养护管理的类型包括：1、零星养护 零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修， 或在主动检修中结合实际情况确定的小修。零星养护的修理 范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护 任务（ 单）的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修 箱; 二是主动性的管理人员走访，或定点设摊，使养护工作 走在居民报修之前。在

10、管理中必须贯彻报修先行原则，业户 先报先做，保证养护单不积压。历来房地产行政管理部门规定， 养护管理必须做到： “受 理有登记，办理有专人，完成有时限，工作有标准，投诉有 答复，结果有记载” 。为了保证报修及时率，还提出：急修 项目不过夜，一般项目不过三 （ 天） 。后来又补充规定：水电 急修 2小时内赶到现场， 24 小时内修复， 如不能修复须作出 限时承诺。2、计划养护 为了实践物业管理的宗旨物业保值增值，物业公司 既要“有求必应” ，又要“找米下锅” 。计划养护是指在零星 养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设 计楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件 的各类保

11、养制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、门窗定 期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线 暗线定期检查制度、电梯常规 （年、半年、周保 ） 保养制度、 水箱每年两次清洗制度等等 ; 或按房屋单元 （ 户幢、组团 ） ， 或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据 季节特点安排不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防 冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计划养护具有预检性， 有时被称为“预检维修” ，在预检中应修尽修，人工费用较 少，以区别于中修或大修。零星养护与计划养护的主要区别是：前者具有突发性和 一次性，后者具有计划性和循环性。两者都要求主动服务， 但计划养护的主动性更强，

12、物业管理的含金量更高。四、进一步改善养护管理的若干建议 “物业管理无小事” ，一旦放松了日常管理，极易出现 “一年新、二年旧、三年乱、四年面目全非”的后果。在考 察中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时 有发生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而 下的运动式整治，而不善于制度化、规范化的长效式管理。 尽管政府有关部门从民生出发，对物业管理行业进行了连续 不断的调控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不 断提高，但“三差”现象仍有所见，管理成果存在反复。小 修养护基本处于“你报我修，不报不修”的状态，主动性的 计划养护成为薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈 蚀、粉

13、刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载甚至有屋漏报 修 18 次仍然如故的案例，有的小区“不报我休” ，甚至消极 等待政府的“实事工程” 。因此，亟需引起有关方面的进一 步重视。1、完善居住物业日常养护管理的考核指标“及时修复房屋的小损小坏”的要害，是养护及时率和 质量合格率。 因而，养护管理最基本的的考核指标是 “两率”。 在实践中影响“两率”的因素是多方面的，比如：缺少相关 工种技术人员 ; 服务者责任性不强，敷衍了事 ; 有关人员因病 假、事假、读书、开会而调休 ; 暴雨季节房屋渗漏剧增而缺 少人手 ;相关工种整体配合较差 ; 操作工人技术不过硬 ;缺少 维修技术通才 （多面手 ）等。因此，

14、要经常分析影响“两率” 的相关因素，总结其规律，既要采取一般性措施，又要采取 针对性措施， 提倡求真务实，“有诺必践” ，将考核落到实处。在影响“两率”的因素中，关键是“管理”及操作人员 “综合素质” 。目前的物业维修工大多是农民工，普遍缺少 维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护 队伍内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制 订应知应会的培训计划，开展技术比武，奖励敬业爱岗，而 非动辄“炒鱿鱼”了事。最终还要考核住户满意率。 住户满意率包含 “硬”与“软” 两个方面， 它既是居民对工程质量 （是否平整、 牢固、安全、 和顺、可以使用 ） 的总体评价，也是居民对养护服务态

15、度（ 是否及时、方便、诚恳、和气 ） 的心理感受。养护及时率和质 量合格率当然包含在住户满意率中。 “顾客就是皇帝” ，居民 的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。2、完善居住物业日常养护管理的主要环节1) 报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点 ; 建立夜间 值班制度，实行 365 天全天候服务 ; 张贴小修项目收费标准 ; 公布物业公司的有关承诺 ; 报修填单不漏项，登记后发放凭 证、集中编号 ;2) 查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够 及时解决的，可直接派工，此外的预先查勘，明确损坏部位 及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施 及工具要求，并负责向住户预约修理

16、日期，以便根据轻重缓 急组织均衡生产，防止任务单人为积压，有利于定额松紧及 路线远近合理组合，落实修理责任 ;3) 修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明 身份，说明来意，文明施工，并落实带修、转修的项目。完 工后由报修人验收、签字 ;4) 验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按( 查勘) 要求施工，是否存在应做未做或扩大范围，工程质量、 材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务 态度和服务纪律是否满意，工程修理数量是否符合套用定额。 不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结 算修理费用 ;5) 监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、 发放联系卡、发放征询表、走访居委会等; 内部措施有建立 回访制度， 抽查制度， 制订考核办法、 奖惩办法， 对不及时、 不合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。3、梳理并修订物业维修管理的有关文件