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1、房地产开发建设项目可行性报告第一章总记国一集团？四川XX实业有限公司为开发 XX市龙泉驿区“ XXXX 房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行 项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘， 市场调查与询证， 通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设 投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。一、项目名称“ XXXX房地产开发建设项目二、项目开发商基本情况XXXX住宅项目由国一集团？四川XX实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。项目业主基本情况如下：1、
2、法人代表：李晓东2、 法定地址：XX新华大道文武路 42号新时代广场16 层3、注册资本：人民币 XX万元4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设5、开发资质：国家房地产开发二级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新 意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严 谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工39人，其中专业技术人员 33人，平均年龄30岁。公司管理人员和 技术骨干分别具有研究生、 本科、专科学历及高工、工程师、 经济师等职称。公司董事长李晓东，曾担任海南韵龙实业
3、有限公司副总 经理、四川东盛实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、 澳大利亚工作和生活三年，并对美国、加拿大、澳大利亚的 房地产业进行考察，至今已有房地产开发15年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理 念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。公司副董事长兼总经理颜宏庆，经济学硕士，四川省社科院特约研究员、四川农业大学客座教授、四川省金融学会 理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行四川省 分行，担任中国长城资产管理公司XX办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。公司副总经理唐义，曾供职于四川省林业厅，先后担任四川蓉萌建材有限公司总经理、XX福惠贸易有限
4、公司总经公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会 计师。1986年毕业于西南财经大学，曾在四川农业大学任教， 先后任XX联益集团公司财务处副处长、审计处副处长，四 川康达生物医学工程研究开发中心财务部经理，四川绿色药 业科技发展股份有限公司财务总监。三、项目提出随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化 程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸 现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追 求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有 之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，国一集团 ?四川XX实业有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决 定在龙泉驿
5、区同安镇建设 XXXX房地产开发项目，该项目突 出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、 高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，仓U 造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度 高尚住宅生活环境。四、项目经济评价分析报告编制单位：XX九方投资咨询有限公司第二章 XX市住宅市场供给分析一、供给状况分析1、数量分析自1998年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福 利分房实行货币化分房，掀起XX房地产开发的高潮。年投资额由1998年的80亿元扩大到 XX年的203.3亿元，5年间 累计投资683.3亿元，是前8年的2.56倍。房地产开发投 资占全社会投资的比重由1
6、998年的21.5%上升至 XX年的29%成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。1998年到XX年5年间，全市房地产开发投资以年均26.3%的速度扩张。XX年，XX的商品房销售面积 701万平方米，占全国 的3.4%、全省的65.5%，销售面积 XX年超过广州、深圳， 跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。 在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级 城市中，住宅比例最咼的是天津，占95.7%，最低的是* ，占76.3%, XX为91% 处于较高水平。 XX年XX的商品房销 售面积达815.56万平方米，再创新高。1996年一XX年，XX市房地产开发情况如下表所示：
7、单位：万平方米、万元类别1996年1997年1999年XX年XX年施工面积 730.13726.531003.571244.381597.64新开工面积 277.20206.10502.97667.00659.65竣工面积 314.45359.90375.18464.77716.34实际销售面积 208.43262.65336.91400.12638.12 实际销售额 272554352990544288643XX052518 其中，XX年，XX市房地产开发主要指标如下表： 单位：万元、万平方米按资质等级分本年完成投资施工面积竣工面积销售面积一级 4724668.3232.5919.82二级
8、192915266.12144.86119.37三级 464761639.26204.05184.68四级 135793226.43103.5882.50其他 387330463.99231.26231.75数据表明，与国内的主要城市对比，XX市房地产总量扩 张强势十分明显。XX年，XX房地产开发投资171亿元，占 全国的2.7%、全省的64.1%，在直辖市和副省级城市中居第 六位，开发投资规模大于天津，与XX相差26亿元，但与XX上海、广州、深圳相比差距明显，在中西部地区，XX和XX已经成为各大城市房地产开发投资的领头羊。在西部城市中 投资额仅次于XX,占西部地区开发投资的 19.6%，与全
9、国15 个副省级城市比较，XX房地产开发投资 XX年已跃居第三位， 列广州、深圳之后，且由于XX市房地产投资增速近年来明显高于广州、深圳，其总量差距在逐步缩小。XX年XX房地产开发投资203.31亿元，在去年开发投资32.2%的高基数上 仍增长19.1%。XX房地产开发日趋活跃，市场前景广阔。2、结构分析成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置， 高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量 不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差 距。成交住宅中，价位在 2100- 3100元/平方米的占总成交 量的56.
10、79%，而超过4000元的将近15% 1500元以下由于 地处郊县，距市区太远，销售量还不大。高尚住宅区比例偏 低，还有很大潜力。工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业， 与此相对应的是， XX年成交住宅中，90- 100平米与120- 130平米的成交量最大，各占总成交量的8.65%和13.46%,100平米以上的最受市场追捧。在成交住宅中，地处市中心的占2.7%,府南河沿线的占 6.3%,在一环路以内的占 10.8%,在一至二环路的占 31.6%, 在二至三环路之间的占 40.5%，在三环路以外的占 8.1%,具 体分布如下图所示，城市郊区化已初现端倪。二、未来五年XX住宅供应趋势
11、分析1、开发规模继续增长近年来，XX房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积等方面连续保持强势的增长势头。XX年，XX市房地产开发继续保持强劲势头。一是开发商土地购置大幅增加。开发商购置土地 737.9万平方米，增长 54%支付土地购置 费33.9亿元，其比重占到房地产开发投资的22%二是开发投资增速虽有所回落，但仍增长21.9%，累计完成投资154亿元。其中住宅投资完成 118亿元，增长28.3%，继续担当 拉动房地产开发投资强劲增长的主角。写字楼、商业用房投 资虽然不大但增幅明显，前11个月分别增长69.8%和46.7%。 三是商品房开发规模总量达1898万平方米，其中当年新开工面积达
12、809万平方米，增长6.2%。前11个月，累计竣工 商品房491.7万平方米，增长 26.2%，其中住宅竣工 412.9 万平方米，增长17.1%;商业营业用房竣工 44.2万平方米， 增长88.0%。根据XX市房地产市场发展现状及国民经济总体发展趋 势，在较长时期内，投资仍将是拉动经济增长的主要动力。 而随着城镇化进程加快和居民改善住房条件的逐步实现，稳 定、快速发展仍是 XX市房地产业发展的主调，投资规模、 开发面积都将不断扩大。1996XX年XX市固定资产投资、 房地产开发投资、国内生产总值、房地产业增加值的运行轨 迹呈较为明显的上升趋势。“十五”期间，XX市房地产开发投资将持续保持快速
13、增长，增幅明显高于同期固定资产投 资增幅。预计房地产投资规模到XX年增至390亿元。房地产开发投资占固定资产投资的比重将由XX年的29.3 %提高 到XX年的33.1 %。2、住宅郊区化显现从范围上看，XX的住宅地产已开始从市区向市郊、二级城市推移。XX年郊区房产的迅速走红，而今年的郊区开发更是来势凶猛，规模大、档次高、规划好、配套完善等特点预 示着郊区开发正在全面升级。随着几条快速通道的修通，郊 区住宅也不再局限于前两年第二居所的范畴，正逐步拉近郊 区与城里的距离，大有挑战城区楼盘、争夺第一居所的势头。纵观XX的东南西北，素有阳光城美誉的龙泉驿，先前 掌握了上千亩土地的开发商还按兵不动，随着
14、大行宏业率先 推出的1300多亩的龙泉阳光体育城，以及该公司正在规划 的4000多亩的多元化泛地产打破了龙泉驿的平静，紧接着 XX多亩的欧风花城也将于今年面世，华阳自人南沿线的开 通，这里着实热闹了一阵。远大集团、中石化、万华、深长 城等几个颇具实力的公司都在这块地方囤积了上1000亩甚至几千亩的土地，正在蓄势待发地推出自己的项目。在温江 聚集了一大批 XX开发商，如建信置业，华新国际，森宇集 团，置信实业等，由他们领衔开发的占地1600亩的建信？奥林匹克花园、占地 500亩的锦绣森邻、占地 1300亩的森 宇音乐花园、占地 500亩的柳城谊园以及占地 600亩的金 强实业开发的海峡新城，这些
15、项目无论在定位到规划设计，还是从建筑的外立面到户型设计以及内部装修上都甚为超 前。从都江堰的中心镇到崇州的街子镇，方圆20公里已经被包括青城山水、假日青城、天下青城、中国青城等在内的 40多家开发商的分时度假公寓，产权酒店占领。值得关注的是，在最近一个月的时间里，XX不少低密度 住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还 取得了较之以往更高的成交率。3、别墅供应趋紧XX年2月，国土资源部下发的 4545号文件，要求“清 理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的 土地供应。政策的颁布不会使发展商停止项目的开发，由于 前期流出了大量土地，别墅这一高端消费项目仍然会继续存 在。但别墅项目在房地产经济中所占比例比较少，加之资本 流向问题，一些原本计划注入别墅的资本将流入普通住宅。 开发商一般上别墅项目较为慎重，在未来一段时间里，开发 商只会引导一些资金投向其他住宅产品上。新政策的实施将 使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，别墅销售情况看 好。第三章XX市住宅市场需求分析一、XX市城镇居民经济水平及居住消费水平分析 1998XX年，XX市城镇居民储蓄存款变化趋势如下图所示：1995XX年，XX市城市居民人均可支配收入变化如下图所示：1997XX年，XX市城市居民家庭人均居住消费性支出变
