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1、建委科学发展观调研报告近年来，武清城市化建设取得了巨大成就，特别是城区 新建区和以路网工程为龙头的水、电、气、热、路、讯等基 础设施建设进展迅速，城市面貌发生了翻天覆地的变化。按 照市第九次党代会张高丽书记提出的“稳步开展城中村 改造”和区委三届五次全体（扩大）会议提出的目标要求，新 城建设面临着旧区改造这一不可回避的重大课题。对此，我 对城区旧区现状进行了初步调查了解，并针对实际情况和存 在问题进行了认真的研究分析，同时，结合外地的一些经验 做法，就如何推进旧区改造提出几点建议。一、旧区改造对于加快新城建设具有十分重要的意义1、旧区改造是新城建设协调发展的必然要求 当前，我国正进入城市化快速
2、增长期，如何推进旧区改 造和现代化建设，不仅是当今城市化发展面临的重大课题 也是引起广泛关注的社会问题，更是涉及群众切身利益的敏 感问题。目前，国内许多城市为改善城市面貌，完善城市功 能，提升城市形象，积极探索各种有效途径，以惊人的速度 推进旧区改造，使一些原本破烂不堪的旧城区重新焕发出了 勃勃生机。武清新城建设也面临着相同的问题，新建区发展 得越快、功能设施越齐全、城市形象越现代，那么旧区改造 就越迫切。否则，整个新城建设就失去了科学发展、和谐发 展、率先发展的基础，城市化发展就显得越来越不协调、不 平衡、不和谐。2、旧区改造是改善城市人居环境的迫切需要从武清城区新建区情况看，基础和公共配套
3、设施比较完 善，居民的生活居住环境也比较舒适优美。然而城区中的旧 区（特别是城中村），绝大部分是平房，人均居住面积小，占 用土地面积大，基础配套设施差，公共服务设施少，人口稠 密，脏、舌L、差和社会治安复杂等顽症，在现有条件下无法 从根本上解决。只有对旧区（城中村）进行综合改造，才能从 根本上改善群众的居住环境，提高生活质量和生活品位。否 则将直接影响武清新城建设的整体进程。3、旧区改造是提高新城整体竞争力的必然选择城市竞争力主要取决于这个城市对资源要素流动过程 中的吸引能力。纵观竞争优势明显的城市，在大力推进城市 建设，努力提高城市管理水平，提高信息化程度过程中，无 不在加快新区建设的同时，
4、对旧区进行了卓有成效的改造， 拓展了城市发展空间，提高了城市整体竞争力。武清要实施 以城市化为主导率先发战略，建设京津之间最具实力和竞争 力地区，就必须充分挖掘旧区的资源要素并将其发挥极致， 从而使新区与旧区相互支撑，浑然一体。因此，只有大力推 进旧区改造，才能有效提高城市的整体竞争力。4、旧区改造已经成为新城建设面临的重大课题在国家日益强化的土地宏观调控政策下，利用规划调 整，外延式扩大城市建设区域的难度越来越大；而城市旧区 （城中村）为城市建设提供了内涵式发展空间。因此，大力推 进旧区改造步伐，不仅可以改善城市整体形象，解决现存问 题，加快新城建设速度，而且也是新形势下加快武清新城建 设别
5、无选择的途径。虽然旧区改造情况复杂、任务艰巨、难 度巨大，但有效破解旧区改造难题，对加快武清新城建设将 起到巨大的支撑作用。二、武清旧城区现状分析1、 总体情况：武清旧城区主要包括杨村街道的17个村 街（一街、二街、三街、四街、五街、六街、七街、八街、九街、十街、上朱庄、北郑庄、小东庄、楼前、上下园、大 王庄、小王庄）和规划住宅区内的平房区（大桥东道、教育局 后、中医院西）。17个村街的村庄占地 5349亩，属集体建设 用地；规划住宅区内平房区277亩，属国有建设用地。旧区占地共计8.4平方公里，涉及农业人口 22274人。2、 现状分析：武清城区中的17个村街及公产平房（旧 区）大部分分布在
6、老城区，在城市化发展进程中，已经成为 城市的一部分。大部分旧区居民渴望改善现有居住条件和环境，变为真正意义上的市民。但由于土地权属、户籍、行政 管理体制仍然保留着农村模式，形成的“城中村”是城市中 的一块“夹缝地”，使现有的村街滞后于时代发展的步伐，游离于现代城市管理之外。主要表现在：一是农民、市民和流动人口混居，治安环 境差；二是房屋密度高，违法、违章建筑集中；三是基础设 施不完善，各种管线杂乱无章，排水、排污不畅，街巷狭窄， 卫生环境差；四是土地利用存在诸多问题，宅基地、工业用 地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒买情况较多， 难于管理。这些问题不仅影响城市形象， 也阻碍城市化进程，
7、制约着城市的发展，已经成为困扰城市发展的“痼疾”。应 该看到，城市旧区的存在固然是城市发展的一块短板，但从 另一个角度分析，它正是城市发展的宝贵资源，是整个城市 发展的优势条件和潜力所在。只要我们找准切入点，大力实 施旧区改造，那么武清新城建设将会有更广阔的发展空间。三、旧区改造的几点建议旧区改造是一项情况复杂、涉及面广、耗资巨大、群众 工作任务艰巨的系统工程， 必须坚持“政府主导、群众自愿、 量力而行、市场运作”的原则，本着“统一规划、分步实施、 先易后难、综合改造”的思路进行，重点把握好以下几个关 键点：1、必须有完善的旧区改造规划和系统的实施计划要结合武清新城建设阶段性目标，提前编制科学
8、的旧区 改造规划，并根据旧区的实际情况和难易程度制订具体的实 施计划。明确旧区改造的先后顺序、实施步骤和方法，使旧区改造更好地按照新城建设规划和功能布局要求扎实推进。2、必须建立强有力的组织领导体系和明确的政策体系 区政府应成立旧区改造的专门机构，主要领导亲自挂帅，深入研究旧区改造的规划、实施方案及不同改造模式的 相关政策、办法等，确定旧区改造的大政方针，加强组织领 导。各相关部门应加强协调配合，各村街党政组织充分履行 职责，发挥作用，形成强大合力，共同推进旧区改造工程。3、必须选择切合实际的改造模式旧区改造涉及面广，情况复杂各异，很难找到一种适合 所有旧区改造需求的模式。因此，要根据旧区房屋
9、性质、人 员身份、土地性质、经济组织状况等情况，提出不同的改造 模式，供群众选择。针对旧区现状情况及在城区规划中的功 能定位，本着先易后难、循序渐进的原则，在尊重群众意愿 的基础上，最终选择适宜的改造模式。4、必须确定适宜的改造主体在确定改造模式的基础上，选择适宜的改造主体。一般 来说，政府、企业、业主都可以作为改造主体。具体到特定 区块，可根据改造模式，选择不同的改造主体。涉及公共和 基础设施等建设项目，由政府作为主体比较合适；涉及纯粹 的经营性项目，由开发商作为主体比较合适；涉及还迁改造 项目，如果业主具有足够的开发实力和资质，由业主作为主 体组织改造也是理想选择。当然，多数改造项目并非涉
10、及单 一内容，谁作为改造主体应根据改造项目的主要内容和实际 情况由政府确定。5、必须坚持政府主导对已经确定改造的旧区，政府不宜直接介入，否则除了 巨大的建设投入之外，还将承受巨大的补偿压力，并容易引 起业主的抵触。政府可通过规划、相关政策，吸引、鼓励社 会力量参与旧区改造。政府应重点把握五个环节：一是审批 改造方案；二是审批建设规划；三是审核拆迁补偿安置办法； 四是根据群众同意率，批准改造工程启动；五是批准土地征 用及出让。在实施建设阶段，要通过市场化运作，由改造主 体负责征求意见、房屋评估、签订拆迁补偿安置协议和购房 合同、组织拆迁、开发建设和还迁安置等实际工作。针对旧区改造模式的选择问题，
11、应根据城区总体建设规 划要求和各个旧区实际，在百分之百征求群众意见的基础 上，可选择以下三种模式：1、撤村建居。主要适用于城区规划范围内的周边村和 城中村。撤村建居模式已有成功经验，可按东蒲洼撤村建居 模式由政府统一运作实施。 此种模式是政府主导、 统一规划、 统一政策、统一建设、统一拆迁安置。2、捆绑开发。主要适用于非农业和农非混居的国有土地区块。在符合城区总体规划的前提下，本着“群众得实惠，开发商得利益，政府得形象”思路，将改造区块整体出让给 开发商进行综合开发建设，由开发商负责被拆迁户的安置。 这种模式是由开发商按照政府的规划和相关政策，负责拆 迁、建设和安置，政府不直接参与建设，不用资
12、金投入，只 承担监督职能，以此改善群众的居住环境， 提升城市的形象。3、自建公助。适用于城中村的集体所有土地区块。本 着“土地统征、资金自筹、政府支持、自主建设”的原则进 行。旧区土地政府一次性征用，减免相关收费，收益用于补 助被拆迁户。以村街作为建设主体，在旧区内或另处划拨还 迁建设用地，自行或委托开发商组织旧房拆迁、建设和安置。这种模式是以村街为工作主体，减轻了政府的建设资金压力 和拆迁阻力，有利于调动被拆迁人积极性，和谐推进旧区改 造。四、旧区改造中应处理好几个关系1、处理好远期规划与近期建设的关系旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要 途径，是激发城市生机与活力的重要手段。科
13、学合理的城市 规划，是确定城市发展方向和发展目标，高效利用城市各种 资源，促进城市合理布局和有序建设的战略性、先导性和基 础性工作。作为城市建设的重要组成部分，旧区改造也一定 要重视规划。要与城市化水平相适应，从宏观和微观两个方 面对旧区改造进行规划控制，同时要与总体规划、分区规划 及控制性详细规划相衔接，避免因规划控制不力而造成近期实施的旧区改造出现混乱，诱发新的矛盾。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，避免低水平重复建设。2、处理好重点突破与分步实施的关系城区内各旧区现状规模、管理体制、经济条件、人员身 份都有很大差别。因此旧区改造，不能不顾主客观条件，以 一个模式整体推进，而只能是
14、抓住重点，分步实施。先选择 那些条件成熟、矛盾较少、规划较好的旧区，借助人民群众、 各单位、各部门及社会力量实施改造，实现既可快见成效、 又能起到示范和带动的效果。然后，再根据实际情况逐步推 进，从而达到集腋成裘、由小变大、片片相联的旧区改造整 体目标。3、处理好旧区改造与社会稳定的关系旧区改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的 切身利益。要把和谐理念贯穿于旧区改造始终。在旧区改造 过程中，要克服盲目性和片面性，要充分考虑群众的利益， 避免简单粗暴的做法，遵照城市内在的发展规律，在可持续 发展的基础上，探求城市旧区的更新与发展。拆迁补偿安置 是旧区改造中最为突出的问题，要从构建和谐社会的高
15、度， 重视群众利益的保护。不论是产权置换还是货币补偿，不论 是就地还迁还是异地安置，都应当尊重群众意愿，考虑群众 的利益，确实通过旧区改造，使群众实现“安居、乐业、有 保障”，创造和谐稳定的新社区。4、正确处理旧区改造与利益相关方的关系一是政府与改造主体的关系。政府在确保达到城市发展要求的前提下，要兼顾改造主体的利益，确定适当的开发强 度，让开发商有利可图，促进改造项目顺利进行。二是政府 与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认、拆迁补偿安 置及保护小业主利益等问题。通过完善改造政策、措施，以 政策法律手段保证业主的合法权益，和谐推进旧区改造。三 是改造主体与业主的关系。该关系主要涉及对群众的拆迁补 偿安置问题，政府要重点把握改造主体以何种方式、标准对 业主进行补偿安置。既要考虑业主的眼前利益，也要考虑他 们的长远生计，在还迁安置中想方设法满足业主要求。同时，又要考虑改造主体的承受能力，从而使旧区改造能够推进。总之，旧区改造并非一朝一夕可实现、一蹴而就可完成 的宏大工程；上述几点不成熟的建议也并非是解决其复杂问 题的灵丹妙药。要扎实推进旧区改造并取得成功，必须需要 全区上上下下的共同努力，必须集全区人民的共同智慧，必 须学习借鉴先进地区的成功经验，必须紧密结合武清的实际 情况，通过艰苦细致的工作，锲而不舍，常抓不懈，一个充 满生机与活力的武清新城必将在不久的将来展现在世人面
