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1、员村山顶项目发展策略探讨,广州市天地阳光房地产顾问有限公司,前言非常感谢贵公司给予我司再次参与项目的机会。在原有方案的基础上，我司策划组多次赴现场考察和市场调研，获取大量的市场数据，并在公司内部多次组织策划研讨，对项目的发展方向进行多方面分析和探讨并形成本方案。为了在规划布局、建筑、园林风格等方面有更深入的研究，我司特地联合广州市城际（中国）国际建筑设计师联合事务所进行多次沟通探讨，在各方面提出相关的意见及建议，旨在希望通过本方案为今后的项目的运营提供指导。在此，预祝我们的项目圆满成功！,思路,项目分析,市场研究,板块研究,项目定位,规划建议,建筑及园林建议,项目概况,基础数据位置：黄埔大道旁
2、员村山顶段长宽：长约240米，最宽处约75米占地面积：20421m容积率：3.6总建筑面积：73515.6m物业规划：住宅、商业、配套,规划路,黄埔大道,N,地块特征,项目地处黄埔大道边，临街面窄、进深长，南北呈狭长型分布，中段有一规划路横穿；地块总体呈西高东低、北高南低、北宽南窄的特征，北段最宽处约75米，南段最窄处约39米；地块北段已打部分地基，南段为空地。,规划路,黄埔大道,N,周边配套：商业,项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、小型士多与专业市场共存。,周边配套：学校,学校众多，员村小学、员村第5小学、市44中、113中、暨南大学、华南师范大学等均在半径一公里范围内。,周边配套：
3、银行,银行众多，有农行、工行、建行、中行等。,交通,位于广州主干道之一的黄埔大道边，可快速到达其他各区；华南快速干线近在咫尺，可直达珠江三角洲各个城市；正在修建的广州地铁五号线预计2009年年中开通，其中员村站离本项目走路约15分钟距离。,商务,随着城市向东移的规划现状日渐成熟，该板块位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口；,天河北,珠江新城,琶洲,员村,黄埔大道,本项目,根据市政规划，员村板块将成为广州市未来的中心区域，在地王绢麻厂地块的带动下，板块的中央商务价值将一触即发；,广州只有一个珠江新城！随着珠江新城商务集聚效应的显现，消
4、费者对其的认同度将为珠江新城延伸区员村板块带来巨大的商务价值；,随着老CBD天河北的饱和以及珠江新城和琶洲两区的日渐成熟，位于三大商务区中心的员村板块将会发展成为广州市中心最具潜力和最有影响力的中央商务住宅区；,小结,项目地块属于中型地块，地段是本项目的最大优势所在；项目所在区域处于广州中心地区，处于三大商务板块的中心区域，本区域现有住宅户型规划滞后，未来对宜居宜商的住宅需求量大；项目周边配套发达、生活便利，且员村板块是广州未来的住宅供应热点之一，物业发展前景看好。员村板块已正式确立为珠江新城延伸区，而08年1月份员村绢麻厂新地王的诞生更是对员村楼市的未来的强有力冲击，借助于此，从提高项目的经
5、济价值出发，并与目前的其它项目进行区隔，本项目拟定为：,中央商务住宅!,名字解释-中央商务住宅,所谓中央商务区，简称CBD，是指位于城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中的区域，购物、娱乐、服务等配套设施齐备，是生活、办公两不误的城市中心区域。而中央商务住宅，则是作为中央商务区的居住配套而存在。,中央商务住宅特点,1、现代化程度高、可转化程度高、社会化服务好、资源可重复利用，居住、办公性能得天独厚。2、既可达到与城市空间、国际气息的最大融合，同时又可以享受自己的私家领域，使居住宁静而又繁华。3、与城市空间交汇，带有城市空间开放和共享的气息，毫不掩饰其舒适、便利、奢华的贵族气息。4、追求舒
6、适、享受工作便利、着重长久价值，这是中央商务住宅购买客户群的最大特征。,2007广州楼市成交面积简析,全年波动较大2007年上半年成交量保持平稳，从10月开始成交量走下坡路，2008年2月降至谷底的23.12万。近期频繁出台的调控政策，“9.27”房贷新政的实施，令市场观望气氛愈加浓厚，加之日趋高涨的房价，导致成交量大幅下跌。但从中长期看，刚性需求将促使成交量稳步回升。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,2007广州楼市成交均价简析,全年成交均价基本维持放量上涨的态势，整体均价在10月份出现井喷行情。10月份市场成交量小幅跳水，均价涨幅却居于07年之冠，价升量减的成交态势明显的表现出市场
7、的疲态。市场通过10月份的拐点验证，均价在今年1月份跌破万元。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,2007天河区楼市简析,2007年成交基本形成中心分散的不规则体，在6、7月份延续“五一”期间的蓄客成果在成交量方面集中放大。“金九银十”成交并未呈现井喷行情，而是维持在全年成交量的平均水平。“9.27新政”的效力开始逐步显现，直接导致12月份成交量跳水，在今年2月份更是降至3.85万m2。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,2007天河区楼市简析,天河区2007上半年房价大体上呈和缓的升降曲线，但从下半年的7月份开始，价格一路飙升，至10月份止达到历年来的最高位16,714元/，同比
8、上升90.97%。但因为买家过浓的观望态度，各项目大打特价单元促销，令11月份房价直线下滑至12,374元/，今年2月份更跌至10,385元/。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,2003-2007年广州市成交面积,波动平缓2003年至2007年的商品房成交面积总体上呈一个和缓的升降态势，成交面积在05年达到顶峰987.97万m2，近年来受国家宏观调控政策的累积影响，06到07年的成交量较为萎缩，但广州房地产市场整体依然较为平稳，没有出现剧烈波动，市场仍呈现出较为理性的发展态势。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,广州市近五年的房价呈明显的上扬态势，07年末频繁出台的紧缩政策令市场
9、的均价有所下降，但07年全年房价仍然达到8742.17元/m2，同比增长37.13，为2003年房价的2.41倍，房地产市场价升量跌的态势非常明显。,数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。,2003-2007年广州市成交均价,08年度楼市研判,热点转移金沙洲、花都、白云区北部将成为新的热点区域，城市中心已基本无地块出让。宏观调控政策将逐渐灵活房地产对国家经济有重大影响，楼价升、跌过快都将对整体经济产生不利因素，国家的宏观调控政策将更为灵活。楼价进入稳定期预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业保
10、值增值的有力保障。,中长期楼市走向,1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应；2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升；3、建筑材料、劳动力等成本不断上升；4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌；5、资金流动性过剩没有根本改变；,市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升,员村板块现状,板块内住宅云集且发展已较为成熟，赛拉维、东璟花园、盛大兰亭等均为高层小区单位，加上早期开发的华颖苑、昌乐园、鸿运花园等房改房，居住氛围浓厚；绝大部分楼盘销售已进入尾盘期，故员村板块仅有少数楼盘在售，加上城市东拓和珠江新城、琶洲商务圈日益成为热点，价格逐步走高；今年1月，恒大地产以41亿元、
11、折合楼面地价13053元/m2拍下原员村绢麻厂地块，刷新了天河区住宅历史最高地价，板块内住宅前景看好。广州市政府工作报告中已明确员村将逐步搬撤大工厂，定位为“珠江新城延伸区”，板块内住宅价格将逐步向珠江新城看齐。,在售项目,2006年下半年投入市场，走中高档路线，户型以130至150多m2和170至190多m2的中大户型为主，主要针对二次置业的高收入群体。,公园一号,为员村板块老牌社区大盘，共分四期开发，一、二、三期已基本销售完毕，现正销售四期，以公务员及白领购买自住为主。,赛拉维,历德雅舍三期,推出的第三期为LOFT复式，以两房、四房单位为主，是配套较成熟的老盘。主要客户群为二次置业的自住群
12、体。,勤天E品,为新一代酒店式公寓，主力户型为40余的一房两厅和70余的三房两厅，客户去群以商人和高收入白领为主。,员村板块住宅的第一轮开发高峰已进入尾声，但由于珠江新城光芒的掩盖，其价值并没有达到最大化体现。板块内在售项目不多，且员村板块开发在前，“珠江新城延伸区”的定位在后，在规划较难免滞后，与中央商务区住宅的要求并不符合，这也是本项目开发的规划优势。,小结,2,归属：恒大地产以41亿元、折合楼面地13053元/m2拍下原员村绢麻厂地块。位置：员村二横南程在西站对面物业规划：住宅、商业、配套,未来土地供应,原绢麻厂地块,1,2,该地块,地段分析：地块地处员村二横南路程在西公交车站对面，位于
13、与天河北、珠江新城新旧两个CBD的东南面，车程距珠江新城不超过5分钟，到天河北也在10分钟内。,琶洲,华南快速干线,黄埔大道,珠江,员村二横路,地理位置,其他供应,市政用地,居住用地,公共设施用地,村镇建设用地,公共绿地,员村板块为未来广州市中心区最大的土地供应片区，根据2007年发布的广州市规划管理单元控制性规划导则，员村地区规划为居住为主的综合用地区，根据测算，员村住宅用地中待建或未拆迁的面积约在70-90万m2之间，按照容积率3.0计算，建筑面积在210-270万m2左右。,小结,员村板块成为未来市中心唯一有商品住宅土地集中供应的地区，这必将使其成为市场热点区域，但短期内市场供应不多，本
14、项目如于09年初入市，竞争压力不大；员村板块由于处在三大商务圈之心，且已正式确定为珠江新城延伸区，2008年1月恒大地产高价拿下绢麻厂地块，市政规划的利好和地王的推波助澜必将使员村板块成为最具代表性和影响力的中央商务住宅区；珠江新城由于住宅先行的尴尬，集中广州近几年几乎所有的中央商务住宅，现其开发已基本完毕，未来的重点将逐渐向员村板块转移。可以说，就客户群而言，,天地阳光认为：今天的珠江新城就是明天的员村板块！,珠江新城板块现状,离员村板块仅一路之隔，规划为广州市未来的中央商务区，其住宅为中央商务住宅；发展14年来，珠江新城成为高档住宅的代表，但2005年住宅用地已全部出让完毕，08年开始住宅
15、供应将逐渐进入尾声；住宅产品供应呈两极化，以大户型的高档住宅和小户型的公寓为主；随着双子塔、广州歌剧院、广州博物馆等标志性建筑的建成及公建配套的逐渐完善，珠江新城住宅价格仍有进一步爬升的趋势。,板块特征及主要楼盘,核心竞争力：广州市21世纪城市中央商务区（CBD），体现广州国际化大都市形象，目前重大市政设施全面铺开建设，市中心最后的大规模高尚居住片区。物业类型：高层/超高层住宅，建筑密度大，新开发项目容积率普遍大于7。产品特色：呈两极分化-以70m公寓型的小户型及140-200m舒适三房、四房为主。价格范围：1.4-3万元/m。主要客户：主要来自天河区及越秀区，辐射全市及珠三角；职业以私营企业
16、主、企业高级管理人员、专业人士为主；多次置业，自住主导，看好区域发展前景和升值空间。,珠江新城客户群分析,来访客户,成交客户,来源区域,客户年龄,客户职业,客户群分析,隽峰苑,样本数3528个,铂林国际公寓,样本数4986个,汇峰苑,样本数145个,客户来源区域广，置业次数多,“我们的客户绝大部分都是天河北的，东山的也有不少，还有来自顺德、深圳和港澳台的，基本都至少有一套房子，到这来买是为了改善下生活。”汇峰销售人员李小姐,来访客人天河区占了绝对比例，其次为越秀和海珠。,来访客户来源分析,来访客户年龄层次,处于事业发展顶峰阶段,珠江太阳城广场,铂林国际公寓,隽峰苑,样本数3528个,样本数4986个,样本数767个,来访客户年龄基本集中在30-50岁，铂林国际公寓由于属于小户型，50岁以上投资客及30岁以下自住客比例有所增加。,来访客户职业分析,珠江太阳城广场,属于城市精英阶层,“真正买房的比较有钱，8成都是自己开车，车子一部比一部靓，小企业老板特别多。”汇峰销售人员卢先生,来访客人中职业多以高层管理人员、企
