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1、四川工业管理职业学院题 目： 我国房地产业的发展与分析 姓 名： 学 号： 201011380152 指导教师： 专 业： 房地产经营与估价 年 级： 2010级4班 系 部： 建 筑 工 程 系 w系 建 筑 工 程 系 专 业 房地产经营与估价 年 级 2010级4班 学 号 201011380152 姓 名 指导教师 题 目 我国房地产业的发展与分析 指导教师评 语 指导教师 (签章) 成 绩 年 月 日 目 录摘要V一、我国房地产市场发展现状分析1 （一）房地产投资状况1 （二）房地产开发状况1 （三）房地产销售状况2二、我国房地产市场存在的问题2 （一）融资渠道单一3 （二）外资流入
2、放大了房地产市场潜在风险3 （三）房价上涨的心里预期刺激了房地产市场的投机行为4 （四）房地产市场供求失衡4三、促进我国房地产市场健康发展的措施4 （一）完善房地产金融市场体系4 （二）改革利率汇率机制，调节境外资金供求5 （三）通过税收政策抑制投机性需求5 （四）优化房地产市场供给结构5四、我国房地产市场未来前景预测与分析6 （一）后续调控政策的出台与否取决于政府与市场的博弈6 （二）房价基本稳定，成交回归常态6 （三）竞争依然激烈，企业分化日益明显7 （四）中小城市化进程加快，土地升值空间大于一二线城市7 （五）保障房建设规模加大，社会覆盖面进一步上升7 （六）资本市场融资短期内难以开阔，
3、新的融资品将不断涌现8五、结论8致 谢9参考文献10 摘 要房地产企业是我国房地产企业的主体，房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业。当今我国房地产业竞争越来越激励，本文主要对我国房地产市场的基本情况、面临的外部环境、发展现状、投资风险分析、未来前景预测五个方面进行了分析与预测，并提出我国房地产未来的发展趋势。关键词：房地产市场；发展现状；对策；发展趋势我国房地产业的发展与分析 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性产业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有
4、十分重要的作用。房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施。在我国经济复苏这段时期内，国家对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展，遏制投机行为，科学预算用地指标，严格规范土地储备，打击“囤地”行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。一、我国房地产市场发展现状分析（一）房地产投资状况 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间投资的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2
5、011年这一比例约在76%，而从这种速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资价格来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。(二)房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点：一是新开工面积增多，竣工面积逐渐减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过度，开工情况增加了很多，但是为了保证足够的利益往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不
6、断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。（三）房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来后，销售量仍然是增加的。房地产销售价格和销售来量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地方稍有回落但是不具有代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产的市场需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城
7、市的主观意愿房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。这也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受教育，而他们最终大多数人都会落户到城市，这也是一个不小的群体。在就投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综上三个方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然很强烈。二、我国房地产市场存在的问题近年来，我国房地产行业已近成为国民经济发展中的支柱产业。由
8、于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。（一）融资渠道单一 房地产行业是一个资金密集型行业，从1997年至2006年，我国房地产开发企业平均资产负债率为75.06%，我国房地产业对银行体系的信贷资金具有很强的依赖性。虽然国内贷款占房地产开发企业资金的比重近年来呈持续下降趋势，在20%左右徘徊，但自筹资金和其它资金来源的比重却在不断增加。同时，在其他资金来源中，约有80%左右来自于个人住房贷款，所以，房地产市场
9、仍有超过50%的资金来自于银行的信贷。然而，国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金，20%才是银行贷款。银行信贷在支持我国房地产业发展的同时也积累了大量的潜在风险。房地产市场一旦从繁荣走向衰退，就可能导致整个金融体系的风险，从而影响整个国家的宏观经济。表1 我国房地产开发企业资金来源所占比重表 单位：%年份1997199819992000200120022003200420052006国内贷款23.923.923.223.122.022.823.818.418.319.7自募资金25.526.42426.928.128.128.620.332.731.7其它资金来源38.141.0434747.747.446.349.947.847.1资产负债表76.276.176.175.675.074.975.874.172.774.1 资料来源：根据2007年中国统计年鉴计算得出（二）外资流入放大了房地产市场潜在风险 由于人民币升值预期不断累积，以及房地产价格的持续攀升，导致了大量的境外逐利资金通过各种渠道流入到我国，主要是选择股票市场和房地产市场。大量的资金流入到我国的房地产市场，资金有推动价格上涨的作用。境外逐利资金的流入对房地产价格形成了支撑作用。外来资金具有
