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1、我建议如下： 1、首先说明什么是房地产对外贸易？2、其次要说明我国房地产对外贸易环境的现状是什么？有什么问题？3、然后找到一个解决方案，解决上述中出现的问题4、最后提出相应的对策和建议。 2012上海工程技术大学管理学院毕业论文 我国房地产对外贸易环境分析目 录摘要Abstract0引言1我国房地产对外贸易环境概述1.1房地产对外贸易定义1.2房地产对外贸易特点1.2.11.2.21.2.31.3房地产对外贸易环境的重要性1.3.11.3.21.3.3 2我国当前房地产对外贸易环境的现状及其所存问题分析2.1我国当前房地产对外贸易环境现状分析2.1.12.1.22.2我国当前房地产对外贸易环境
2、中存在的问题分析2.2.12.2.22.2.32.2.42.2.5 3模型提升我国房地产对外贸易环境的应用研究3.1模型3.2模型的应用条件3.3模型在我国房地产对外贸易环境中的应用研究3.4模型中我国房地产对外贸易环境中的应用效果分析 4改善我国房地产对外贸易环境的对策和措施4.14.24.34.44.5 5总结参考文献英文翻译原文说明摘要本文通过研究外资进入中国房地产业，以及中国本土房地产公司进军国外市场的背景和情况，阐述当今我国房地产对外贸易的概况。以当前的发展情况做参照，希望通过分析，摸索出我国房地产行业贸易在经济全球化的大背景下如何引入和引出资金、技术、理念等等的正确方式和道路，以取
3、得更大的利润回报和市场地位，让我国房地产业的模式踏上一个新的阶梯，成功转型为技术型，投资型的高端产业。本文中，首先解释了房地产这个产业，再对我国房地产当前的外贸环境做一个概述，通过当前外贸环境的特点和成长情况，揭示房地产外贸的重要性。第二段中，分析了我国房地产外贸在当今经济全球化的进程中的发展现状，以及面临的种种问题和挑战。最后一段中，针对前面的问题，提出相应的改善我国房地产对外贸易环境的对策和措施，并在最后作出总结和致谢。0.引言随着经济全球化成为世界经济的发展趋势，资本流动也冲破地区和国家的限制，越来越多的国家开始利用境外资本。中国因其持续快速发展的经济而成为最受外资青睐的发展中国家。自改
4、革开放以来，外商对华投资实际金额稳步增长，除少数年份外，外商直接投资增长率一直保持较高的水平。 2008年全国实际使用外商直接投资金额934亿美元。联合国贸易发展委员会所做著2009-2011世界投资前景调査表明，稳定的经济增长、庞大的国内消费市场、低成本劳动力、市场开放等因素使中国成为最具吸引力的投资东道国，同样我国目前也具备了非常强大的对外房地产投资能力，因此房地产对外贸易正逐步成为一个非常具备潜力和前景的外贸行业，在我国未来的经济发展中，也将会起到越来越举足轻重的作用。1我国房地产对外贸易环境概述1.1房地产行业定义本段对房地产产业的作一概述，向读者大概介绍房地产业的实质，纠正一般房地产
5、=买卖房屋的错误认识。为下文房地产国际贸易打下基础：房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、 管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的 出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地 产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从 事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场 所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的 基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行 业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地 产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益， 并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金 的良性循环，是
6、整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。 房地产业 房地产经营 房地产中介服务 房东产经营 房地产调控及管理图 1 房地产产业的构成1.2房地产对外贸易定义房地产对外贸易就是指在房地产的业务范围内同境外人士，企业，政府进行合作在我国也特指与港、澳、台的合作。同一般贸易相同，同样也分为以我国个人，企业乃至政府为主体的资产招商进口和资产投资出口两个方面。1.3房地产对外贸易特点由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：1.3.1区域
7、的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固 定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择 房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产 品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。13.2消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的 区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的 物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社 区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需 求具有很大的差
8、异性。1.3.3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在 23 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造 业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营会随着中国房地产一起迅速发展，其发展前景非常被看好。1.4房地产对外贸易环境的重要性我国正规的房地产行业始于上世纪八十年代，到了九十年
9、代初期，房地产市场因其高盈利性及广大的发展前景使得投资于房地产业的外资迅速增长。1997年至今，房地产业引进的资金在同期外商直接投资总额中所占比一直徘徊在10%左右。2004年，在我国，签订外资合作房地产合同项目1767 个，合同金额达到119亿美元，实标使用金额593亿美元，在外商直接投资额中，房地产业占20,1%、仅次于笫一位的制造业。同样在当前的经济全球化大发展的背景下，中国本土房地产产业空前壮大，也造就了一些拥有了国际竞争力的房地产商。在如今渐走向低端项目和高端项目的两极分化的背景下，意味着中国一部分高端房地产企业也需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业
10、之一，其资金掌控必须十分慎重。因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。以下进入正文，对当前的我国房地产对外贸易环境作出分析2我国当前房地产对外贸易环境的现状及其所存问题分析1.外资投资我国房地产分析1.1外资进入我国房地产市场的现状及其原因外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源的定义，既包括境外发达及发展中所有国家和地区，也包括来自港、澳、台等地区的资金引入。 改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自年起，中国已连续20年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2009年9月12
11、日，国家外管局披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示， 2009年上半年，新设外资房地产企业680家，同比增长15.40%；合同外资金额328.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额 132.2亿美元，同比增长17.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，现在不约而同地出现在中国房地产市场，并且个个都出手不凡。 国内一些研究机构认为，2010年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有34起，总额高达44.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为
12、主的资产收购则有16起，涉及金额28.70亿美元。这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有600亿左右的资金持续投资在中国楼市中。 在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的2010年上半年中国国际收支报告中，2010年上半年，新设外资房地产企业880家，同比增长15.04%；合同外资金额312.52亿美元，同比增长35.04%；实际使用外资金额105.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为60.35亿美元，同比增长203.32%。截至2010年6月末，
13、外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。此外，报告还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。 国家统计局数据显示，2010年境外资本投资中国房地产的金额达到182.3亿美元，比上年增长21.9%。这一趋势2011年仍在继续。最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2010年外资投资国内房地产总额剧增21.9%，而合同项目绝对数量只增长9.1%。这一趋势在2011年变得更为明显。 通过上面列出的各项数据，我们能很清楚的了解到外资近年来对我国第三产业尤其是房地产业的投入
14、逐年加大，影响渐渐加深，投资的形势多样化。就我国现在房价居高不下的情况有一定的推波助澜的作用。以下为外资进入我国房地产市场的成因：（1）.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国发布的外商投资产业指导目录中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目
15、。（2）.人民币升值预期近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力, 这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。（3）.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润近年来, 我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年达到小康水平, 人均住房面积达35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。1.2我国当前房地产对外贸易环境中存在的问题及其造成的影响分析 外资进入我国房地产市场一方面带来了大量资金，从而促进了我国房地产市场交易的活跃，并且引进
