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1、前 言本报告是知名商业管理集团应省市房地产开发邀请，为其在市独立产权，拟开发成为商业物业的17800平方米五层建筑在主体框架完成后所做的本地市场调研，调研的目的是为了准确地对龙府大厦（暂用名，下同）进行零售业态定位以及各楼层经营和配套商服进行规划。本报告分为四个部分，第一部分着重通过对市统计局所出版的政府统计年鉴（市国民经济和社会发展的统计公报2003版、2004版）中相关行业的相关数据进行比对分析；第二部分为本项目商圈概况；第三部分对市主要零售企业进行评述；第四部分是通过以上三部分的述，项目组对本项目基础商业定位提出几点建议。第一部分:市概况一、自然环境（一） 地理位置市位于省西北部的嫩江平
2、原。东与省地区、南与省地区、西与自治区呼伦贝尔盟、北与省地区接壤。距省会市359公里，距市328公里，距市282公里，距海拉尔524公里，距市483公里。（二） 地容地貌地质构造属于新华夏系第二沉降带和第三隆起带的交接处，嫩江大断裂贯通平原全境。地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。（三）气候气温市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。市的气候，属于温带大陆性季风气候。平均年降水量为400多 毫米，七、八月份降水最多。年平均气温
3、为3.2，气温最低的一月平均气温为-19.5（最低为-39），气温最高的七月平均气温为22.8（最高为40）。全年无霜期122-151天,平均年日照为2867小时,夏季每天日照多于15小时的竟达78天。 市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。最佳旅游季节为夏、秋季。 年辐射量为每平方厘米110至120千卡，与长江中下游地区相似，生长期（五至九月）的辐射量为每平方厘米65至67千卡。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。 年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫
4、米之间，占年降水量的85%以上。 市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等，它们对农作物的危害程度在年际间、地域上差异较大。 （四）自然资源市自然资源丰富。有大面积的耕地、草原、苇塘、水面和几百种野生动物和植物。苇塘居中国四大苇区之首。大草原不仅生长着各种优质牧草，还盛产防风、柴胡、龙胆草等中草药。野生动物有貉、飞龙、丹顶鹤等几百种，其中丹顶鹤以珍贵稀有而驰名世界。水产资源以桂鱼为主。还有石油、铜、金、铂、煤、玛瑙石、石等丰富的矿产资源。 市水资源极其丰富，嫩江横贯全区并穿越五个县，江河湖汊星罗棋布，适宜于水禽的生活与繁殖。中国第一座观鸟旅游圣地扎龙自然保
5、护区，便建在市东26.7公里处。扎龙自然保护区面积420平方公里，区河流漫溢，苇草丛生，是水鸟的天然乐园，有各种禽鸟230多种，尤以丹顶鹤居多，故有“仙鹤之乡”美称。二、行政区划（一） 历史沿革市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史。1674年清政府移水师驻。1683年定为水师营制。1684年于设火器营。1691年建城。1698、1699年的副都统和将军先后由墨尔根移驻。1895年在设黑水厅。1907年为省省会。1936年实行市制。新中国成立后，先后为嫩江省、黑嫩省、省的省会，1954年省与松江省合并，省会设在市，改为省辖市。（二）区划调整市目前辖七区九县，分别为：龙沙区、建华区、铁锋区
6、、富拉尔基区、昂昂溪区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、甘南县、 龙江县、克山县、克东县、依安县、拜泉县、泰来县、富裕县、讷河市；总面积为42,469平方公里（其中市区4310平方公里）。三、人口状况根据市最近人口统计结果显示，2004年末全市总人口552万人，比上年增长2.0 %。其中，农业人口357.4万人，增长2.6%，非农业人口194.6万人，增长0.8%。四、国民经济概况根据市2004年国民经济和社会发展的统计公报显示；2004年，齐市继续进行产业结构调整并且收效良好，国民经济发展环境进一步宽松，经济增长的在活力有所增强。国家“一免两补”的政策为粮食增产和农民增收注入了新的活力；扩大增值
7、税抵扣围的政策为企业的发展带来了生机和活力；对固定资产投资进行宏观调控,把调控重点转移到优化投资结构上。在保持宏观层面持续向好的同时，注重区域经济协调性、城乡发展统筹性和经济结构合理性，国民经济和社会事业呈现良性互动。初步统计，市2004年生产总值完成403.4亿元，比2003年增长15.3%，增长幅度为1984年以来最高水平。其中，第一产业增加值93.0亿元，增长27.4%；第二产业增加值147.8亿元，增长14.0%；第三产业增加值162.6亿元，增长10.7%。一、二、三产业结构比为23.1：36.6 ：40.3 ,全年人均地区生产总值达7549元，增长13.1%。 （图表一：地区生产总
8、值 单位：亿元） 城乡市场消费环境的改善，刺激了消费需求的增加，物价呈小幅攀升。全年居民消费价格指数103.6%，比上年上涨3.6%。从部结构看，食品价格指数上涨9.3，娱乐教育文化用品及服务价格指数上涨1.6，居住价格指数上涨5.6。农业生产资料零售价格指数上涨15.1，工业品出厂价格指数上涨6.8，固定资产投资价格指数上涨3.1%。 就业规模不断扩大。初步统计，2004年末全市从业人员265万人，比2003年末增长4.7%。其中，城镇从业人员92万人，增长13.9%。 全年规模以上工业经济效益综合指数为85.5%，同比提高25.2个点，实现利税总额13.25亿元，增长123.8%。同时，统
9、计公报也指出存在的主要问题是：体制性、结构性、生态性矛盾突出；农业结构不合理，农业产业化程度低，生态环境脆弱，抗御自然灾害能力不强；就业再就业和社会保障压力较大。(一) 农业市农业2004年以促进农民增收、农业增效为主线，以推进产业链建设为重点，实施种植业与畜牧业“主辅换位”，向效益农业、绿色农业和生态农业发展。全市农林牧渔业总产值完成163.8亿元，比上年增长44.1%，粮豆薯总产量为415.7万吨，比上年增长122.6%。主要农产品产量如下： 2004年 比上年增长% 粮豆薯总产量 415.7万吨 122.6 水稻 43.7万吨 73.5 小麦 4.2万吨 327.0 玉米 186.0万吨
10、 109.6 大豆 112.2万吨 166.2 薯类(折粮) 51.8万吨 300.5 亚麻 3.0万吨 19.3 油料 15.1万吨 40.1 甜菜 86.2万吨 164.5 蔬菜、瓜果类 198.1万吨 21.2 全市按照绿色标准落实种植业绿色食品基地达595万亩，约占农作物总播种面积的五分之一。其中，绿色食品监控面积达137.6万亩，比上年增长9.3%。落实种植业绿色食品基地95个。截至2004年底，全市共落实绿色食品开发品种18个，以绿色食品龙头企业为依托，围绕拳头产品把千家万户的生产加工与市场销售紧密连接在一起，有效地推动了齐市粗放型传统产业向集约型现代化农业转变。 植树造林步伐加快
11、。全市完成造林面积3.7万公顷，退耕还林面积2.5万公顷。 畜牧业发展势头强劲。全市畜牧业产值达62.6亿元，比上年增长10.4%。年末大牲畜存栏130.6万头，比上年增长12.2%，其中，奶牛存栏27.6万头，增长22.5%。全年肉类总产量42.7万吨，增长19.3%。（二）工业和建筑业 2004年，市工业领域通过体制、机制的改革和技术创新，产业结构优化升级，生产与效益同步增长。规模以上工业完成增加值59.83亿元，比上年增长20.7%。从企业控股看，国有及国有控股企业完成增加值38.15亿元，增长16.0%。从企业经济类型看，集体企业完成增加值2.16亿元，增长19.3%；股份制企业完成增
12、加值44.65亿元，增长23.1%；外商及港澳台投资企业完成增加值3.35亿元，增长29.6%。从企业轻重工业看，重工业完成增加值40.04亿元，增长19.9%；轻工业完成增加值19.79亿元，增长22.3%。支柱产业成为工业经济增长的重要支撑。全市规模以上工业中，装备工业、重化工业、食品工业三大支柱产业分别完成工业增加值20.18亿元、9.15亿元和14.76亿元，分别增长29.5%、6.3%和33.9%，占规模以上工业的比重分别为33.7%、15.3%和24.7%。三大支柱产业拉动全市工业生产增长17.9个百分点，实现产品销售收入221.27亿元，增长25.0%。盈亏相抵后实现利润总额0.
13、88亿元。 地方工业经济效益继续攀升。规模以上地方工业经济效益综合指数98.14%，比上年提高14.4个点；实现产品销售收入136.55亿元，比上年增长26.0%。 主要工业产品产量及增减情况如下： 2004年 比上年增长% 糖 10.9万吨 -15.6 乳制品 16.0万吨 36.0 白酒 1.0万千升 -22.3 啤酒 9.8万千升 6.9 纱 1.6万吨 10.8 布 0.28亿米 21.9 木制家具 11.4万件 73.9 机制纸 11.6万吨 -41.2 焦炭 80.7万吨 2.4 烧碱 5.4万吨 1.6 合成氨 12.5万吨 102.5 化肥 11.7万吨 57.5 塑料制品 0.7万吨 119.1 水泥 88.8万吨 25.1 平板玻璃 159.4万重量箱 166.2 钢 60.2万吨 184.0 钢材 32.0万吨 477.4 金属切削机床 3963台 109.7 铁路货车 5024辆 -4.1 发电量 81.2亿千瓦时 11.2 建筑业全年房屋建筑施工面积327.9万平方米，比上年下降10.8%；房屋建筑竣工面积250万平方米，下降12.8
