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1、2020/7/4,国内外工业园区发展研究,2,关键字：工业园区、类型、发展模式、转型升级,简介：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。,适用范围：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究,3,整体框架,工业园区研究,工业园区综述,工业园区发展模式,工业园区升级转型,4,工业园区综述,5,工业园区综述,工业园区定义工业园区发展
2、历程工业园区类型,1、工业园区源起最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经
3、济效益和社会效益。,6,工业园区综述,工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型,中国工业园区发展历程,城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手,7,工业园区综述,工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型,我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园
4、区、技术城等各种形态。,8,工业园区发展模式,9,工业园区发展模式,初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。,传统工业园区,生态工业园区高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园,产业新城,10,创意产业园案例厦门留学生创业园,关键要点：非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼,11,厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构,湖里区,火炬创业园,厦门国家留学生创业园,厦门地图,12,厦门创业园是由火炬高新
5、区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。,厦门市政府,火炬高新区管委会,厦门留学生创业园,低地价批地，具体价格不详,投资1.8亿兴建,申请优惠政策,上缴税收,租金,无偿启动基金和税收优惠政策,厦门创业园物管会,下属国有企业,日常物业管理,补贴租金,厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园资金流入：享有租金收益厦门市政府：支出：提供无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力,13,在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业
6、园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。,政府,火炬高新区管委会,孵化企业,角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力,角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。,角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）,桥梁和纽带,14,办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业,创业园物业组成：由1栋
7、研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，,创业园,综合楼,厂房,研发楼,15,创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右,厂房,创业园,综合楼,厂房,研发楼,16,综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求,创业园,厂房,综合楼,研发楼,17,创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及,客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能
8、申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了”,入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。,入园企业构成,18,入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金,以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。,留学人员优惠政策,房租
9、减免：用于研发、生产的厂房，在60150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。,申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。,创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。,留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。,留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房,无偿资助金：符合条件的每家10万元。,配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本
10、49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份,在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。,19,扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠,租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠,租金优惠,主要扶持政策,20,厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背,厦门创业园静态投资回收期计算,首期投入金额1.8亿办公研
11、发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年,21,厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求,5分,1分,22,生态工业园区案例唐山曹妃甸,关键要点：“生态城”：17处公园高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔夫球场生态、科技住宅,23,曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界级
12、重化工业基地,24,工业园共规划有处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态城”，积极开展港口工业旅游,25,大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台,规划建设中设施：假日酒店国际化“水上餐厅”：建设别具一格的水上接待中心，与假日酒店相呼应，成为生态城亮点工程，达到能接待300人规模的国际会议的能力。游艇俱乐部曹妃殿高尔夫球场等旅游休闲项目,26,在工业区东北公里的地方规划建设一座占地平方公里可供万人居住的曹妃甸滨海新城，预计到年城市面积将达到平方公里，形成万人口规模欧洲风情小镇、生态科技住宅,住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产
13、品定位。突出生态设计和生态技术的运用，,27,国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、摩登,建筑设计：造型：新颖、国际化技术：采用一流的构造技术打造非同寻常的形态生态：环保、科技、绿色,28,产业新城案例新加坡裕廊工业园,关键要点：新加坡最大的现代化工业基地集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区,29,新加坡裕廊工业区新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区中的一个成功典型,良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工业区的坚强后盾。,居住区,市中心,石化区,港口和重工业区自由贸易区,轻工业和一般工业区,中心区（居住、商业、办公）,新兴工
14、业和无污染工业区,功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其发展的见证。,30,优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才,园区配套,主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。,利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区,31,规划布局,科学规划，合理布局，综合发展；作为
15、新加坡最大的工业园区，新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局。根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的西南部划为港口和重工业区，安排发展钢铁、造船等大型骨干企业，炼油业则安排在沿海的几个小岛上；中部地区为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和各种社会生活设施。,居住区,市中心,石化区,港口和重工业区自由贸易区,轻工业和一般工业区,中心区（居住、商业、办公）,新兴工业和无污染工业区,园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部
16、形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换,32,发展历程,新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市,发展程度,时间,1,2,3,4,5,区域基础建设,石化区拉动区域发展,工业区高新产业发展直接推动区域城市化,成熟阶段,化工簇群完善区域产业链并带来更多人口,区域初步发展（启动期）,石化区拉动区域发展（建设初期）,工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）,区域城市化发展成熟（平稳发展期）,在大量一般综合工业进驻后，进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用,1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；23、建设初期:20年，核心项目建设期,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:10年；产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期:10年大项目基本
