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1、和物业合作装饰公司要想先入驻小区招揽业务，则需要物业公司同意并配合。一.同物业公司协商谈判注意几点：1、找关键人物。一般要与物业公司经理谈才有效。2、费用要适当。最好是与介绍的业务挂钩，提高物业帮你推荐的积极性。3、搞好关系。对具体办事的物业员工和客服给点小恩小惠，确保畅通无阻。4、广告宣传。要做些广告牌，并在物业的办公室放置一些精美的宣传册或者宣传单、图片、公司介绍之类的，让小区内的业主来物业缴费或办事的时候能看到你们、注意你们。在小区摆展架和桌子，150-200元左右，和物业经理谈判原则最多不能超过3000元，和保安最多不能超过1000元。二做任何业务都是分为3个部分：1.寻找潜在客户2.
2、服务跟单3.见面谈判销售兵分两路，第一到新交小区守客户，第二专门联系信息渠道，1 中介：房产中介公司，我们一个个的面谈，发资料和名片，建立挡案，定期电话联系，2 物业单位：每个物业公司的运作也不是完全一样的，哪怕是大的物业公司，在小区还没有完全配套好的情况下，很多事情是主任独自拍板决定的，比如交付的时候，让哪些装饰公司业务员进场做营销，哪怕是普通保安，也是有机会接触到客户资料，向装饰公司推荐客户的，对正在交钥匙的小区物业是重点公关的对象，领导层不能拿下来，就走底层路线，保安如果推荐成一个客户，我们直接给一个红包，没有谈成，只要推荐了，反正一个礼拜请吃一顿饭，或者唱歌什么的！保安一般来自外地，圈
3、子很封闭，多联络联络，对自己公司蹲点守客户的人员也是一个帮助，这个办法我们运用的很好，一般新交付的小区，我们总能在5天内开工成一套，3 楼盘销售人员：是帅哥，就带美女过去拜访，是美女就更好说了，整理一番好大方进去，平时售房小姐守那里也很寂寞的，第一次反正也不要多说什么，能留电话，相互介绍客户的名义交流下，回去后2天内电话联系，约出来K歌泡吧什么的，只要愿意出来，就什么都好谈了，你有钱有各类资源，没有人不会不和你合作，毕竟谁也不会和钱过不去！重点是要把握好场合，最好是售楼部只一个销售员的时候进去交流，一个售楼部你只要认识一个人就够了，认识人多了，售房员心里反而认为你不信任她，但不管怎么样，节日，
4、生日电话和礼物总会首先送到的，由于做业务的过程中，手里也收集了一些房产销售公司负责人的名片，售楼小姐想换单位，总也先问问我有没有渠道，实际上做到这样的地步，我已经没有必要去天天守小区，去打陌生电话联系客户了，每天是安排好行程，第二天去联系渠道朋友！总结：最开始做业务的时候，总以为自己能说会道，有监理经验，比一般人专业年轻时有张秀气招女孩子喜欢的小脸，嘴也甜，觉得自己很牛的，做业务是天下第一，但后来发现自己接的单数量多，金额一般般，并且维护客户也不在行，客户的转介绍和回头率不高有的人只做大单，一个月接一单的收入，相当于我接10单，打败了很多竞争对手，和同行业务员，我以为我业务已经做得很好，非常不
5、错！过刚易折，木秀易摧，实际上真正的装饰业务员不应该是这样的！这个社会都在提倡赢者通吃的狼性思维，认为商业竞争不光是吃掉市场，还要吃掉和你竞争市场的人！我认为这不符合丛林和自然法则，狼王对于和他竞争过王位的公狼也不是一口咬死，只要示弱，也不会赶尽杀绝，自然的野马群，为了保证种群的繁衍，和防御外敌，马王总会留下一两匹成熟的公马留在马群里！所说这些，只想说明一个道理，一个企业支撑不了一个行业，一个行业只一两家垄断企业的话，是最危险和最脆弱的，一个人也吃不下这么大的市场，高明的销售人员，最善于资源整和，是终端销售之王，而销售的一大半收入都投入到渠道之中，所以任何同行的业务员，都不是你的死敌，而是你的
6、合作者，你信息的触角，你是个优秀的谈判者，你身边聚合了一大批人脉，你就是行业的销售之王！任何一个城市的市场，买房的人都有一定的圈或者行业性，但中国这个特殊地方，首先买房的人总是那些人：公务员，垄断企业员工，银行职员，公务员永远是享受低价房的那批人，他需要你优惠，然后可以用公权给你一定的业务机会，垄断企业员工是改善性兼投资性的那批人，买的房一般都会装修出租，不会空置，银行职员买房贷款，内部有优惠，接触的买房客户也非常多！职业炒房人是看不上装修那点钱的，一般对装修爱理不理的！除非你手里有房源，他才感兴趣！公务员这群体，如果带长的，是正的，那每年都有点业务，哪怕是改造下厕所也要弄的，如果遇到到这样的
7、人，可以考虑装饰服务方面大优惠，具体操作水太深，并且涉及到公司的高层运作，业务员不一定掌控得了，我就不多说了！垄断企业员工，这圈子很小，不是一般人能走进去的，但如果做了一家，之后一般会给你介绍好几家，这样的客户业务员多挖掘和服务，会得到很好的回报！我重点说说银行的员工，特别是管房贷的主任我曾经接触过某市建行房贷的邱先生，他买的是个复排屋装修也花了好几十万，当然不是我们公司装修的！我只是偶然介绍了一个朋友买房，从他那里贷的款，一来二去大家就认识了，后来他给我介绍了好几个比较高端的客户，都是别墅排屋的，贷款从他那里走的，和他当然认识甚至在我们公司没有多少排屋为样板的情况下，把自己的房借我们当样板，
8、让客户对装修工程心里更有底，我最后还是成交了好几套，这样的感激，不是单纯金钱就能够表达的，到现在我还非常感谢他，只是现在一直在杭州，联系也慢慢断了！还几个银行窗口的柜台人员，也是守小区认识的，她们也经常遇见买房付款类的手续，联系后都留了个心眼，一般每2-3天下班后我都会和他们联系下，看有没有资源客户进行提供下面我想说说谈单！装饰公司里业绩做好的设计师不是一定是设计做得最好的那个，但肯定是沟通和谈单能力最强的那个！，一个家装单谈下来，我想沟通占70%，设计占20%，其他占10%，分配到岗位上，业务员的因数占50%，设计师占30%，其他占20%，越是有能力的业务员，越能影响公司的决策甚至工程方面的
9、投入，一个专业的业务员，应该是万金油，会量房，懂工艺，知道制作流程，懂设计，不会CAD至少会画草图，工程设计还有售后服务都能了如指掌，谈单的过程很长，是耐心和意志的较量，也是让客户从试看到完全相信你的过程你的专业，你的口才，你的设计眼光，如果达到水准，就可以完全给客户洗脑！但家装除非是贪官受贿，否则永远是自己掏腰包，人与人之间永远是钱包之间的距离最远，你只有站在省钱的角度为客户考虑，客户才放心把资金交给你来操作，谈钱伤感情，你拉近了两人的思想，自然也拉近了腰包就无往而不利了，很多客户因为你为他省钱办了好事情，不好意思了还想办法增项，让你赚点辛苦费，这样的客户就很可爱了，但这是装饰业务员和设计师
10、将心比心的结果！在装饰行业，圆满无纰漏的完成装饰工程，是基本的成功！给客户省钱，让客户觉得物超所值，可以算非常成功！如果，在可以的预算范围内，从设计到材料都是高品牌消费，强烈的满足了客户的虚荣心，就是非常非常的成功！再谈业务员和设计师的配合问题，客户来一次公司其实很不容易，不知道费了业务员多少口水，几乎可以说是连哄带骗的让潜在客户来我们这并不出名的公司来考察，细节决定成败，设计师的一个疏忽就可以让客户给个否定的评价，所以，业务员一定要和设计师沟通好，仔细的介绍客户的年龄，家人，爱好，职业，习惯等情况，确定好谈单的时候两人谁先说，各说什么，以谁为主要谈判人，谁做补充，向客户介绍案子和公司情况，一
11、定要随时察言观色特别是一般来公司考察的是两口子，或者3口之家一定要通过他们眼神交流的情况了解最终是谁能拍板或者谁的意见占主导，对占主导的客户家人，要反复提问，反复咨询：还有什么想法，什么意见，考虑到每个细节才行，业务员应该和家庭中另外的人进行沟通，谁也不能冷落，有孩子的，要公司的其他女员工拿玩具带着玩，有了氛围，什么都好说，只要客户到了公司开口说话，能微笑，合作就完成了一半，以后的工作就是尽快把客户补充的要求完成好，把预算书做成决算，定好时间，趁热打铁，下次来能签掉协议！记住，一个客户再信任业务员和设计师，一般来公司3次，最多不超过4次如果不能签约，这个单子估计就黄了这样的情况，一定要总结，到
12、底是什么原因，丢掉了这样一个准客户？对下次同样的情况就可以很好的避免！成功的业务员一般对已经和其他公司签约的客户还会回访，因为装修是个长期的工程，没有最好，只有更好！哪怕他已经找人做了，只要有一点不高兴，他还是会想起你的服务，后悔当初为什么没有选择你，更可能会向朋友和亲戚推荐你！在这里特别要说明下，装修是个苦活，累活，对业主的也是一种体力的考验，只要客户还没有最后下决定，就要尽一切可能来争取，哪怕客户已经签约，只要没有付款你都还有机会！任何公司都应该请两到3个人，分别设计一套方案给客户进行选择，一个人做3套图纸和3个人各一套图纸的感觉格外不同，客户跑了3家单位，看了3套图纸，而在你这里一下就看
13、到了3套亮点不同的方案，这既是给客户省了时间和精力，又是说明公司对客户的重视，为客户负责！想让客户不心动都不可能！我这里说说家装业务员做终端销售时的装备：1宣传册：公司不想做任何广告但请把你们的宣传册做大气点，人性化一点！很难相信，客户收集了10多份宣传册，你们公司的比狗舌头大点，客户能有多大的信任和感觉宣传册上最好有传统和知名媒体对你们的采访和报道！，宣传册上最好有对客户有用的信息（具体我就不多说了，毕竟我现在有很多客户都是装饰公司）2电瓶车逛小区，考察小区必备，开车想停都很不方便3卷尺，铅笔，A4纸，名片，量房必用4有条件的可以带个笔记本电脑，现在2手笔记本就5-6百元，公司专门配发给业务员用的业务员踩盘第一天：1小区多少套，几种户型，最好有图纸，物业负责人姓名电话，交付情况都要记录2长期守这小区，每套房都要建立档案，包括别人装修的客户，进程要清楚3网络去寻找该小区的资料，这我以后会讲！4有其他公司带其他小区客户来看样板房的，这样的客户千万不要错过，大方发资料和名片那时候我们不但做客户考察情景模拟，还对刚进公司的实习设计师进行演练培训，一对一，一对二，二对二，模拟施工现场，模拟量房场景，模拟客户唱双簧谈判，实习设计师经过我们的突击培训后，和客户交流也有了很大的提升，签单成功率竟能超过做了4-5年的设计师！
