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1、,WuHan.7.2013,当阳中央街区项目商业定位及其营销执行计划,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,目录,项目营销推广思路,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从宏观商业发展看待本案从道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,项目定位思路项目总体战略定位项目业态功能定位价格定位,项目价值梳理项目商业营销思路项目推广思路项目营销目标及营销阶段划分,项目基本属性界定项目核心问题分析,Evaluationo
2、nly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目理解及核心问题界定,Part1,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目理解及核心问题思考,基本条件：毗邻城市中心的老城区位三面临街总体近6万方，B区8000余平米商业体量两层为主+局部四层的社区商业,项目基本属性,Evaluationonly.
3、CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目理解及核心问题界定,项目核心问题思考,发展方向问题：做什么类型的商业？解决内需型OR对外辐射型？业态方向问题：项目适合做什么业态？传统社区商业业态OR特色风情商业业态？营销问题：如何在较短的时间取得较佳的开发效果？项目采取何种运营模式和销售模式？,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-201
4、1AsposePtyLtd.,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析,项目素质分析,项目概况,本案地处老城区边缘地带，位于广家洲路与南正街交汇处西南，商业建筑面积约8000余平米。项目三面临街，临街面较长，其中广家洲路临街面约185余米。,Evaluationonly.Createdw
5、ithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析,项目四至,北：接广家洲路,西：至北正街,东：临南正街,南：邻城中村住区,项目三面临街，其中南正街（双向四车道）临街面长约50米，北正街（单行车道）临街面约70米，广家洲路（双向二车道）临街面约185米。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析
6、,项目周边环境,项目周边属于老城生活区，区域整体环境较为破旧，建筑多以低层私房为主，年代普遍较为久远。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析,项目商业产品条件分析,商铺基本特点：8000平米1层层高4.22层层高3.6柱网间距：4.4-5M商铺进深：16.15-24.45M铺均面积：86平米,总体评述：本案商业存在商铺异形、进深较大、柱网大而多、单个商铺面积过大等弊点，商铺整体弊端较多而优点较少，商铺柱网密集导致
7、商铺难以有效利用，进深较大，这些因素都将对本案今后的出售形成较大阻碍。,16.15M,24.45M,本案B地块商业体量较小，无法打造规模业态，无法对区域外消费者形成有效吸引。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析,本案优劣势归纳,优势：,1、项目商业三面临街，昭示性相对较佳。2、项目地处老城区，配套设施相对齐全，周边居住氛围浓厚，有稳定的消费客源。3、区域整体商业环境破旧，建筑年代久远，本案对于区域商业形象将形成
8、较大提升。,1、本案所在区域不属于城市主流商圈，距离城市核心商圈较远，难以分流主流商圈客源。2、本案周边商业环境一般，整体租金水平较低。3、本案商业产品存在柱网密集、进深大、异形等弊端，总体利用率不高，产品竞争力处于弱势。,劣势：,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,Evaluationonly.C
9、reatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从城市发展规划的角度看待本案,从城市发展规划角度看待本案,2011-2030当阳总体规划确定了城市向西的发展方向，环城西路以西主要发展行政、经贸、居住功能，城市职能机构也将逐渐西迁，随着城市职能机构的西迁，城市经济、人口、资金也将随之向西部区域转移。本案不属于未来城市发展的主流方向，本案所在区域由于开发成本较高，短期内不在城市规划的范围内。,城市发展规划将对现有的商业格局形成冲击，老城区商业影响力将逐渐被削弱,Evaluat
10、iononly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从宏观商业环境发展看待本案,从宏观商业环境看待本案,城市核心商圈业态业种十
11、分丰富，是商家必争之地，商业设施较为齐全，租金和售价高昂，代表商业设施有步行街、万象城、东方购物广场等。汽车站商圈包括家居市场和农贸市场等，属于商业价值空间有限的商圈。沿河商圈主要以香榭水岸和上上城商业为依托，业态主要以餐饮及娱乐等目的性消费业态为主，就目前而言，该区域商业氛围一般。盛泰商圈主要以盛泰华庭商业街为依托向周边辐射，主要商业设施有苏宁电器、中百仓储、双虎家私等，业态主要以电器、家居、餐饮为主，整体商业氛围较佳。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-20
12、11AsposePtyLtd.,从宏观商业环境发展看待本案,当阳市核心商圈是由子龙路、长坂路、玉阳路及南正街四条道路形成的环形街道组成。南正街及玉阳路商业功能主要以服装零售为主；长坂路主要以综合商品零售为主；子龙路以娱乐消费和电子产品零售为主。,本案所在不属于城市主流商圈，且与城市核心商圈距离较远，商业发展潜力有限。,从项目宏观商业环境看待本案,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观
13、商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从道路交通条件看待本案,1、本案商业三面临街，北、南、东三面分别临北正街（单行车道）、南正街（双向四车道）和广家洲路（双向两车道），临街面总长度约200余米。2、北正街、南正街分别与广家洲路形成夹角之势。,地块道路交通条件较佳，昭示性佳，交通出行便利，对项目出售较为有利。,从项目道路交通条件看待本案,Evalu
14、ationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从周边环境状况看待本案,从周边环境看待本案1商业环境,本案所在区域城市
15、功能主要为居住片区，项目周边聚集着2万余住民，项目周边多为城中村，房屋多以私房为主，商业主要以住宅底层商业为主，建筑年代普遍较为久远，商铺品质较差，购物体验较差，区域商业设施面临升级换代需求。,稳定的消费群体和商业设施升级换代需求对本案商业而言是利好,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从周边环境状况看待本案,从周边环境看待本案2业态环境,周边商业业态主要以餐饮业和零售业为主，服务型业态较为欠缺。零售业主要以专业店为主，建材家居
16、类专业店在区域内商家较多，但零散分布，未形成集中经营，服务业以基本生活服务为主，缺乏金融服务和娱乐服务。,周边业态结构较为落后，存在空白点，本案商业业态发展可从补充型业态或整合现有业态资源两方面着手。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.,从周边环境状况看待本案,从周边环境看待本案3市场租金水平,店名：福兴超市地段：广家洲路东段店铺面积：65年租金：12000元/年合每平米：15.38元/月,店名：阿玉家常菜馆地段：广家洲路东段店铺面积：90年租金：20000元/年合每平米：18.52元/月,店名：阿玉家常菜馆地段：广家洲路西段店铺面积：55年租金：14400元/年合每平米：21.82元/月,租金收益在较大程度上反映了区域商业价值，本案区域商业价值较低。,Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.
