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1、2013年1月21日,龙庭置业徐州70号地块项目定位报告,谨呈：江苏龙庭置业有限公司,从2012年末至2013年伊始，我们团队数度来到徐州，看地、踩盘、调研、访谈、论证方案这其间，让我们惊叹的，不止是70号地块无与争锋的地段，无与伦比的资源，更是，她在徐州受到的强烈关注！无论政府、媒体、业界，还是普通市民，无不知晓并寄予期待。我们明白，70号地块绝非一个单纯的地产项目，她将成为这座城市的传奇，载入史册！如何精心雕琢这块美玉，让她成为流传于世的城市收藏？是我们的工作，更是一份责任和使命。,放眼全国，深圳的香蜜湖1号、上海的汤臣一品、北京的星河湾，他们在收获利润的同时，成就标杆、承载人文、代言精神
2、、释放无限影响力。不负湖山，不负彭城龙庭置业，同样为缔造传奇而来！,处于城市黄金节点位置，既享受城市醇熟配套，又拥有绝版山水景观资源，为主城绝版地块的70号地块，打造高端产品是众望所归，然而：1、符合徐州市场需求的高端产品为哪般？2、容积率1.3如何确保高端纯粹性？3、地块限高以及其它不利条件下产品如何规划？4、商业与住宅如何平衡？我们主要围绕以上问题展开研究,本体解读,1,城市解读,2,I、基础研究,市场解读,3,竞争解读,4,客群解读,5,本案,本地块,项目区位：项目位于主城区所在的泉山区，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街
3、之隔，距市中心约1.5公里，区位条件绝佳，占据稀缺城市配套及自然景观资源。,市中心,本地块即为徐州市传说中的金三角地块。,8,道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。,和平路,云龙山隧道站,体育场西站,云龙公园西站,云龙公园站,云龙山站,中医院站,苏堤路,无名小路,中山南路,湖北路,湖北路,四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。,本案,云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩,云龙山：苏北名山，是徐州市内重要
4、的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。,云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。,市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。,云龙湖,云龙山,云龙公园,滨湖新天地,周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。,10,11,项目指标：项目总用地约10万，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/，是
5、徐州市的单价地王。,12,地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，基地目前已经具备了基本的开工条件。地块南侧内部有高压线，西南角有移动基站，此为不利因素。,高压线,移动基站,基地条件：地块地势平整，内部无建筑物，已经具备了开工条件。但地块南侧内部有高压线，西南角有移动基站，这是不利因素。区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已
6、基本覆盖全市，交通十分便利。配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。区域规划：本案所在区域是城市重点打造的休闲商业区,后期大型商业综合体华夏广场的建成必将进一步提高区域价值。,13,综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可复制的风水宝地。,区位,资源,配套,地块,城市绝版核心区位,绝佳自然资源条件,主城便利生活配套,自身优质地
7、块条件,综合区位、资源、配套、地块四方面特征，初步判断本项目地块具备打造徐州顶级物业的基础条件,本体分析小结,本体解读,1,城市解读,2,I、基础研究,市场解读,3,竞争解读,4,客群解读,5,徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。,徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。,城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重，对于周边城市吸附力逐渐
8、增强。,全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇。以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区五县城区重点中心镇一般镇的四级城镇体系结构。,行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房，增加了本案客源渠道。,轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，
9、未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。,对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造陇海引桥。联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造京沪驿站。,综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。,目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为
10、了房地产发展的基础。,支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的客源保证。,经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一；徐州房地产处于高速发展的阶段，为高端住宅市场发展提供良好市场基础。,2011年江苏省各市GDP排名,2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。,人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。,徐州人口及城市化率,2
11、011年徐州常住人口854.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。城市化率超50%，达55.4%。,人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。,徐州近年人均GDP走势,城市人均GDP与房地产发展关系,近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。,收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。,徐州近年恩格尔系数,三产结构：近
12、年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。,徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。,开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。,2011年，徐州固定资产投资达2200.99亿元，同比增长26.1%；房地产开发投资255.08亿元，同比增长22.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例11.
13、59%。,规划方向：由于老城区已趋饱合，徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。,【城市战略规划】：城市东扩、南进，由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变，未来城市发展主要向东南和东部扩进。（老城区及新城区为核心，同时打造铜山新区、坝山、城东、经济开发区、九里区五个各具特色的中心区发展成城市组团）城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区。【交通规划利好】：轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行政中心办公区。,城市小结,巨大的人口基数和消费力，吸纳力的提升，
14、给徐州中高端改善型住宅市场带来发展空间。,本体解读,1,城市解读,2,I、基础研究,市场解读,3,竞争解读,4,客群解读,5,土地市场：徐州近年的土地市场供销呈现节节上升的态势，整体供求比较旺盛，今年的土地成交高峰是年末的3个月。,2012年徐州土地成交走势,2007年是徐州土地市场供求的高峰，但08年由于前期土地存量过大和金融危机的原因，土地市场供求量锐减，之后呈现每年上升的态势。今年徐州土地成交面积达到401万平米，是自07年以后的又一个高峰。,2012年的徐州土地成交呈现波动性，年初的土地成交随着金三银四的到来，出现了一波行情，接着几个月都比较萎靡，直接10月份，接近年末的时候，土地成交
15、再掀浪潮。,商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状态，但整体看来，徐州的商品房市场供大于求。今年的商品房成交有所回暖。,近年来，徐州商品房市场供应量处于稳步上升的状态，今年略有下降，而成交量具有波动性，09年是成交高峰，整体来看，徐州商品房市场供大于求。2012年全年，徐州市商品房供应同比略有下滑，但成交同比明显上升，市场开始回暖。今年徐州市场每月的成交量除了年初的时候较低，其余时间成交相对平稳，未见大涨大跌，下半年的供应量明显大于上半年。,商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而言处于上升态势，成交均价稳步上涨，国家的调控政策对徐州房价未见明显压制，
16、仅对成交量有所影响。,徐州商品房相对起步较晚，起点基数较低，但发展的空间较大，价格呈现持续上涨之势；房价水平从09年开始迅速增涨，至2012年均价水平已超过6000元；国家调控环境下，房价上涨势头未见明显压制，仅对成交量有所影响。,商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域，接近一半的商品房成交户型面积在100-144，整体市场成交户型面积相对较大。,80-144户型占据市场成交主力，成交比重接近80%，其中100-144房源接近50%，是成交的主力面积段。,2012年徐州各行政区成交中，主城三区（含新城区）成交面积达到240万，占全市成交量的60%以上，是徐州的主力成交区域。,1,徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，2012年的土地成交面积达到401万平米，是既2007年以来的又一个高峰，市场发展日渐成熟。,4,3,2,徐州商品房供应稳步上升，成交量具有波动性，但总体而言，供销两面均处于上升态势。2012年徐州商品房成交面积392万平米，达到历史最高位，已经超过了200
