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1、金桥雍景豪园小区管理方案二九年三月二十日目录一、项目概况二、经营宗旨和经营目标三、物业管理模式四、组织结构和人员编制五、管理服务容及质量保证措施六、管理总体目标与分项目标七、物业管理收支与利润测算八、物业管理制度及岗位职责方案编制说明1、本方案主要考虑小区物业管理工作方面的常规性作业容，未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种经营等方面的工作，主要原因是此类工作根据具体情况的不同，会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化；2、本体维修基金为专项基金，未列入常规收入、支出围；3、本方案中人员编制根据实际情况和公司对物业管理效果的总体要求不同，会有一定出入；4、收支测算仅针对管理处级测算，未包
2、含物业公司费用分摊等因素；一、项目概况 金桥花园雍景豪园位于麻城市金桥大道一号，东西长约182米，南北长约138米，南北朝向，方正地形，规划得心应手。小区北临金桥大道直达麻城中央政务区、东临京九大道直接连接京九大动脉京九铁路麻城站，东北侧融辉大道直通市最繁华的商业中心，周围有汽车站，金成、天吉、新多家高级酒店，还有新建成的汽车交易中心，是集交通、商业、娱乐等优势于一体的麻城“黄金宝地”。麻城恒发地产开发为将金桥花园雍景豪园建造成具有国际水准的现代都市文明生活社区，特邀国家一级资质的“中国北方设计研究院”进行景观设计、由工业建筑总承包集体精心打造，通过空间的整合与渗透将小区划分成住宅、步行街和外
3、部商业街三大格局独特的分区，由？物业管理提供尊贵、健康、周全的酒店式物业管理顾问服务，誓将金桥花园雍景豪园打造成新世纪乃至国家省级的优秀示住宅小区。小区主要建筑经济指标如下：项 目计量单位数 值小区规划总用地m239354.01.商业用地m2*2.住宅（公寓）用地m210929.283.公建用地m2*4.道路用地m22484.055.公共绿地m212278.456.其它用地m2*总建筑面积m270613.791.商铺建筑总面积m211518.822.住宅（公寓）建筑面积m251336.053.商场面积m24362.443.公建面积m2319.074.地下及人防m23077.4平均层数层8容积率
4、1.79地下停车率%*地下停车位辆129地面停车率%*地面停车位辆绿地率%31.2二、经营宗旨和经营目标 经营宗旨以人为本、规管理、追求创新、服务。 经营目标物业公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。以多种经营为手段，达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的经营目标，三、物业管理模式 物业公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年物业管理的成功经营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据金桥小区的自身客户定位、物业特点，以及小区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，建
5、立有自身特色的物业管理之路。四、组织结构和人员编制1、管理处组织架构管理处 （经理1名）财务部 (主管1名)办公室 (主任1名)办公室文员(1名)后勤主管(1名) 厨师（1名）清洁绿化部 维修组 护卫组 会计 （主管兼）出纳(办公室文员兼)清洁工（4名）花工(1名)维修工 (2名)护卫员 (6名)2、管理处组织架构描述及人员编制管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制。各岗位所需人力资源配置实行物业公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。管理处部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。根据以上架构，管理处共设立人员编制
6、20人，具体安排如下：（1）.管理处设经理1人，在物业公司股东会的领导下负责管理处的全面工作，实现公司制定的管理目标和任务。（2）.管理处专设服务中心（即办公室）共3人。特设主任1人,由于小区商业、住宅加上停车场、公共面积等达XX万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。其主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本；设办公室文员1人,职责是负责客户服务、管理费用的收取、物业管理处人事、考勤及培训、文件档案管理、文秘等工作，此外同时兼任公司出纳；设后勤主管1人，物业管理处办公室在主任的直接领导下，各后勤部门的管理工作。（3）.管理
7、处设维修组2人。其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。维修工直接受办公室管理，后勤主管负责。（4）.管理处设护卫组6人。其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。由后勤主管全面负责，护卫组人员分两班设岗。具体岗位包括：班长1人，前门岗1人，巡逻岗1人。（5）.管理处设环境管理部5人。其职责是负责小区的卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好的工作和生活环境。其中设设绿化组1人、保洁组4人。保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。每两栋楼1人负责（共4人），1人负责地下车库，3人负责地面公共区域。（6）.管理处设财务部2人，含主管和出纳，财务主管职责是负责各项费用的
8、收取、统计；日常行政、维护费用的结算。财务部受管理处经理的直接领导，对管理处的股东负责。出纳由办公司文员兼职。五、管理服务容：物业的接管验收交通、车辆管理消防安全监控楼层清洁治安秩序管理地面卫生清 洁地库卫生生活废弃物处理物业管理园林绿化养护管理整体环境美化房屋本体维养电梯维修养护机电设备维养消防设备维养智能化系统维护公用设施维养公共维养入 伙安全护卫服务清洁绿化服务机电、本体维修养护住宅维护水电土暖维修服务装修管理投诉处理日常管理服务物品搬运放行来放接待绿 化多项特约及专项服务开展各类社区文化活动一）前期物业接管 1、派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角
9、度向开发商提出建议）。 2、物业接管验收 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； 1）供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 2）房屋幢、户编号已经有关部门确认； 3）落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； 4）接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 5）接管小组按设备移交清单，对各类设备
10、按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 6）接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 7）在保修期，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 8）抄水、电、气表的底数，记录备案。 3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 4、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 5、当物业管理企业签发了接管
11、文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。 二）、 入伙 1、准备工作 1）治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； 2）车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； 3）垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 4）楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) 5）分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； 6）制定入住流程； 7）印刷入住表格； 2、协调工作 1）与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
12、2）代业主与公司联系安装事宜，争取现场放号，方便业主。 3）与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系，入住时公告。 3、入伙现场 1）入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 2）举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 3）注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 4、业主、使用权人入住程序 1）发函 办入伙手续 2）签约 5、办理入伙手续程序 1）已缴款票据 入伙手续书、购房合同 2）确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金 3）建筑垃圾清运费、物管费，盖章
13、 4）业主签署入伙协议书5）向业主发放业主手册 三）、 物业装修与管理 1、业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定围进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。2、根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。3、业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。4、业主在装修完成后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 四）、物业档案的建立 1、物业档案的重要性1）物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的容之一。2）现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。2、物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。1）收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资
