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1、2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789,目录,一、天津项目工作回顾和现状天津项目工程工作天津项目财务工作天津项目行政人事工作天津项目前期工作天津项目策划工作天津项目产品定位工作天津项目政府关系协调工作二、天津项目未来工作的重点和计划三、天津项目工作小组成立,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789,一、天津项目工作回顾和现状,工作回顾,2006年11月28
2、日在北京凯莱酒店，中粮集团与天房发展就合作开发“天津世界贸易中心”项目举行了简单而庄重的签约仪式，标志着中粮集团正式入股津茂公司。在双方股东的大力指导和殷切关怀下，津茂公司朝着尽早实现项目开工建设的目标扎实地迈进，在2006年末至2007年初的这段时间里取得了一定的成绩，不仅积极将项目前期向前推进，并且通过半年多的历练和磨合打造了一支团结精干的队伍。,.1、天津项目工程工作-工程进展工作,1.1.1、延续之前工作，完成了拟建新清真东大寺选址-占地7.2亩孝悌里平房建筑的拆迁的调研、谈判、拆迁费计算、合约起草、合约签订、实施拆迁等工作。1.1.2、完成了新建清真东大寺项目的立项工作，见南发计字2
3、006（1）。1.1.3、完成了关于天津市南门外清真东大寺拟建新址拆迁及建设协议书及清真东大寺和服装街拆迁安置以及规划小学建设用地费用补偿框架协议书的起草及签署工作，从组织上保证了拟建大寺新址拆迁和建设工作的顺利进行。1.1.4、完成了天津市南门外清真东大寺全权授权津茂公司进行孝悌里拆迁并进行新清真东大寺建设的授权委托书的起草工作。1.1.5、从天房集团接管了南门西C地块，从而完成了南门西C地块的交接工作。1.1.6、南门西B地块的全年绿化养管工作。,1.2、天津项目财务工作,工作回顾,.2、财务工作,1.2.1、完成财务工作交接与浙江华庭公司委派的财务总监进行了财务交接，完成了财务工作平稳的
4、过渡，并对人员组织架构进行了合理的安排。1.2.2、财务报销制度的实施结合项目公司的实际情况，草拟了财务报销制度暂行办法,并于3月1日实施。1.2.3、2007年全面预算报告的编制根据项目公司业务进度,组织各部门编制2007年财务预算报告，并汇总编制了2007年项目公司全面预算报告，上报股东审核后开始执行。,.2、财务工作,1.2.4、年度审计与公司专项审计1.2.4.1、配合中禧会计师事务所完成了津茂公司2006年的年度审计1.2.4.2、配合北京万隆松德会计师事务所完成了公司资质年检审计1.2.4.3、配合北京万隆松德会计师事务所完成了公司工商年检审计上述审计全部取得无保留意见审计报告书。
5、,1.3、天津项目行政人事工作,工作回顾,1.3.1、行政工作,1.3.1.1、四次工商变更手续分期完成，实现中粮置业投资有限公司持股65%，全面接管项目公司的工作。1.3.1.2、由于原有办公场所不适应公司新的企业形象及未来的业务发展，根据领导指示，积极寻找办公新址，并配合工程部完成办公室装修，组织公司乔迁。1.3.1.3、协助财务部制订了2007年度财务费用预算。1.3.1.4、加强公司制度建设，先后制订了多项行政管理等制度。1.3.1.5、完成了孝悌里平房拆迁的收尾工作取得了地块拆迁户的土地使用证。1.3.1.6、协助业务部门推进服装街和规划小学等工作的进行，与区有关部门沟通协调。,1.
6、3.2、人力资源工作,1.3.2.1、加强企业团队建设，强化组织管理流程，搭建公司组织架构。1.3.2.2、制订了2007年度人员招聘计划，并通过参加招聘会及网上招聘的方式，最终招聘了文秘、设计师、前期报批、市政配套、工程档案、司机等职位的人员。1.3.2.3、对天津市同行业薪酬水平进行了调研。1.3.2.4、按照国家相关用工政策的要求，对员工社会保险、住房公积金进行了基数核定、调整及按月缴纳工作。,1.4、天津项目前期工作,天津项目前期工作目录,土地过户工作服装街的拆迁工作规划小学的补偿工作清真东大寺的异地建设工作武警楼的拆迁工作策划工作,1.4.1、天津项目前期工作-土地过户工作,2007
7、年04月24日天津津茂置业有限公司与天津市国土资源和房屋管理局，天津市房地产发展（集团）股份有限公司签订了南门西B、C地块土地转让的三方协议2007年04月28日津茂公司取得三方土地转让协议2007年05月23日天津市房地产发展（集团）股份有限公司为津茂公司开据土地转让发票2007年05月24日津茂公司在税务局核实土地转让契税2007年05月24日津茂公司缴纳土地契税并获取完税证明2007年05月28日津茂公司获取契税款齐证明2007年06月08日津茂公司在天津市国土资源和房屋管理局土地分局办理了土地证过户的进件手续。2007年06月26日津茂公司获取B、C地块房地产权证土地正式过户到津茂公司
8、名下,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,针对服装街的现状拟定了三种拆迁方案1.4.2.1、服装街拆迁方案一：通过土地整理中心拆迁方案特点：申请土地整理计划需要23个月时间通过招、拍、挂得到土地，按天津市的先行政策，每增加1平方米建筑面积需要交纳土地平衡费及城市配套补偿费共230元，需增加费用总计1840万元（按增加8万平米计算）在实施拆迁阶段可以相对缩短一些拆迁时间拆迁成本较高,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,1.4.2.2、服装街拆迁方案二：以南开区市政建设名义拆迁方案特点：资金来源不清。按现行政策，道路改造的资金应由城市维护费拨付服装街长830米，只拆迁东段实
9、施起来困难较大2007年的道路改造计划已下达完毕，现在申请计划没有把握被批准拆迁完毕后，在获取土地的程序上会有很多困难,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,1.4.2.3、服装街拆迁方案三：以我公司为主体拆迁方案特点：所需时间较长，根据目前的规划设计情况，具备申请计划的条件要到2007年11月，时间上没有保障除拆迁的直接费用外，可节约一部分资金在获取土地的程序方面比较好操作,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,1.4.2.4、服装街拆迁三方案优劣势对比综上所述，无论采取以上哪一种方案都存在很多困难。经过多次讨论，拟采取特殊的方式实施拆迁；建议公司领导协调市主管领导为我项
10、目开专题协调会，采取特事特办的方针为我项目拟定解决办法。,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,1.4.2.5、服装街拆迁工作进展因目前津茂公司不具备申请服装街拆迁许可证的条件，故于2007年06月12日津茂公司向天津市规划局打了关于南门西“世贸中心（暂定名）”项目有关问题的请示，就服装街、东大寺及规划指标的确定等问题恳请市规划局给与支持2007年7月3日，天津市规划局业务处组织召开关于我项目的专题会议，会议同意先为津茂公司批复C地块的平面图以便于津茂公司办理投资计划及申请服装街的拆迁许可证,1.4.3、天津项目前期工作-规划小学的补偿工作,在津茂公司的推动下，2007年3月16日南
11、开区建委向南开区政府打报告关于对南门西B、C地块项目进行综合协调推动的报告中明确南开区政府已同意规划小学外迁，扩建服装街南侧的原67中学。拆迁费用由津茂公司负责，建设费用由南开区房管局协调天津市建设投资公司负责。2007年6月8日津茂公司在天津市国土资源和房屋管理局土地分局办理了土地证过户的进件手续。2007年06月25日经津茂公司与南开区政府及教育局协调，教育局拟同意采用规划小学异地建设，津茂公司补偿建设用地费用的方式解决。现双方拟同意按320万元/亩的价格进行补偿，共计补偿费用为9.67亩320万元/亩3094.4万元。现已拟订补偿协议书草稿，并经律师事务所审阅。2007年07月05日分别
12、将协议书草稿送达南开区教育局及南开区建委审阅。,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,1.4.4.1、孝悌里拆迁历程2005年09月15日获取项目选址意见书，市规土局同意新建清真东大寺选址为南开区二马路孝悌里平房区，进行平房拆迁后建设,拆迁房屋面积3296.38平方米,共162户，拆迁成本预算为2600万元3000万元2005年11月30日南开区政府与津茂公司签订了清真东大寺和服装街拆迁安置及规划小学建设用地费用补偿框架协议书2006年01月17日南开区城建副区长主持召开了拆迁动迁会2006年01月20日获取天津市南门外清真东大寺迁建项目立项批复2006年02月21日南门外清真
13、东大寺书面授权津茂公司对拟建大寺新址现有建筑进行拆迁及建设,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,1.4.4.2、孝悌里拆迁历程2006年02月24日清真东大寺与津茂公司签订了“清真东大寺拟建新址拆迁及建设协议书”2006年02月26日天元房地产评估事务所出具拆迁评估报告，拆迁估价为6480元/平米2006年03月03日津茂公司与南开区城市房屋拆迁中心签订拆迁委托合同2006年03月06日获取津国土房拆许字（2006）第020号房屋拆迁许可证。拆迁工作全面启动2006年11月30日拆迁工作全部完成清真东大寺不同意规划局批复的新址900平方米的建设规模，我司与南开区政府，南开民委
14、多次协商，清真东大寺拟同意新址建设面积为1400平方米。2007年3月有今晚报找到市政府、区政府领导提出征用孝悌里地块进行配套建设2007年05月21日场地移交完毕,津茂公司全面接管土地2007年07月04日获取全部拆迁户的房土证,由于2007年3月有今晚报找到市政府、区政府领导提出征用孝悌里地块进行配套建设，区政府为新建大寺另行选址在南开区永基小学内，但此地块旁有一座天主教堂征求市民委意见时，市民委领导不赞同两种教派活动场所建在一起公司达成一致意见“原址建设清真东大寺，依靠区政府进行协调”在津茂公司的协调下，区有关领导与市民委领导共同向市有关领导汇报此项工作2007年6月12日津茂公司给天津
15、市规划局打了关于南门西天津世界贸易中心(暂定名)项目有关问题的请示报告2007年7月3日，天津市规划局业务处组织召开关于我项目的专题会议，会议初步决定将孝悌里建设规模增加的问题上局长业务会，我司等待回复,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,1.4.5、天津项目前期工作-武警楼的拆迁,1.4.5.1、武警楼拆迁的工作进展2007年3月16日南开区建委已向南开区政府打报告关于对南门西B、C地块项目进行综合协调推动的报告，报告恳请南开区政府就武警六中队外迁、规划小学外迁、清真东大寺的规划建设问题进行综合协调推动根据南开区建委关于对南门西B、C地块武警六中队占用地块腾清拆平问题的回复
16、南开建委同意为武警六中队选址在南开区永基小学南侧院内，并于2007年10月31日前，将地块拆迁完毕，进行土地平整后移交我公司,1.4.6、天津项目前期工作-项目报建工作,1.4.6.1、完成了B、C地块的初勘工作。1.4.6.2、就管线测量与测绘单位进行多次沟通，确定了测量方案。,1.5、天津项目策划工作,1.5、天津项目策划工作,1.5.1、2006年11月签署了天津项目股权收购协议。1.5.2、2006年12月对天津商业、酒店、服务式公寓、写字楼、住宅等各物业市场展开市场调研及信息收集工作。1.5.3、2007年01月接洽遴选项目咨询顾问服务公司。1.5.4、2007年02月签约仲量联行启动项目定位工作。1.5.5、2007年03月市场调研及与仲量联行多次会议讨论项目定位研究工作。1.5.6、2007年04月接洽各类顾问公司、酒店管理公司；接洽国际设计公司。1.5.7、2007年05月遴选设计公司。1.5.8、2007年06月结合仲量联行咨询报告确定项目定位二方案；聘请设计公司开始概念设计工作；遴选酒店管理公司工作与喜达屋签订保密协议，获得洲际酒店意向书及获得万豪行政公寓意向
