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1、休闲地产，是为休闲活动服务的地产，在一般住宅地产的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。,休闲地产可以分为城市休闲地产和旅游休闲地产。城市休闲地产大多位于城市近郊地带，即环城市休闲带上，往往作为第一或第二居所，依托周边良好的自然生态环境（多为山地、水源），多以花园洋房、别墅为主；旅游休闲地产与前者相比，距离更远，往往坐落在知名旅游区，通常为第二居所。,休闲度假旅游是一种高水准、高品位的要求，对以观光型旅游产品为主导的旅游
2、业，只有在现有旅游资源基础上建立完整的休闲度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。,休闲地产专题,09年11月25日，国务院通过关于加快发展旅游业的意见。首次将旅游业从国民经济的“重要产业”提升为国民经济“战略性支柱产业”。2009年全国国内旅游收入同比上涨16%，国内旅游人数同比上涨11%。,政策风吹向了旅游业,地区结构东部省份（环渤海、长三角、珠三角）占据主导。东北、内蒙、新疆、川藏滇，最具发展潜力，是新兴休闲旅游目的地。旅游产业投资热点名山秀水和文化性资源开发的产品是中国旅游投资回报最高的领域。热点投资专项旅游产品：会展旅游、休闲娱乐产品、探险旅游。旅游地产迎来快速发展期，资
3、金和品牌将成为决定力量。旅游投资主体趋于集中化和大型化。政策性资金旅游国债；旅游发展基金；旅游发展专项资金；政策性银行贷款；国际金融组织和外国政府贷款；扶贫资金。,3,国内旅游发展现状,中国是亚太地区中旅游业发展最为强劲的国家，全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。入境旅游平均增速高于全球3个至5个百分点。2008年国际国内旅游收入11600亿元。2007年，国内游客占主导地位，人数比例达92.43%，亚洲、欧洲和北美洲是我国主要的客源市场,呈现国际化、多样化和高端化的趋势。国内出现了国际休闲度假区、5A景区等，滑雪、高尔夫、游艇、马术、高端养生等高端度假产品纷纷浮出水面高端老人群体开始
4、进行候鸟式养生。高端老年人市场开始“南北对流”的反季节式的候鸟式养生。休闲需求形成新市场。景区可达性提高旅游需求进入新一轮黄金增长期。,发展趋势,发展现状,中国旅游发展现状及趋势,国内市场以省内为主，经济发达外省地区市场份额呈增长趋势。海外市场以日韩为主，约占60%，其中韩国占34.68%,港澳台市场增长迅猛。,6,吉林省旅游业发展趋势,加快高端休闲度假旅游产品开发，是实现南北游客对流，吸引外省游客的关键。,旅游的功能总体上分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲度假旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。随
5、着经济能力的上升，第三层次旅游功能呈现蓬勃发展的态势。,第一层次,第二层次,第三层次,观光旅游,娱乐体验,休闲度假,自然人文景观游览,游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪,休闲、会议、疗养、宗教朝拜,资源主导型,娱乐项目型,特色资源为主的综合型,旅游功能,功能层次,功能定义,旅游功能,发展类型,旅游地产,休闲旅游地产,功能层次发展，休闲地产渐热,3000US$,5000-US$,300US$,1000US$,根据世界旅游组织的统计，一个国家的人均国内生产总值达到1000美元，旅游业就会兴旺发达起来如果人均国民生产总值达到3000美元，国人就有能力到周边国家去旅游并在度假地置业。,休闲旅游地产发展空间
6、,2009年中国人均GDP达到3315美元，珠三角、长三角地区人均GDP已经突破5000美元大关。根据世界旅游组织的界定，中国人均GDP突破3000美元，已经全面进入度假休闲时代。中国大部分城市的人群在经济上已经具备了购买休闲度假物业的能力。,中国经济发展情况,982,1952年,1960年,1970年,1975年,1335,3054,6781,13236,分时度假别墅出现,每年至少度假一次，多种度假居住方式,度假服务模式完善,度假地产产品成主导,27510,1,1980年,国际案例：法国,1995年,2000年,人均GDP走向（美元）,度假地产的发展,休闲旅游地产发展空间,其他区域的休闲地产
7、发展,无论度假、娱乐、养老、体育、商务，我们寻求宜人的气候，满足身体感受,拥有属于自己的、私密性的山水资源，满足心灵需求,可陶冶身心的独特文化，满足灵魂深处的渴望,不一样的物业，不一样的生活，满足自私的、自我的，与众不同、与时不同的享受,宜人的气候,自属资源,独特的文化,不一样的物业享受,休闲旅游地产发展区域,4定位部分移山有术,5运营部分不动如山,1金网络置业简介,2市场部分城市向山,3高尔夫专题他山之石,第三部分科瑞集团莲花山项目提案高尔夫专题,2010,他山之石,高尔夫地产：高尔夫球场+其它物业形态组合而成的复合地产形态,高星级酒店：高尔夫项目向旅游休闲地产的一个边缘化特征，多数项目的标
8、配。高档住宅：多数以独栋别墅为主，联排别墅为辅，仅有个少数项目有多层、TOWMHOUSE等相对低端的产品线。高档商务休闲会所：一般为会员制私人会所，会员的人数、规模、档次是住宅物业消费的基础。奢侈品商业：一般以高尔夫用品为主。其它配套行业：多数项目有健身中心、西餐厅、台球室、网球场、温水浴池、水疗馆等配套设施，部分项目还拥有温泉疗养浴池。,高尔夫物业规划：根据高尔夫球场风格而设置空间布局,平原型：多数集中在球场一侧，以片块式布局为主。湖景型：因为湖景几乎都被球道和果岭占据，所以物业多以向心式为主。滨海型：多数滨海高尔夫项目住宅物业集中在项目用地的一角。山地型：向心式+围合式布局为主，充分利用地
9、形穿插住宅围合部分球道和果岭。沙漠型：一般没有成规模的住宅物业形态。森林型：一般住宅物业远离靠近森林的一端。,国内知名高尔夫项目,上海佘山高尔夫郡托斯卡纳式的高尔夫别墅群落,观澜湖高尔夫别墅一球场一组团,成都麓山国际高尔夫别墅高尔夫做配套,南京钟山国际高尔夫社区会员们的住宅,球场：216洞，12个，山景、湖景、森林球场。,球场：27洞，1个。山景球场,球场：18洞，1个，丘陵球场。,球场：18洞，1个，山景球场。,南京钟山国际高尔夫，高尔夫会员制的市区内豪宅,球道/果岭,9洞灯光球场,高尔夫球道动线环绕住宅区。第七洞紧邻会所，第十八洞紧邻酒店，充分考虑了运动习惯与时长的控制。,五星级酒店,会所
10、,高尔夫练习场,根据球道动线分布，二组团复线，三组团部分别墅未能与球场“利益均沾”。,西班牙、意大利、北美交叉的多元化建筑风格,西班牙：意大利：北美=2：2：1,意大利风格：2种，罗马式和意式巴洛克西班牙风格：2种，美式西班牙和西班牙式美式：怀特式,将不同风格的建筑形态糅合到一个组团内中国其他高尔夫项目多数建筑形态组合也往这个路数上靠不同国家建筑风格中再做不同时期的细分,例：D2户型（意大利2型，双首层）,花园首层,首层,二层,户型设计指导思想：首重公共空间，娱乐享受为主，居家享受为辅,台球室,酒吧间,游戏室,健身房,SPA房,影音房,休息室,纯公共空间，占到80%花园首层面积。由于钟山高尔夫
11、是一个纯粹以球会业主为营销模式的项目，配套除酒店和会所外，其余业态功能均被打散而设计入每套别墅之中。,主卧室豪华套间拥有一个步入式衣帽间和土耳其浴室。主卧室和次卧室拥有各自的露台和公共露台，获得延伸空间二层的虽然全私密空间，但建筑面积非常有限，只占平层面积的50%。,主卧室露台,次卧室露台,共享露台,主卧室,浴室,次卧室,次卧室由一个连通的卫生间而形成套间，这是一个纯欧美式的设计方式。,接近50米的院落形成一个室内的绿色空间。,这个书房的面积与卧室相同，很明显应是一个卧室。,书房、第四卧室,占建筑面积约50%的会客空间，与首层可居住面积相比拥有绝对优势，可见首层仍以公共空间为主。,纯粹按照“第
12、二居所”设计，互动的公共空间占据主导地位，居家功能退居次要地位。更倾向于会客、商务、亲友度假方面。,会所占地面积：9000平。内部业态：品牌专卖店、会员球具储存间、vip小型party接待厅、维也纳餐厅、奢华更衣室等配套设施。所承办的高级赛事：中巡赛、中韩名人邀请赛、宝马杯赛、民生杯赛等。非专业赛事：会员邀请赛、商会邀请赛、企业家球会比赛等。开放等级：会员私享。,主要配套：高尔夫球会所和索菲特高尔夫酒店（五星级）,五星级大酒店的标配包括室内游泳池、健身中心、会议中心、客房、欧式雪茄酒吧、中西餐厅、多功能厅、壁球馆等配置。五星级酒店所提供的服务主要是：商务高尔夫活动、国际国内赛事运动员住宿、非会
13、员的住宿与起居等。由于高尔夫是一项商务氛围非常浓厚的运动项目，所以五星级酒店是高尔夫项目的标配。就钟山高尔夫酒店来看，其商务形态比较浓厚。经常接待的有企业家、商会人士、高球运动员、高协人士、体委人士等。,钟山高尔夫别墅销售模式：首重球会建设，赛事复制会员,原始会员提名会员的销售模式，扩大俱乐部会员人数的同时进行别墅的营销。会员范围国际化，重点出击长三角，如无锡、上海、杭州等地都有很大力度。通过赛事扩大影响，推动会员阵容，会员以提名会员的形式再进行拓展，对别墅的营销实际上首功当属于对高尔夫俱乐部的营销。,多角度营销模式，与高尔夫有关的一切配套和专业人士都促使其直接或间接进行别墅营销，房地产专业队
14、伍与高球专业人士成为销售的明线和暗线。,在会费的条件下，目标受众被压缩到比较小的范围社会顶尖、豪商巨富，中产阶级被排除在外。在面市的别墅中，一期最少，只有18套，二期17套，均为高尔夫景观最佳，可见操盘人的谨慎程度。一开始就以“高尔夫别墅”立项，但推广宣传高尔夫及俱乐部会员建设为核心，打造出高尔夫文化。,钟山高尔夫启迪集,球会越强，私有性越强，价格就越高,规划设计要考虑整体性，避免有住宅不可视高尔夫景观,销售上以会员为主要核心，宁缺毋滥，可以提升项目档次,建筑风格越多样，户型越多样，商务氛围越浓，档次越高,大赛提升球会档次，小赛催生会员和客群基础,观澜镇位于深圳宝安区观澜镇,与东莞交界处，环境
15、不良，支持力低下；,世界杯球场,维杰球场,费度球场,缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。,世界第一大球场，216洞高尔夫球场。承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力。观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。“一场一组团”，目前仍在开发当中。,深圳观澜湖高尔夫，复合型的度假休闲旅游地产,“高尔夫大宅”采取片块+围合式的布局形态，三个被球道包围的片块形成三个不同的组团，而“长堤”则采取单线布局,与其他项目“球道包围住宅”不同，观澜高尔夫大宅是“住宅包围球道”式。实景图可见，围合式片块中位于中央的住宅地势较高，以拥有俯视高尔
16、夫球场的利好资源，但这样也使得其宅基地无法拥有较宽旷的庭院和游泳池。“长堤”组团中，单线布局使一栋住宅占有两个或两个以上的球道景观！,“大宅”“长堤”住宅分配景观资源，可以用“奢侈”二字形容,单线规划，保证每户的无遮挡球场景观。围合式布局，将球场围合在内部。球场资源占有率在诸多项目中首屈一指。,高尔夫运动过程中动线经过每栋住宅。仅仅因为图中蓝环处如果设计住宅道路系统会阻断球道的因素就放弃了在该处规划住宅，令人叹息不已。作为一个高尔夫项目，其以高尔夫主导各个分项目的思路得以最大化体现。每一个分球场都拥有独立的高尔夫球会。,“翡翠湾”单线布局为主，高尔夫资源占有率为中国高尔夫项目之冠,翡翠湾组团赠送面
