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1、项目投资可行性研究报告,南京汤泉东方,目录,第一篇项目发展战略与整体定位第一章总论第二章市场分析第一节宏观环境分析第二节项目开发形式研判第三节项目所在区域背景研究第四节国外类似案例研究第三章项目核心价值研判、整体定位及开发策略第一节项目核心价值与研判第二节项目定位第三节项目开发策略制定,第二篇概念性规划设计建议及运营模式第一章项目概念规划设计方案第二章项目进一步深化规划设计的建议第三章项目企划策略制定第四章项目推广策略第三篇项目投资可行性研究经济测算第一章项目整体投资可行性研究经济测算第二章启动期经济测算,项目发展战略与整体定位,总论,项目区域划分,四期工程，利润创造区占地300亩，为温泉花园
2、旅游商务公寓区和森林别墅。,首期工程，核心区。占地450亩其中250亩用地为：温泉国际俱乐部/温泉企业会馆/酒店式公寓/水岸商业体（售楼处），另外200亩为别墅用地。,二期工程。占地700亩，其中旅游综合用地为450亩，包括：五星级花园酒店、东方温泉汤宫、东方温泉御园，余下250亩为溪谷别墅用地。,三期工程。占地800亩，包括550亩的温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江南村落会馆及250亩的坡地别墅。,可行性研究的依据和主要工作,1、2006年南京市政府出台调整住房供应结构、稳定住房价格实施意见2、公司现有大吉集团所提供的经营资料及平面图3、财务指标采用目前平均财务指标作为基准值作评估；
3、4、国家出台的金融、物价及财税政策,1、对南京宏观市场的充分分析2、对南京房地产及旅游市场的充分调研3、对本项目竞争对手的充分分析4、国内外优秀案例分析并总结其成功经验,决策依据：,主要工作：,市场分析,宏观环境分析,市场分析,2007年，长三角地区16城市经济保持平稳较快增长的良好态势。长三角地区16城市以科学发展观为统领，积极贯彻落实中央宏观调控各项措施，着力转变经济发展方式，按照中央对长三角地区发展的要求，不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的发展势头。南京第三产业的增幅仅次于上海，位居长三角经济发展区第二。,长三角地区经济发展,南京的经济发展与战略地位,南京
4、经济总量扩张，产业结构优化。产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占份额比上年有所扩大，三次产业结构进一步优化，2007年达到2.45：48.96：48.59。,世界度假经济发展规律表明，当人均GDP达到5000美元时，旅游经济市场逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。而南京2007年的人均GDP已超过6000美元，整体旅游度假市场已开始进入高速发展阶段。,南京的经济发展与战略地位,南京的城市格局中心区一城三区新格局，城市范围迅速扩张城市地位的提升必然导致原有城市格局的迅速外延，而城市化进程步伐加快会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重要促进力
5、量，因此从城市发展的空间与格局看，南京房地产的发展具备强有力的支撑。,南京市总体规划：总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。,南京在长三角区域的空间结构南京地处长三角西缘，处长三角和长江中下游经济带的两个扇面，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京的面积在长三角中占6.6，生产总值占长三角地区的6.9。,南京的经济发展与战略地位,南京在长三角城市群中拥有四大优势：经济基础扎实区位优势明显文化底蕴深厚发展潜力巨大,长江三角洲地区国内外商务往来、经济交流频繁，决定了商务会展旅游成为长江三角洲地区主要的旅游活动和
6、旅游产品，必然带动南京旅游产业的发展。,项目开发形式研判,项目开发形式研判,南京地产发展阶段,第一阶段：获得住房的途径的转变，商品房逐步登上舞台第二阶段：系统的开发模式、理念的进入带动南京房地产的发展第三阶段：宏观调整政策初显威力第四阶段：宏观调控政策效力不明显，引发新一轮的房地产热第五阶段：新一轮调控的到来使观望氛围变浓,南京地产运行情况,2008年南京住宅1、2月市场供销情况:目前浦口、江宁、建邺区是南京住宅供应的前三大区域。其他区域供应量都相对较小。,南京市场住宅市场价格情况分析2007年以来，南京商品住宅的成交价格处于不断提档状态，高房价不断刷新纪录。数据显示，江北、江宁成交量占全市的
7、比例逐渐上升，尤其是房价处于低谷的江北板块，逐渐成为商品住宅的绝对主力。,南京地产运行情况,浦口区主要商品住宅的销售价格（别墅/公寓）,别墅项目基础数据调研,南京地产运行情况,商品住宅/公寓基础数据调研,南京别墅发展现状、板块构成及未来走势,南京别墅板块构成：南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北板块。随着近两年的发展江北等板块别墅也逐步启动，发展力度不可小视。,南京别墅发展现状,联排及叠加类型产品的供应占比占到8成多，供应量分别为1756及1664套，分别占全市供应比例的41.84%及39.65%。,独立别墅的套均面积从317平米上升到424平米，双拼别墅的套均面积从2
8、66平米上升到304平米。,南京别墅发展现状,叠加别墅产品成交的主力面积段位160250平米，160200平米段的产品略大于200250平米。独立和双拼别墅类型由于单价的上升及套均面积的增加，因此这两类购房套均总额上涨幅度较大，上涨幅度分别为23.6%及23.8%；,南京别墅发展现状,受供应情况的影响，联排及叠加产品成交量较大，分别成交1690及1380套，相对于1756及1664套供应量，市场的去化率分别为96.24及82.9，相对而言联排别墅的市场去化速度较快。独立别墅的市场去化率为79.9，双拼别墅的去化率为84.3。2007年南京别墅市场仍然以联排别墅为主要供应，双拼和叠加别墅供应体量
9、相当。,南京别墅的未来走势,未来别墅市场供应量巨大，从以上的供应预测可以看出，未来南京的别墅上市面积达到650万平米以上，按照目前的销售速度至少需要810年。,别墅客群特点分析,别墅客群的自身特征,学历偏高,年龄主要集中在50岁以下，26-35岁比重大大增加,企业中高层管理人员或私企业主,家庭结构为2-3口之间,年收入至少在25万元以上，追求生活品质,别墅需求的几大特点,别墅需求的几大特点,独栋别墅受到市场追捧,客户需求上升，购房者呈现年轻化趋势,别墅用作度假休闲和第二居所是目前需求的主流,自然山水景观成为选购别墅的最关键因素,别墅用作度假休闲和第二居所是目前需求的主流,对欧风仍然盛行别墅现状
10、，体现出东方特色的别墅的需求,浦口主要别墅状况分析,绿城玫瑰园,项目实景,浦口主要别墅状况分析,山河水,效果图,浦口主要别墅状况分析,香山湖一号公馆,效果图,南京旅游市场研判,南京市入境旅游市场增势平稳，结构趋于多元化，旅游产业功能开始向经济、社会和文化等多元化方向发展。随着南京市国民经济的快速发展，旅游业已成为拉动经济发展的优势产业。,南京旅游市场研判,行业结构：,包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，而眼下南京的整个旅游度假市场“购物”和“娱乐”两个环节相对薄弱,市场结构：,目前南京旅游度假市场仍以区域内的旅游、商务等为主，而入境旅游相对较少,产品结构：,主要包括观光旅游、度假旅游和特种旅游
11、,南京旅游度假市场的结构,南京旅游市场研判,2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好态势入境游、国内游、出境游三大市场全面增长，全年接待国内外游客4605.12万人次，比上年同期增长18.1%，其中接待入境旅游者116.12万人次，接待国内旅游者4489万人次，分别增长15.1%和18.1%。全年旅行社组团出境旅游人数达20.67万人次。2007年实现旅游总收入614.9亿元，同比增长25.2%，增幅比上年提高2.2个百分点。实现旅游创汇8.08亿美元，增长19.3%。,南京旅游市场研判,旅游市场整体运营情况,南京整体旅游市场进入高速发展状况，假日旅游再掀高潮，接待游客数目增长最快是南京浦口
12、区，游客花费逐步上升。,南京旅游市场研判,南京浦口区的交通改善，为温泉带来更多客源。随着长三角经济的发展，家庭拥有私家车数量增多，长三角二小时交通圈的形成，增加了追求生活品质的社会中层客源,南京旅游市场研判,目标客群-投资型客户省内外企业高层经理、董事及成功的民营企业家；南京市区中、高端人群，浦口区当地中产阶层、富裕阶层（高新区、旅游经济）；其他有储蓄闲置的人群注重生活品位的国内外人员,目标客群-自用型客户政府、国内外企业集团消费；本地经商的民营企业家；旅游观光、自驾游人士其它高收入一族,南京旅游市场研判,目标客户以投资客为主，占6成；投资客户来源主要是南京本地人，其次是长三角及以外的投资人群
13、；年龄集中在4045岁之间的中层人群。,客户群体市场调研,南京居民收入状况及消费水平,2007年上半年，随着收入水平的提高，居民消费支出继续增加，生活质量进一步提高。调查资料显示，上半年南京城市居民人均消费支出为6280.00元，比上年同期增长8.6%,2007年南京城市居民收入增长速度继续呈现高位运行态势，居民生活水平也同时得以稳步提升。在城镇居民收入中，居民的工薪收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入分别占家庭总收入的比重分别为：65.2%、3.9%、1.1%和29.8%,客户群体市场调研,长三角居民收入状况及消费水平,2007年，长三角地区16城市居民收入均实现两位数增长。从城市居民家
14、庭人均消费性支出看，2007年，长三角地区多数城市居民消费支出水平呈现加快增长态势。,客户群体市场调研,国外消费水平在国外第一居所被称为“HOUSE”，第二居所叫“VILLA”是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。在国内的商品别墅发展到一定的阶段的时候，“VILLA+HOUSE”豪宅维系在一起，才称得上真正意义上的城市新生代贵族。现在，只要有人谈到“VILLA+HOUSE”，一样能让人联想到百万富翁，联想到那些追求居住地的都市新贵，对“VILLA+HOUSE”别墅所处的区域、设计风格、文化背景，天生就百般挑剔和依赖。,旅游市场发展梯次,按照游客来源分,2007年南京旅游业接待入境游客1
15、16.12万人，而国内游客4489万，分别比06年增长15.1%和18.1%；目前仍然以国内游客为南京旅游市场的主力军，而入境游客的队伍也在不断壮大，随着旅游环境的改善、旅游硬件设施和服务的完善，入境将得到进一步的发展。,按照产品类型分,早期的旅游项目发展均已取得很好的收益，近几年来诸如“温泉旅游”、“生态旅游”、“休闲旅游”等得到大力发展，总体来说以新兴产品作为目前南京旅游业发展的新重点，通过各种包装和宣传；以原有产品为发展的基础，加强原由产品的软硬件服务，分层分级发展，目前已经取得了一定的成效，但仍需持续发展。,旅游市场发展的未来空间,南京的旅游市场仍然存在很大的发展空间，主要表现在以下几
16、方面：,城市旅游品牌的打造：南京把“博爱之都”作为城市旅游形象,加快旅游国际化进程：加大境外市场的拓展力度，联合各方力量，酝酿增开国际航线将给南京旅游市场注入新的活力。,城乡旅游统筹发展：把郊县旅游作为南京旅游未来发展的潜力点，重点提升一批温泉、生态和休闲旅游的现代产品，建设一批特色旅游示范镇、村、户，引导城市客源流向郊县，实现城乡旅游联动发展。,建立旅游发展协作机制：依托旅指会、南京国际旅游推广联盟，探索建立专题性旅游协调机制，解决旅游发展中遇到的现实问题。,南京酒店业发展以及客源状况,五年内南京星级酒店将达250家。截至目前，座落在南京的省、市属星级酒店共有123家，规模位居全省首位。其中，挂牌五星级饭店8家、四星级饭店14家、三星级饭店54家，二星级及以下饭店47家。高、中、低档星级饭店比例为18%、44%、38%，总体结构呈现腰鼓型。,南京缺乏高档次的品牌酒店，且南京星级宾馆价格则显得较低廉，位列倒数第五位，仅略高于乌鲁木齐。按这个趋势，南京酒店业利润总额的提升空间相当大。,2006年、2007年南京酒店市场经营状况排名前十位酒店数据对比,南京酒店业客源
