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1、,案例研究,5,Part,全球视野，找寻开发模式,TOD模式,概念 以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心，建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式。,主要特征 高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率； 活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁； 可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带来的环境压力、城市良性发展。,【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展带动效果明显,国际案例之,城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城,日本涩谷未来之光
2、Shibuya Hikarie,涩谷未来之光,【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地,底层：商业,中层：创意空间、剧院,高层：办公空间,地下：地铁站,涩谷未来之光,【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值,2012,2027,2009,开发前,开发后,涩谷未来之光,【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布,目前涩谷站周边开发共有五个项目构成
3、，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能； 五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。,涩谷 Mark City 写字楼、酒店、地下商业 139520 ,【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心,开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升到13.7； 规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。,公建文化配套,许可开发,容积
4、率奖励,滚动开发,涩谷未来之光,【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发,涩谷未来之光,涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。,车站地形断面图及步行体系图,【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区,涩谷未来之光,注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-3
5、4层是办公,由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。,【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费,涩谷未来之光,涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构；,创意超市,创意空间,百老汇剧场,艺术餐厅,个人办公空间,【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的
6、脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物,涩谷未来之光,绿化外墙,褶皱立面,绿化外墙,设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑,【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间,涩谷未来之光,公共开放空间分散设置在多层； 非盈利型功能楼层 ：文化、艺术场所；,4层屋顶平台独栋建筑； 多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。,【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间,涩谷未来之光,urban-core是城
7、市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建了5个首层的商业价值,涩谷新文化街区断面图,urban core动线结构图,启示： 项目基于TOD模式，对土地集约化利用，通过与地铁站无缝联结设置多首层概念，设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点，其开发模式及空间打造打造均值得借鉴,案例精华,国际案例之,TOD模式下全功能、大体量、已完工的近郊城市更新项目,日本二子玉川综合体 Futako-Tamagawa,二子玉川,【项目概况】基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打造
8、成东京近郊、多功能于一体的大型城市综合体,二子玉川,【开发背景】选在地铁沿线开发获得区位优势，明确项目定位和人群定位，结合生态环境，打造大型综合体，产生片区辐射和影响力,开发商背景,开发动机,开发目标,项目由东急电铁株式会社开发，集团是东京最大的私营铁路公司，早年主营业务为地铁开发，自2000年以来，开始拓展铁路投资相关的多种服务和房地产开发业务, 成为最先推行铁路与新城镇业务共同开发模式公司之一。,东京铁路开发密集，新的铁路线开发成本高，而铁路沿线交通聚集大量人流和活动，通过房地产开发及物业配套可创造地块价值。二子玉川站属于田园都市线，是东京最拥挤的通勤线路之一，是通往市中心的主要干线，交通
9、便利，人流量大。,东急电铁株式会社旨在将“花园城市”理念贯彻到本项目开发中，打造高端自己型地产，并在郊区提供各类型商业配套，办公中心、活动中心、基础设施等。,项目原貌,项目地块之前为11.2公顷的游乐园旧址，现进行再开发。,差异化定位,本项目具有明确的定位，定位于创新行业和创新工作者，与东京中心区常规白领企业楼所不同；并且，提供针对年轻人的新型购物设施，利用优质综合方法吸引目标群体。,二子玉川,【区位交通】项目位于东京西南部世田谷区，公共交通及城市交通线路发达，是东京主要发展区位之一,交通线路 项目紧邻多条城市主要干道，能便捷通达城市主要区域； 无缝隙连接二子玉川地铁站，公共交通便利，为项目带
10、来大量人流。,地块区位 项目位于东京都世田谷区中心大井町线二子玉川站，片区人口繁多，紧邻的涩谷、新宿等繁华区域；,二子玉川,【物业功能】分五大片区开发，物业功能丰富；功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅；同时还规划有公园和生态走廊，提升项目整体生态氛围,二子玉川站枢纽,二子玉川,【产品组成】物业功能齐全，以地铁上盖物业为核心，最大化商业价值，同时通过生态走廊串联整个项目,酒店、商业,公共广场,住宅、公园,生态走廊,购物中心,二子玉川,【开发模式】采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动几种策略，前期做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，谋取利益最大化,协同
11、多方业主完成物业分配方式，同时设置了协同管理的机制。 只出售住宅物业，其他物业持有经营，看重长远利益。,长续经营,滚动开发,商业和住宅先行开发，在形成片区商业和居住气氛的同时，通过销售住宅实现资金回现，并投入到后期商业、写字楼、酒店物业开发中。,政府补贴,A:土地所有者 X：协会成员 B：土地租客 W:业主 C:建筑租客,商业、住宅,商业、住宅,商业、写字楼,商业、写字楼、酒店,2010年4月,2010年7月,2010年11月,2015年,为政府开发城市设施配套，获得大量公共补贴（3.55亿美元），这些资金都被用于项目的开发和再开发。,多业主物业分配方式示意,开发周期示意,启示： 做为典型的已完工TOD项目，在开发模式、功能布局方式、项目差异化定位方面，对本案具备借鉴意义,案例精华,基于五大TOD综合体案例研究,案例研究,案例启示,空间打造,差异化定位,运营策略,
