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1、在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 1 页 共29页 主城区截止2010年末存量盘点及2011年潜在供应分析 不管从感性还是理性看，主城区房价还有涨的可能 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 2 页 共29页 2010年，成都主城区整体均价突破8000元，达到历史新高，而总是在这个 时刻，我们总是会有一个疑问：在国家调控比较严厉的大环境下，成都的房价 还会不涨，而解答这个疑问，可能从以下两个角度解答：1、当前市场存量情况 如何；2、潜在上市项目未来可能的定价； 纵观定价2010，调控虽然为历史最凶猛，而存量不足是支撑市场反弹的重 要因素，而截止2010年末主城区存量依旧处于历史较低
2、水平，而从已知的未上 市项目定价也将创高价（均价破万项目至少37个），成都城区房价怎么会降？ 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 3 页 共29页 问题1:截止2010年年末主城区存量，在历史上究竟处于一个什么水平？ 问题2: 各种业态、各种功能产品的存量比例怎么样？ 问题3: 哪个区域存量最少，什么样面积段产品最有机会？ 问题4: 哪个板块存量较少，哪个板块竞争较大，机会板块又在哪里？ 问题5:精装房、公寓、高层豪宅具体存量如何，竞争如何？ 关于存量关于存量 重要说明：以下报告存量数据均为未备案数据（可售+认购+拟定） 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 4 页 共29页 注：2
3、010年末存量以在售项目为统计对象（含40年公寓、LOFT），排除非售项目 截止2010.12.31主城区 存量为451.7万平，同比 增长21%； 当前主城区商品类住宅市场整体存量451.7万平米，同比虽然增长21%，但远远低于 09年末、也低于07年末，处于历史低水平；以今年月均69万方的销量推算，目前存 量可去化6-7个月；目前的低存量是2011年成都市场存在良好运行的刺激因素； 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 5 页 共29页 当前存量产品中，普通商品住宅存量占65.4%，为绝对主力，其次为高层豪宅、别墅， 存量分别占15%、7%，而40年公寓、LOFT存量排最低，仅占总存量
4、的2%、4%； （注：精装数据中不含公寓、豪宅的精装项目） 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 6 页 共29页 当前主城区存量主要集中在城南、城西，各占总存量的38%、34%；而历年市场表现突 出的城东区域存量仅有56万平；就环域而言，存量大量集中于3环外区域，占总存量的 60%，而广大的2-3环、1-2环区域存量则较低；就行政区而言，存量主要集中高新区； 注：城南含中和、华阳项目 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 7 页 共29页 4.85 8.1 9.73 10.84 17.86 29 50.46 27.1 30.32 133.45 98.45 9.5 5万方 5-10万方
5、 10-20万方 20-50万方 50-100万方 100-150万方 200、141-160面积段存量最大；城西存量主要集中在 141-160；而城东则主要集中在81-90面积段；就个案长城半岛城邦存量最大，其次为中海金 沙府、龙湖世纪； 注：按面积排名 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 14 页 共29页 主城区别墅当前整体存量18.7万方，占总存量4.1%；城西为别墅存量的主力区域，该区域占别墅总 存量70%；分形态而言，当前联排别墅为存量主力，占当前别墅总存量的48%，其次为叠拼，占总 存量的34%；分形态及个案而言、华侨城、中海龙湾、中海国际、中粮祥云分列各形态存量第1； 在
6、房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 15 页 共29页 总结： ? 当前主城区存量处于历史较低水平； ? 存量主要集中在城南、城西，城东存量历史最低； ? 首置81-90、再改存量主要集中在城南、城西；而城东、城北各面积段 存量都低； ? LOFT、40年公寓产品存量较低； ? 精装房存量主要集中在城西、城南，城南精装房存量面积段两级分化严 重；城西存量面积段主要集中在81-90、141-160； ? 豪宅也主要集中制城南，存量面积段主要为141-1610、200的户型上 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 16 页 共29页 关于潜在供给关于潜在供给 问题1:整体潜在供给形势怎样？
7、 问题2: 各方位、环域、行政区潜在供给如何？ 问题3: 那些板块项目未来供给量最大，热点板块在哪里？ 问题4: 哪些项目未来供给量最大？ 问题5:均价万元房项目有多少，占未供给项目总量比例多大，影响如何？ 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 17 页 共29页 2007-2010年未上市地块概况2007-2010年未上市地块概况 从上表不难看出，2007-2010年主城区成交的地块，截止2010年12月底未面市的土地共有91 宗，其中商业6宗，商住85宗。净用地面积高达6366亩，规划建筑面积1737万平米。 其中纯商业用地397亩，规划建筑面积91万；商住用地5969亩，规划建筑面积
8、1646万平米。 用地性质宗数 净用地面积 （亩） 规划建筑面积 （万） 成交单价（万 元/亩） 成交总价 （亿元） 楼面地价 （元/） 商业6397 91231 9 1008 商住855969 1646 859 513 3117 汇总91636617378205223005 未上市地块总体分析：通过对07-10年所有未上市地块统计，当前主城区总剩余91宗 商业、商住用地，合计6366亩，规划总建面1737万 ，以目前成都830万 /年去化 推断，未上市总量需去化2年左右； 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 18 页 共29页 当前，未上市的纯商业用地主要有6宗：城南3宗、城西2宗、城
9、中1宗，总规划建面 231万平米； 开发商：四川世纪百合 净用地面积：102亩 规划建面：20万平米 楼面地价：913元/ 拿地时间：2010.6.30 开发商：四川世纪百合 净用地面积：102亩 规划建面：20万平米 楼面地价：913元/ 拿地时间：2010.6.30 开发商中林所西南林权中心 净用地面积：30亩 规划建面：12万平米 楼面地价：750元/ 拿地时间：2010.7.27 开发商中林所西南林权中心 净用地面积：30亩 规划建面：12万平米 楼面地价：750元/ 拿地时间：2010.7.27 开发商：成都天府国际社区 净用地面积：23亩 规划建面：2.23万平米 楼面地价：322
10、0元/ 拿地时间：2010.9.1 开发商：成都天府国际社区 净用地面积：23亩 规划建面：2.23万平米 楼面地价：3220元/ 拿地时间：2010.9.1 开发商：成都富森美家居 净用地面积：32亩 规划建面：12.87万平米 楼面地价：760元/ 拿地时间：2010.10.11 开发商：成都富森美家居 净用地面积：32亩 规划建面：12.87万平米 楼面地价：760元/ 拿地时间：2010.10.11 开发商：四川盟宝实业 净用地面积：4.75亩 规划建面：2.5万平米 楼面地价：2484元/ 拿地时间：2010.11.17 开发商：四川盟宝实业 净用地面积：4.75亩 规划建面：2.5
11、万平米 楼面地价：2484元/ 拿地时间：2010.11.17 ?未上市的纯商业项目仅六宗，外 双楠商业配套全面升级； 在6块纯商业地块中，有2块位于 外双楠板块，且建筑面积达到61 万平米，占到未上市商业项目整 体量的近70%，目前外双楠板块 地产巨头云集，但是区域配套明 显不足，世纪百合和首信实业61 万平米商业的入市能够弥补区域 空白，提升区域价值，对区域住 宅项目，例如我公司所代理的佳 州玲珑郡项目是巨大利好。 开发商：四川首信 净用地面积：204亩 规划建面：41万平米 楼面地价：1000元/ 拿地时间：2010.12.17 开发商：四川首信 净用地面积：204亩 规划建面：41万平
12、米 楼面地价：1000元/ 拿地时间：2010.12.17 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 19 页 共29页 2007-2010年未上市商住项目情况按环域分析 1环内12宗地块中，有6宗都是07年拍卖的，因此 1环内的楼面地价整体低于2-3环的楼面地价；而 1-2环的楼面地价被金牛万达地块整体拉低，成为 所有环域中楼面地价最低的区域。 随着2环内土地整理和拍卖的逐渐结束，2环外的 区域成为房地产开发的主战场； 环线土地宗数 净用地面积 (亩) 规划建筑面积(万 ） 成交价（万/亩） 成交总金额 （万元） 楼面地价 (元/) 1环内12295.43 137.851726.92 510180.88 3701 1-2环4248.97 104.31 709.88 176736.24 1694 2-3环403124.31 840.5 1022.03 3193138.23 3799 3环外292300.08 562.97543.12 1249221.17 2219 未上市的商住类用地合计85宗，主要集中在2-3环区域，结合目前2-3环已 推未售存量分析，未来1-2年间，2-3环还将形成一个供给高峰； 在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 第 20 页 共29页 就宗数而言，未上市地块主要集中在城东、城西，各有25宗地块未上市；就 未上市地块规划面积计算，未上市地块规模
