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1、估，该幢办公楼的市场价值约为6500万，也就是说，我们可以明确双方在房产转让协议中约定的2200万元并非该房产的真实价值。第一种观点似乎很有道理。的确，新明公司有权自由确定房产的转让价格，但如果新明公司真的愿意以2200万元转让该房产，为什么又要约定“合同以10-26协议完全按约履行为生效的前提，如果所约定的捐赠款未如期到位，本合同不发生效力”的条款呢？可见，“10-26协议”所确定的4000万元捐款额并非出于真实的赠与目的，以2200万元转让房产也非新明公司的真实意思表示，如果华易公司最终不支付6200万元，新明公司就不愿转让该房产。实际上双方的买卖合同是以赠与合同的存在及履行为前提，其真正
2、的目的在于规避法律、逃避税费。对此，应依照民法通则第58条第一款第（七）项和合同法第52条第（三）项的规定，认定新明公司与华易公司和行为构成“以合法形式掩盖非法目的”。民法通则第58条第二款还规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”故房产转让合同以及转让行为自始无效。法院应判令华易公司将办公楼交还给新明公司，同时由新明公司退还所收取的6000万元款项。最后，有必要探讨“以合法形式掩盖非法目的”的构成要件。传统的法学理论将其归纳为三点：1、行为具有表面的合法形式；2、行为具有隐蔽的非法目的；3、行为的非法目的被合法形式所掩盖。笔者认为，仅凭上述三个要件尚不足以认定“以合法形式掩盖
3、非法目的”，而应增加一条：“合法行为与非法目的之间存在实际联系”。理由是：在现实生活中，对同一行为往往可以从不同的角度加以理解和认识，有时甚至存在转换考察的角度会对同一事实得出合法与违法两种截然不同结论的现象。特别是在目的被形式所掩盖、无从确切考证的情况下，考察它们之间的相关性不仅有助于揭示形式与目的的逻辑联系，从另一方面讲，也可从防止将此规定随意扩大适用。也就是说，如果形式与目的之间缺少实际的、必要的、紧密的联系，即使形式是合法的、目的是非法的，也不应作此认定。因此，主张对方“以合法形式掩盖非法目的”的一方要承担更多的举证责任。本案给我们的启示是深远的。房地产交易涉及的金额巨大，应缴纳的相关税费数额也较大，个别当事人常常会利用各种形式对其进行逃脱和规避。因此，各级房地产管理部门应加强对房地产交易合同的审查工作，以防止国家税收的流失，保障正常的房地产市场交易秩序。
