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1、1.条例的立法目的、适用对象和范围；(规范物业管理活动；明确业主、物业管理企业和开发商的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。)2.物业管理的定义；物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.物业管理的方式“市场竞争机制”；4.倡导的物业管理原则“依靠科技进步提高管理和服务水平”；5.物业管理的监督管理机关“房地产行政主管部门”；第二章业主及业主大会 第620条 共14条 本章规定了以下几个方面的内容1.业主的概念；2.业
2、主权利与义务；权利：享受服务、知情权、监督权；义务：遵守规章制度、按时交纳费用；3.业主大会的组成、成立条件、职责、会议制度、议事规则；4.业主委员会的性质、职责与组成；5.业主公约的内容、法律效力；6.业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。第三章前期物业管理 第2131条 共10条 本章是关于前期物业管理的规定：包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招投标、物业接管验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。第四章物业管理服务 第3249条 共17条本章旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。1. 其中规范了物业管理企业的资质和从业人员；权利和义务；
3、2. 明确了同一物业多家管理问题；3. 规定了服务合同的订立和履行；4. 明确了物业交接过程；5. 明确物业管理用房问题；6. 规范了物业服务收费问题；7. 明确了物业管理企业与供水、供电等单位之间责任；8. 明确了业主的违法行为的制止和报告权利，规范物业使用人行为；9. 明确物业管理纠纷的处理。第五章物业的使用与维护 第5056条 共6条 本章对物业的使用与维护制度作了明确规定。1. 改变公共建筑及共用设施的程序；2. 业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则；3. 管线等公用事业设施维护责任；4. 房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务；5. 业主缴纳专项维修基金的义务以及专项
4、维修基金的归属、使用；6. 业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权；7. 责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务；第六章法律责任 第5769条 共12条本章对违反本条例的法律责任进行了阐述。主要规定了建设单位、业主、业主委员会、物业管理企业以及有关行政管理部门等违反本条例所应当承担的法律责任。第七章附则 第70条 共1条 本章对本法规的实施日期作了规定。第四部分物业管理条例中治消工作相关条款的讲解第四十七条物业管理企业的安全防范义务第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做
5、好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。1、本条款的分析和说明：物业管理企业的社区安全管理义务包括小区治安管理和物业消防管理两部分。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。A、小区治安管理。依据各地的地方法规以及本条例本条之规定，小区治安管理义务被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看，在物业管理服务合同中
6、均对治安管理义务作出了约定。至于该类义务由哪些具体事项构成，应由当事人双方明确约定。一般而言，小区治安管理义务包括以下具体内容： (1)执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区； (2)实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患； (3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为； (4)检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序； (5)防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。B、物业消防管理。 物业管理合同双方当事人可以依据本条例、消防法和地方性规定，约定物业管理企业承担的具体消防管理义务。具体消防管理义务主要有：(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施
7、和器材的完好、有效；(2)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业管理企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。(3)开展防火安全知识宣传教育；(4)保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；(5)当物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任；(6)其他约定的事项。 2、衡量保安义务是否履行，并没有统一、固定的标准。法官将根据实际情况，对物业管理公司违约行为客观化衡量，可以参考以下细化标准：(1)物业管理公司的保安
8、人员和监控措施是否符合法规、规章或者相关文件的强制性规定；(2)物业管理公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施；(3)物业管理公司的保安制度是否完备、合理，是否符合了法规、规章或相关文件的要求；(4)物业管理公司是否督促所雇佣的保安人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常有效运作；(5)当发现犯罪时，物业管理公司是否及时采取相应的合理措施；(6)当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业管理公司是否引起重视并积极改进等。第五部分案例分析1、保安责任方面的案例案例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。李先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全
9、保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了物业管理服务合同，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任?1) 法院认为，由于双方在合同中对保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，2) 物业管理公司不承担业主的人身保险责任。担负业主的人身、财产安全已经超出了物业管理服务合同约定的一般保安服务事项。3) 对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人
10、身、财产损害赔偿责任。4) 因此，法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。案例二：A公司购买了一辆昌河面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放，A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回A公司的诉请。A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任?1) 法院认为:物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示A公司与物业管理公司之间成立了保管合同。2) 保管
11、合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人。寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。3) A公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司，A公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。4) 因此，法院判决对A公司的赔偿请求不予支持。2、紧急避险案例：雷小姐居住在某大厦二楼，去年国庆节期间，她发现天花板滴水。三楼的业主外出不在家，雷小姐猜想邻居家可能漏水了。她向物业管理公司及时反映了情况，但物业管理公司称：三楼业主不在家，不能入室检修。情形越来越糟，雷小姐的屋
12、子里像下雨一样，天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸湿，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然未来维修。无奈之下，雷小姐拨通了110，在巡警的要求下，物业管理公司砸开了三楼业主的房门，入室维修。这时，发现三楼业主屋内的东西也被浸泡得不成样子了。经过一番抢修，雷小姐家的“雨”终于停了，但她对物业管理公司的“慢出手”表示极为不满，指责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，三楼业主不在家，公司无权破门而入。三楼业主回来后，对物业管理公司的破门而入行为也很恼火，三方矛盾一时难以化解。对这种情况应怎么处理？所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实
13、际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险是为了保全一部分合法利益而损害无关第三人的另一个较小的合法利益。在本案中，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的利益。在三楼业主家中无人的情况下，为了减少损害，就必须破门而入进行检修，但客观上又会对该业主的门、窗等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国民法通则对此予以认可。但是，由于紧急避险而遭受的损失，应该由谁赔偿、如何赔偿，都是必须面对的问题。3、正当防卫案例：2003年8月25日凌晨零时许，正在值班的福田区水围村停车场管理员张某他看见美籍华人
14、爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来，不停地推打张某。在劝阻无效的情况下。张某被迫反击，挥手向爱伦的左眼打了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后，检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？张某在执行职务的过程中，对被害人爱伦拨弄消防栓的行为进行制止是合法行为，爱伦对此不服并推打张某，张某在其人身受到正在进行的不法侵害的情况下，采取防卫行为，属正当防卫。但其行
15、为明显超过了必要的限度，造成了被害人的重大损伤，已经属于防卫过当，依法应承担刑事责任，但可相对减轻处罚。法院据此作出一审判决，以故意伤害罪判处张某有期徒刑1年6个月。刑法第20条为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。从刑法第20条的规定可以看出，正当防卫必须具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的限度。4、侵害业主私有权的案例2002年6月25日凌晨，某住宅区张先生夫妇被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人是物业公司的保安。张先生夫妇无法
