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1、 第二节房地产投资的形式于利弊房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。一、房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。（一）房地产开发投资（重要考点）易混淆点辨析：问：开发投资与开发成本是否是一个概念?答：开发投资的内涵更丰富，开发投资在销售情形下可视同于开发成本。房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转
2、让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。随着我国土地收购储备制度的建立和政府出让国有建设用地使用权方式的改革，以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。在土地开发投资过程中，开发商通过政府授权或委托获取土地开发项目，经过土地征收、地上物拆迁补偿、人员安置补偿、市政基础设施和公共配套工程建设，使土地达到可供政府出让的条件，并在
3、政府通过招标、拍卖或挂牌方式成功出让土地后，以获得的土地开发补偿费收回投资、获取投资收益。我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及 其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。（二）房地产置业投资（重要考点）易混淆点辨析：问：房地产置业投资者从长期投资
4、的角度出发希望获得的利益是什么？答：自我消费、房地产保值、房地产增值和获取经常性收益等。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许
5、多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一开发业务模式可能给企业带来的潜在风险。此外，金融和保险等机构投资者的发展，尤其是房地产投资信托基金的出现，使得房地产置业投资活动日益频繁，交易金额也越来越大型化。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入
6、和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。例题：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。（2006 年试题） A买地建房卖房 B买房经营C买房出租转售 D买房出租E买地开发转让答案：BCD二、房地产间接投资（重要考点）房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。（一）投资房地产企业股票或债券为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（1PO）、配股、
7、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。例如，碧桂圆 2007 年 4 月通过 IPO 在香港发行 24 亿股股票，募集资金 1485 亿元；万科地产于 2007 年 8 月通过公开增发317 亿股，募资权益资本 100 亿元；招商地产于 2006 年 8 月发行面值为 100 元的 5 年期可转换公司债券 1510 万张，募集资金 151 亿元；北京首都创业集团 1999 年 5 月 28 日成功发行了 5 亿元期限为 3 年、年利率为 54%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等 6个普通住宅项目的开发。上述房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一
8、个很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。（二）投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs 的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs 将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入 REITs 有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为 REITs 的投资收 益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs 投资的流动性很好，投资者很容易将持有的 REITs 股份转换为现金，因
9、为 REITs 股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖 REITs 的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，REITs 分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs 选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而 REITs 股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而 REITs 作为一种
10、创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。2008 年 12 月 20 日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”。随着中国相关法律制度和房地产市场体系的完善，REITs 将会逐渐成为中国投资者现实的投资工具。（三）购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重
11、组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 70 年代，现已成为美国、加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房金融服务业的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，中国建设银行已经进行了“建元 2005 一 1 和“建元 20
12、07 一 1 个人住房 抵押贷款证券化试点，投资者主要是保险公司、财务公司以及基金公司等银行间债券市场的机构投资者。虽然受 2008 年美国次级住房抵押贷款危机的影响，中国住房抵押贷款证券化的步伐会有所放缓，但作为大众投资工具的住房抵押支持证券，终将出现在中国的大众投资市场上。例题：下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。（2002 年试题，2004、2005年也有相关试题）A房地产开发投资B购买房地产开发企业的债券C房地产置业投资D购买住房抵押支持证券E购买房地产投资信托基金答案：BDE三、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利在前面介绍房地产投资的特性时，实际上已经间接地介绍了房地产投资的
13、一些优点，包括适于进行长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里再介绍房地产投资的一些其他优点。1相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过 20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现 10%12%的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。2易于获得金融机构的支持由于可以将房地产作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机
14、构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。 金融机构通常认为以房地产作为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融机构可以提供的贷款价值比例也相当高，一般可以达到 70%90%，而且常常还能为借款人提供利率方面的优惠。在西方发达国家，投资者甚至可以获得超过 90%甚至 100%的融资，也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。当然，这样高的贷款价值比例，也为金融机构带来了潜在的金融风险。3能抵消通货膨胀的影响
15、（重要考点）通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀（Expected Inflation）和非预期通货膨胀（Unexpected Inflation）。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目进行全面统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国 2003 年商用房地产置业投资
