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1、石象湖国际旅游度假区发展报告,谨呈：保利（成都）实业有限公司,我们,要给成都带来什么 。,Valuable sales,外城南150200万高端物业,Brand,隶属保利的真正高端品牌,Lead,成都向南,这意味着,约六千个高端业主,约三万个高端购买意向者,约70万推广受众,需要被我们征服,So 我们必须打一场,影响力强大且可持续的征服战,Question,这个战场，是什么样的？ 谁能为我们近两百万高端物业买单？ 我们该怎样谋划、布局、挥军市场？,保利： 一个关于“20平方公里”的梦想,曾经有这样一个梦想 这是二十世纪末的中东国家阿联酋，一天晚上，迪拜酋长国的王子做了一个梦，梦见在迪拜温暖蔚蓝
2、的海面上，一片棕榈叶幻化成了一座美丽的岛屿，岛上游人如织。这听起来像是阿拉丁的神化，可是，梦醒后的王子受到启发，决心将梦变成现实，由此一个庞大的造梦计划诞生了。 世界第八奇迹：迪拜的“棕榈岛”,我们不敢说，“20平方公里”能否为成为中国的“棕榈岛”，但最少我们知道，“20平方公里”，足以让保利成为 世界的品牌,因为，在梦想背后，是我们保利强大的企业背景,1000亿 总市值 300亿 总资产 44 家控股公司 15 年发展历程 5 大片区的全国战略布局 军工、旅游、文化、房地产产业背景 国有房地产企业品牌价值第1,同时，我们也看到，一些世界瞩目的“梦想”所具有的共性： 区域策动 高端个性化 非地
3、产 因此，我们将站在中国第四极发展的风口浪尖，秉执纯正“贵族血统” 精神，为全球权贵阶层打造 一方“江山” 一个“圈层”,一方“江山”,梦幻天堂的个性,一个“圈层”,非地产的向心力,我们,需要交四份答卷。,To the city,城市功能升级,To the district,区域价值裂变,To our clients,一方江山，一个圈层,To Bao Li,实现战略高度,To the city：,打造一个承载全球化经济发展背景下的 西部中心城市对接国际高端商务消费的 顶级休闲度假平台！,成都正在发生巨变！,成渝经济圈推动中国经济增长“第五极”！,东北经济圈,环渤海经济圈,长三角经济圈,珠三角经
4、济圈,成渝经济圈,第三个“新特区”！规划改变,上海浦东新区,天津滨海新区,城乡统筹试验区,“全域成都” 统筹城乡发展,城市规模：3千多平方公里 12390平方公里 城市地位：区域省会城市 特大型中心城市 政府将投入2000亿进行城市基础设施改造！ 通过地铁、轻轨、高速公路、城市快速通道等提高交通通达性，消除城市与郊区之分 未来，蒲江将不再仅仅是成都市下辖的一个县城，而是作为成都这个“来了就不想离开的 城市”的一部分，迎接全世界的目光！,“中国最佳商务城市” “经商成本最低的城市”第1位 “未来最有发展潜力的城市”第3位 “劳动力供应最理想的城市”第5位 “商务宴请娱乐最好的城市”第6位 “最适
5、合创业的城市”第7位 “生活质量最高的城市”第8位,摘自2007年10月17日财富 （中文版）调查,成都的新名片:,双流机场的人流量居全国第6位，世界第89位,大成都的发展，带来全球化高端人群的集聚效应以及全新的需求升级 商务需求升级：跨国企业总部基地、世界级行业峰会、新品、新技术发布平台 休闲需求升级：高端标准比赛用高球场地、国际标准的餐厅、酒吧、娱乐场所 居住需求升级：贴近西方人士生活习惯的高标准别墅社区 中国西部需要一个与世界对话的窗口，中国西部需要一个 能吸引全球王公贵族休闲度假的天堂“迪拜”，而成都现有 的物业发展水平无法支撑这种需求升级。,变化下的成都似乎缺了什么？,成都的管理者似
6、乎想到了.于是,成都规划：一区两带三圈层四基地 一区：中心城和华阳、新都、龙泉、双流、温江、郫县等6个新城构成的特大都市区； 两带：龙门山和龙泉山两个旅游发展带； 三圈：三个圈层的产业地带； 四基地：高新技术产业、现代制造业、现代服务业和现代农业。 投入1500亿 2倍以上近6000亿的资金将投入龙门山旅游发展带 两三年后的龙门山旅游发展带？,朗钜天府之国,龙湖蒲阳项目,龙池、西区国际休闲度假旅游区项目,龙湖城,北部崇州,文旅集团西岭雪山,中铁二局花水湾,恩威集团道源圣城,中铁二局温江金马,成都置信北部新城,大溪谷,朝阳湖项目,长滩湖项目,置信“仙林谷乡”,中达金堂项目,蓝光金堂项目,东山国际
7、新城,飞森房产新津项目,愿景地产崇州项目,中粮御岭湾,雅居乐花园,河畔新世界,龙门山和龙泉山两个旅游发展带将为大成都带来休闲产业升级，城市功能升级！ 其中不乏能与世界对话的窗口。,珠江蒲江新城项目,我们的竞争对手,我们的竞争对手,我们的竞争对手,潜在可类比项目,我们的竞争对手,我们能否脱颖而出？,总计不少于15万亩的供应 石象湖能否成为其中最昂贵、最闪亮的钻石挂坠？,我们的规模优势,20平方公里30000亩,大成都经济走廊的形成 一带+两极,本案所在的一极虽没有占据绝对的自然资源优势，但是我们占尽距离、产业、城市发展支持的优势。,绵阳,德阳,成都,九寨沟 高端生态商务发展带极,蒲 江 高端休闲
8、商务发展极,成都南部 新中心,我们的区位优势,大成都高端商务走廊上的一颗璀烂的明珠，直接承接国际城南高端生态商务休闲需求。,蒲江：高端商务休闲基地,成德绵经济带,德阳,绵阳,双流：现代航空港,牧马山：高端居住区,新津：城南水居门户,大城南：城南副中心+ 高新技术产业基地,大城北：川北物流基地,成新快速通道 新蒲快速通道 成雅高速 机场高速 轻轨,我们的区位优势,我们的战略高度,打造一个承载全球化经济发展背景下的 西部中心城市对接国际高端商务消费的顶级休闲度假平台 与蒲江新津其它项目战略差异化,具有国际辐射能力的交通网络,作为西部中心城市的成都经济辐射国内外发达地区，拥有吸纳高端客群的能力； 项
9、目所在地拥有完备的立体交通网络，通过成雅高速公路，以及成新-新蒲快速融入成都，完全无缝对接母城； 距离双流国际机场仅40分钟车程，便利对接机场，拥有“立足西部，辐射国内外”的能力。,40分钟车程（不经成都）直接对接双流国际机场。 双流机场国内航线有200多条，国际航线的数量多达29条，国际航班数量每周近500个，基本实现了每天都有飞往欧、美、澳、东南亚地区29个主要城市的国际航班。另外，从02年至07年，我国国际航线数量从161条猛增到305条，真正实现了五大洲连通 。这些国际航班的开通，对促进西南乃至整个西部地区对外经济交流、旅游度假交流都起到了巨大的推动作用。 2007年11月，民航总局下
10、达了关于调整2006/2007年冬春航季评审规则的通告，进一步开放成都等资源紧张的机场航线。到2010年，国内所有城市、所有航线都不需要航空公司向民航总局申请审批，只需要向民航总局报告备案即可，此举意味着本项目通往世界的脚步将进一步加快。,北京,上海,香港,新加坡,吉隆坡,东京,巴黎,洛杉矶,旧金山,纽约,温哥华,法兰克福,伦敦,悉尼,德里,雅加达,阿姆斯特丹,23小时,25小时,20小时,20小时,5小时,10小时,企业背景与实力,央企，保利地产位列中国房地产品牌价值五强 产业：贸易 地产 文化,世界级的森林湖泊景观 随处，都有感动的理由,我们的资源优势,“郁金香”文化品牌 关于“郁金香”的
11、联想： 荷兰：代表着西方浪漫主义的文化 贵族：演绎着与世界同步的尊荣与贵雅 闻香：渗透着高雅品质生活的味道,综合以上资源优势，本项目将成为环域上的引领者和制高点，在成都发展成为特大中心城市的运营通道上，成为对接全球高端商务、文化的基地。,T o the district：,要完成这一历史使命，我们需要做的是 通过一个高端“圈层”的塑造 实现区域整体价值的裂变！ 使区域成为中国西部与世界对话的窗口,成为城乡统筹的示范案例,为什么是“圈层”？,深圳观澜高尔夫,首先创建了国际一流的高尔夫球会项目，并以此为龙头持续投入建设，形 成了一个国际高尚生活社圈，最终形成一个卫星城式的现代城镇。,透视观澜，我们
12、发现了“圈层”的重要性,发力点：依托新兴区域性经济中心城市，走国际化发展道路。 启动点：通过高尔夫为龙头的高端体育休闲产业形成高端圈层。 策动点：跳出区域现状束缚，集聚高端客群，以此开发全新物业、投入建设配套、持续发展全新产业，提升区域价值。,上海佘山,海南博鳌,不难发现，成功案例发展历程中具有一定的共性线索供 我们研究和借鉴，即： 通过集聚高端客群形成的磁场效应，从而整合物业开发、 配套建设、产业经济等多种发展途径，实现区域价值的整体 提升。,“圈层”由哪些人群组成,观澜高尔夫目标客群简析,观澜湖地产早期项目主要为外销，以香港、台湾客户为主，物业销 售依附于高尔夫球会，半数以上的购买者为球会
13、会员，多为在深圳、东 莞附近有自己公司或产业的成功人士。 随着观澜地产进入全面开发期，客群范畴发生延展，客群特征随之 发生演变为“三缘客户”，即： 高尔夫缘、商务缘、地缘,详见附件,客群、生活模式、产品发展线简析,投资建设顶级球场、高标准会所及酒店等配套，重点宣传球会活动。,追加投资建设生活配套、休闲娱乐、居住环境等，交通体系逐渐完善。,通过对环境和配套的持续投资，营造系列上流社会的阶层活动。,我们和观澜的不同,全球化经济发展背景 西部大开发的政策浪尖 多产业并举 因此，我们的客户更多为地缘、商务缘，置业动机更多为休闲度假,本项目客户群细分,参考类似项目目标客群“三缘”特征，结合本项目属性，按
14、照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。 客户分类： 第一类：以度假需求为主导的置业人士； 第二类：以休闲需求为主导的置业人士； 第三类：以11.5居所需求为主导的置业人士； 第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体； 第五类：以企业商务需求为主导的置业团体，如企业会所。,第一类：以度假需求为主导的置业人士 心理诉求： 对本我价值实现要求很高，反应在生活上，要求生命拥有高雅的品质感和丰富性（如：拿出一段时间来就能享受财富为自己带来的真生活） 生活模式： 每年有2-4次度假需求，主要与家人或商务伙伴共同完成，过程中以参与高尚休闲运动和高端服务消费为主。 地缘识别： 具有全国性甚
15、至全球性特征，与本项目的关联更多了是体现在跟中国西部的关联上。 身份识别： 以接受过高等教育西方文化影响的全国性商界成功人士和国际企业职业经理人（CEO）为主。,客户群分类,第二类：以休闲需求为主导的置业人士 心理诉求： 拥有很高的评鉴能力，对休闲方式要求很高，反应在生活上，通过休闲方式体现自己的生命状态和价值取向。 生活模式： 对渡假和休闲概念有比较明确的界定，在休闲方式上以参与短时间高端休闲运动和聚会为主，以商务伙伴和家人为人物背景共同参与如打球，温泉SPA，户外聚会等活动。 地缘识别： 具有全国性和大区域性特征，与本项目的联系更多的是体现在跟全域（大）成都的关联上。 身份识别： 以区域级
16、的商界、政界成功人士和全国性企业高层（领导层）为主。,客户群分类,第三类：以需求生活固定居所（11.5居所） 为主导的置业人士 心理诉求： 拥有相当的财富和权利，希望能与城市保持一定距离，能藏身于相对固定的上层生活圈，反应在生活上，通过购买物业为家庭带来幸福感和归属感。 生活模式： 有意与城市拉开距离，希望与家人生活在不受干扰，且相对固定的高端圈层之中，通过享受高端软、硬件服务的过程中实现生活价值。 地缘识别： 具有区域级和城市级特征，与本项目的联系更多的是体现在跟成渝经济圈和全域成都的关联上。 身份识别： 以区域级的商界、政界成功人士和省级企业高层（领导层）为主。,客户群分类,第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体 心理诉求： 拥有相当的财富
