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1、 投资开发管理总部投资规划部投资开发管理总部投资规划部 1 / 56 保密性 机密 时效性 一般 地 铁 商 业 投 资 模 式地 铁 商 业 投 资 模 式 专 题 研 究 报 告专 题 研 究 报 告 投规简报字【2015】1228 号 关于地铁商业发展现状及投资运营模式研究关于地铁商业发展现状及投资运营模式研究 报告报告 随着中国城市地铁建设大潮的来临， 以及地铁在拉动人流空间分布重构的作用， 地铁已随着中国城市地铁建设大潮的来临， 以及地铁在拉动人流空间分布重构的作用， 地铁已 成为驱动沿线商业、住宅等物业开发的核心动力，除了传统的国有资本，民间资本也在积极成为驱动沿线商业、住宅等物业
2、开发的核心动力，除了传统的国有资本，民间资本也在积极 从融资、建设及运营等方向介入地铁投资。从融资、建设及运营等方向介入地铁投资。 【报告摘要】【报告摘要】 1 1、目前目前国内国内地铁投资地铁投资模式模式包括市场驱动型包括市场驱动型 PPPPPP 模式模式（包括（包括线路经营权出让、线路经营权出让、港铁港铁补偿补偿 BOTBOT 模式模式） 、） 、融资驱动型融资驱动型 PPPPPP 模式模式（BTDBTD 模式模式（建造-转让-开发） 、BLTBLT 模式模式（建造-租赁-转让） ） 、 广铁为代表的独资开发模式及广铁为代表的独资开发模式及承接地铁开发商业物业承接地铁开发商业物业经营为主经
3、营为主的的租赁租赁运营模式等。运营模式等。 主要模式主要模式 如下：如下： 绿地绿地 BOTBOT 模式：模式：即为采取“项目投融资+设计施工总承包+物业综合开发+运营管理” 整合资 源的 PPP 模式。联合资本方、有轨道交通建设能力的建设单位组建投资联合体，以投资联合体 作为轨道工程投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能，并 由政府相关部门直接或委托监管；工程竣工后，其有关权利按不同情况由政府部门以多种方式 进行赎回。该模式需较强的资源整合能力和资本运作能力，整体投资呈现需求资金量大、资金 沉淀时间长、物业开发品质要求高、地铁技术要过硬等特点，在一般企业的投资管理
4、中很难实 现。 港铁公私合营港铁公私合营+BOT+BOT 模式模式：港铁在中国大陆投资模式以公私合营（与地方地铁公司合作）为 主、以 BOT 及运营管理输出为辅，在合营公司中港铁股权占比不超过 49%，同时港铁初期投入 资金一般介于 30%-40%（而投资收益占比超过 50%） 。在项目合作过程中，港铁自身承担多种任 务包括地铁规划设计及建设顾问、项目融资、物业开发等，并与政府建立明确的收益分配 机制，包括票价补偿机制及客流补偿机制。 BTDBTD 模式：模式：该模式属于融资驱动型的 PPP 模式， 采取 “建造-转让-开发” 的投控模式进行运作， 如南京马群枢纽站点建设，采取“代建站点+地铁
5、物业投资开发”的模式，由投资方负责该部分 站点及相邻区段的整体公共建设，并获取一定的上盖开发土地开发销售物业平衡投资。项目建 成后,地铁及公共功能所需工程全部移交给政府代表的交通运输局及南京地铁公司,投资人在一 定期限内享有上盖物业的经营权,通过经营收益获得建设投资回报。 该模式投入资金量小、 风险 可控，同时在代建工程设计与建设中可结合自身开发商业中心的运营需求设计较好的人流导入 投资开发管理总部投资规划部投资开发管理总部投资规划部 2 / 56 动线。该模式适用于一般企业获取地铁沿线特定站点物业投资开发。 承接地铁开发商业物业承接地铁开发商业物业经营为主的租赁经营为主的租赁运营模式（轻资产
6、化模式） ：运营模式（轻资产化模式） ：该模式关键是投 资运营方具有较好的地铁商业物业运营能力，可通过对整体租赁的地铁商业物业进行重新的业 态规划后重新招商经营，合理组合铺位及业态品牌，获取较高的租金收益。如我司租赁运营对 的南京地铁 1、2 号线站点商业。 2 2、中国进入地铁投资密集期，开发商对地铁站点的合理利用可有效提升自身开发物业 的综合价值。目前中国获批目前中国获批地铁建设城市地铁建设城市 3939 个，个，其中其中已已有建设地铁有建设地铁运营的城市运营的城市 2222 个，通过个，通过 审批或在建的城市审批或在建的城市有有 1717 个。个。根据分析，从价值发现到占据投资先机的角度
7、出发，根据分析，从价值发现到占据投资先机的角度出发，最具地铁最具地铁 物业物业投资价值的城市投资价值的城市首先是首先是地铁建设初期城市，地铁建设初期城市， 其次是其次是地铁网络建设中期城市地铁网络建设中期城市， 地铁建设后， 地铁建设后 期的城市投资价值相对最低（主要为地铁价值已充分期的城市投资价值相对最低（主要为地铁价值已充分释放释放并成为均衡化配套）并成为均衡化配套） 。其中：其中： 地铁网络建设初期城市：重点关注商业黄金路线 1、2 号线换乘站点区域或穿越核心商圈或此区域商 圈的换乘站点。 地铁网络建设中期城市：重点关注有一定商业聚集的多条线路换乘站点； 地铁网络建设后期城市：重点关注具
8、有人口密集特征的远郊区地铁站点区域（含换乘站区） 。 3 3、地铁、地铁站点价值规律站点价值规律 对于地铁沿线区域内轨道交通站点分布少而辐射区域内人口密集的站点具有较对于地铁沿线区域内轨道交通站点分布少而辐射区域内人口密集的站点具有较 大的商业价值大的商业价值。 地铁引发蝴蝶效应地铁引发蝴蝶效应, ,地铁地铁“首末站首末站”的价值最大；首末站的价值最大；首末站地铁楼盘升值速度明显地铁楼盘升值速度明显 高于高于其他区域的楼盘其他区域的楼盘；地铁地铁“首末站首末站”附近的房产受益最明显附近的房产受益最明显；地铁开通前地铁开通前 1 1 年和开通年和开通 后后 2 2 年，年，地铁地铁沿线区域房产升
9、值速度最快。沿线区域房产升值速度最快。 受具有核心商圈承载的站点极化效应影响，其他距离较近的站点区域商业价值受具有核心商圈承载的站点极化效应影响，其他距离较近的站点区域商业价值 会被弱化。会被弱化。如距离新街口较近的汉中门、珠江路、张府园、鼓楼等站点商业价值受商业核心新街口 影响较大，区域人流量易被新街口吸附（注：核心商圈选址一定紧邻核心商圈原有大型商业项目 避免出现商业断层、人流导入不畅） ，因此在选址商业应采取先商圈后地铁站的判断原则。 具有旅游人集散功能的地铁站点具有较大的商业价值（具有旅游人集散功能的地铁站点具有较大的商业价值（区域区域主题性主题性+ +人流目的性人流目的性 强） 。强
10、） 。如三山街、玄武门和红山动物园主要为旅游消费中转站点，站点租金水平较拟合值偏高。 商圈内的商业排名与知名度、消费者的消费习惯、商圈辐射范围广会强化区域商圈内的商业排名与知名度、消费者的消费习惯、商圈辐射范围广会强化区域 内地铁站点的价值协同效应。内地铁站点的价值协同效应。 4 4、地铁商业、地铁商业体体建设建设的的站点站点接驳模式接驳模式选择选择 （1 1）无缝直通无缝直通模式模式：地铁上盖物业地铁上盖物业特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站 即可直接进入商场即可直接进入商场，通常设置地上入口及地下，通常设置地上入口及地下负一负一、二层为
11、主要连通二层为主要连通层层。 投资开发管理总部投资规划部投资开发管理总部投资规划部 3 / 56 （2 2）间接联通间接联通模式模式：购物中心距离地铁站厅出入口距离较远，需要设立封闭或开放式购物中心距离地铁站厅出入口距离较远，需要设立封闭或开放式 的地下或地上连廊通道甚至需先通过其他相邻建筑再间接连接到地铁的地下或地上连廊通道甚至需先通过其他相邻建筑再间接连接到地铁站厅人流出口站厅人流出口， 从而将， 从而将 地铁出口与商场入口相连接，引导人流导入商场内。地铁出口与商场入口相连接，引导人流导入商场内。 （3 3）空中连廊空中连廊接驳模式接驳模式：为为将众多分散的商业物业集聚起来形成紧密的将众多
12、分散的商业物业集聚起来形成紧密的商业带商业带，增强，增强 商圈的便捷性和商圈的便捷性和聚集力聚集力，设立设立更便捷、更人性化的人行步道系统更便捷、更人性化的人行步道系统，如，如“空中连廊城”或“地“空中连廊城”或“地 下城”下城” ， 该接驳方式， 该接驳方式将商圈内各商场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络， 通过二层连廊、将商圈内各商场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络， 通过二层连廊、 步行街、步行通道步行街、步行通道将将整个商圈的步行体系整个商圈的步行体系建成建成一体化网络。一体化网络。 5 5、我司地铁类商业体、我司地铁类商业体可选投资模式可选投资模式 （1 1）轻重资产结合模式）轻重
13、资产结合模式BTLDBTLD“建造“建造- -转让转让- -租赁租赁- -开发”开发” BTLDBTLD 模式（ “建造模式（ “建造- -转让转让- -租赁租赁- -开发” ）以解决政府部门融资为开发” ）以解决政府部门融资为合作合作驱动点，通过代建高驱动点，通过代建高 价值地铁站点，同步获取地铁站点周边区域的低成本土地，开发商住产品，回笼资金；并通价值地铁站点，同步获取地铁站点周边区域的低成本土地，开发商住产品，回笼资金；并通 过我司多年南京地铁运营经验取得代建站点地铁商业经营权租金收益。过我司多年南京地铁运营经验取得代建站点地铁商业经营权租金收益。 建造前期资金分期投入，控成本、重设计、
14、抓标准；地铁物业开发销售先行，迅速回笼建造前期资金分期投入，控成本、重设计、抓标准；地铁物业开发销售先行，迅速回笼 资金；项目后期转让其减少资金沉淀时间，针对地铁商业租赁尽量延长年限。资金；项目后期转让其减少资金沉淀时间，针对地铁商业租赁尽量延长年限。 （2 2）轻资产模式）轻资产模式“租赁“租赁- -运营运营- -资产证券化”资产证券化” 地铁商业物业由于其土地性质、产权特殊性，经营商基本采取只租不售，因此，它不是地铁商业物业由于其土地性质、产权特殊性，经营商基本采取只租不售，因此，它不是 通过物业销售来获得地产增值利润， 而是通过持续的专业经营管理集聚人气， 提升商业空间通过物业销售来获得
15、地产增值利润， 而是通过持续的专业经营管理集聚人气， 提升商业空间 的资产价值，提高租金收益。地铁商业经营收入包含：地铁站点地下空间商业租金收入、广的资产价值，提高租金收益。地铁商业经营收入包含：地铁站点地下空间商业租金收入、广 告收入等。告收入等。注：我司运营南京地铁 1 号线 2 万沿线物业已 10 年之久，在地铁商业招商、运营管理方 面积累了较多经验。目前地铁商业运营多为政府自营或公私合营形式，私企运营参与地铁商业运营公司 并不多见，对比我司具有相对优势。 投资开发管理总部投资规划部投资开发管理总部投资规划部 4 / 56 目前全国通过审批或在建的目前全国通过审批或在建的 1616 个城
16、市首条地铁，由于地铁公司均处于个城市首条地铁，由于地铁公司均处于发展初期，发展初期，自身自身 更多承担地铁建设和融资职责， 对于地铁商业缺乏经营经验和相应的人才储备，更多承担地铁建设和融资职责， 对于地铁商业缺乏经营经验和相应的人才储备， 我司可重点我司可重点 推广苏宁地铁商管服务，通过专业化运作，与各地城市形成地铁站点商业运营的战略合作，推广苏宁地铁商管服务，通过专业化运作，与各地城市形成地铁站点商业运营的战略合作， 建立于地铁公司的长期合作关系， 为参与地铁沿线高价值站点商业综合体项目投资构建合作建立于地铁公司的长期合作关系， 为参与地铁沿线高价值站点商业综合体项目投资构建合作 平台。平台。
