一手楼交易专业基础知识

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1、一手楼交易专业基础知识一、 房地产概述 1、房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校） 2、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 3、房地产市场细分“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 “二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权

2、转让给单位或个人的市场。 “三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 按房产性质可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 按房地产用途可分为以下几类： “写字楼” 1、标准写字楼 2、商住写字楼 “住宅” 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅 “商铺” 1、临街地铺 2、裙楼商铺 4、什么是房地产产权？是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使

3、用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用 5、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 6、房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记

4、科负责。 7、房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。 8、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 9、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。 10、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 11、土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即

5、：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 12、什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 13、什么是现房？现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

6、14、“五证”与“两书”五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 15、开发商预售商品房应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （2） 取得建筑许可证和开工许可证； （3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房预售许可证。 16、向开发商购买一手商品房

7、申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费 17、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。 编辑本段相关法规1、土地管理法在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了： 1) 新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。 2) 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。 3) 有关土地的六项制度： 国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管制制度

8、 国家建立土地调查制度 国家建立土地统计制度 国家实行土地占用耕地补偿制度 国家实行基本农田保护制度 4) 土地管理法 中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法 2、房地产交易管理制度所要了解和熟悉的内容： 1) 城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。 2) 房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 3) 房地产管理法规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。 3、房屋权属登记管理办

9、法所要了解和熟悉的内容： 1) 国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。 2) 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 3) 房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。 4) 房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权片、房地产共有权证、房地产他项权证 4、租赁条例所要了解和熟悉的内容： 1) 房屋租赁实行登记备案制度 2) 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。 3)

10、 经审查后颁发房屋租赁证，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 4) 房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。 5、物业管理条例所要了解和熟悉的内容： 1) 住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。 2) 住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 3) 物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。 4) 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。 5) 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特

11、点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 6、房屋抵押贷款管理规定所要了解和熟悉的内容： 1) 银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。 2) 房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。 3) 抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民

12、政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。 7、有关房地产税费及按揭手续费房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税 按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税 编辑本段常用术语解释土地类型土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。 土地使用权年限是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的物权法将有新规定） 土地使用费土地

13、使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年 确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及

14、建筑物、 附着物的所有权进行的登记。 七通一平（熟地）是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平（净地）是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。 红线图又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积又称净用地面积，经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积指在建

15、设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 建筑覆盖率又称建筑密度，建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%） 建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 房屋销售面积房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体