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1、目 录摘 要1Abstract2引 言41.沈阳房地产发展现状61.1沈阳市概况61.2沈阳房地产现状分析72.沈阳房地产发展存在的问题92.1房地产市场失灵92.2房地产开发融资结构不合理102.3房地产税收存在诸多问题102.4局部地产商品房价格上涨过快113.沈阳房地产发展中存在问题的原因123.1严重信息小对称导致市场失灵123.2产品外部性导致市场失灵123.3利益驱动致使投资规模越来越大133.4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动144.沈阳房地产发展中问题的对策建议164.1增加住房保障的政策力度164.2建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系184.3通过征收相关税收和限购
2、来进行房地产市场的调节204.4抑制商品房价格上涨过快20结 论23致 谢24参考文献25摘 要2002年以后，中国房地产业迅速发展，与汽车工业成为推动国民经济发展的主要动力。2006年至2007年间，房地产吸引了大量私人投资，许多实体必须参与房地产市场，再次引发市场热潮。中国房地产业近十年来一直在快速发展，但在快速发展的同时也存在很多问题，我国房地产过热现象已经非常突出。投资者有大量的囤积地板销售，有些人买不起房子，有些人同时有很多房子。特别是在引入国家宏观调控政策后，国内房地产业务库存大量逐渐上升。目前，国家对房地产的监管正在进行之中，但即使在国家的宏观调控下，中国的房地产市场仍然低迷。如
3、何确保房地产的可持续发展，加强住房建设保障，打击过度投机，仍然是房地产业的重要课题。鉴于这种情况，本文通过房地产行业概述，中国房地产过热行为的具体表现，以及此次业绩分析的原因，所以目前中国房地产行业有了明确的认识。本文通过分析供求因素，沈阳房地产处于过热阶段。沈阳房地产过热的原因是库存规模较大，商品房产品严重逾期，产品面积分布不均。沈阳房地产开发方案提出解决问题。以沈阳乃至国家房地产开发事宜提供意见或建议。关键词：沈阳；房地产；问题-25- -AbstractAfter 2002, Chinas real estate into a rapid development stage, and w
4、ith the automotive industry has become a major force driving the development of national economy. Between 2006 and 2007, real estate attracted a lot of private investment, many entities have to get involved in the property market, and cause another market boom. Chinas real estate industry in the las
5、t decade has been rapid development, but in the rapid development of the same time there are many problems, the phenomenon of real estate overheating in our country is already very prominent. Investors have a large number of hoarding floor sales, some people can not afford to buy a house, some peopl
6、e have a lot of houses at the same time. Especially after the introduction of the national macro-control policies, a large number of domestic real estate business inventories gradually more up. At present, the states regulation of real estate is under way, but even under the states macro-control, Ch
7、inas property market is still much less heat. How to ensure the sustainable development of real estate, strengthen the protection of housing construction, to combat excessive speculation, is still an important topic in the real estate field. In view of this situation, this article through the real e
8、state industry overview, the real estate overheating of Chinas specific performance, and the reasons for this performance analysis, so the current Chinas real estate industry has a clear understanding. In this paper, Shenyang real estate is in the overheating stage through the analysis of supply and
9、 demand factors. The reason of real estate overheating in Shenyang is that the inventory scale is high, the commercial real estate product is seriously overdue and the product area is unevenly distributed. Shenyang real estate development for the proposed solution to the problem. With a view to Shen
10、yang and even the national real estate development issues to provide advice or advice.Keywords: Shenyang; real estate; problem引 言中国房地产行业近年来发展很快，房地产业是国民经济发展的基础产业，基本行业与人民群众的切身利益和社会稳定有关。 房地产市场能否稳定发展，是对国民经济平稳发展的重要支撑。 目前，中国的房地产行业一直是中国各行业的支柱产业，中国许多行业都有很大的影响力。 自2011年底以来，中国经济逐渐放缓，制造业开始萎缩，其他相关产业发展势头不佳1。随着经济发
11、展，人民住房需求进一步改善，导致房地产市场不断“升温”，逐渐“过热”现象，但经济发展是一个相互联系的整体，如果房地产市场出现明显波动，将会对整个国民经济的发展造成很大的伤害，这种损害现在已经得到体现，公众价格上涨对房屋的担忧，社区因为房地产泡沫造成的恐慌，房地产对其他行业的不利影响，作为中国的制造业，有专家指出，中国制造业已经成本比较优势已经不复存在，制造业，世界开始摆脱了工厂的地位，这是中国经济放缓的重要原因2 。郎先平教授认为，经济学家朗文平教授认为这是双重经济理论，他认为中国经济目前处于过冷状态，呈现典型的双重经济。过热是房地产，制造业太冷了，他也提出，制造业由于商业环境恶化导致了大量的
12、资金进入房地产领域，这是主要原因房地产过热。我们应该清楚地看到，目前中国房地产业发展的规模投资增长过快，价格高企，房地产企业不均衡，不利于中国房地产业的健康发展。 这些中国城市化进程表现不佳的影响，影响到我国建设和谐社会进程的推动，以及广大公众的生活水平。 因此，在这种情况下，中国的房地产市场有些过热的局面。 中国房地产行业的学术界对这一领域的过热分析也有了更多的研究。 但是中国房地产业在不同时期的发展存在着不同的问题，所以需要继续跟进这一研究。本文主要研究沈阳房地产开发问题。 目前，这方面的学术研究也取得了一些成果，取得了一些成果。但是，中国房地产业发展持续存在，研究有一定的难度。由于作者的
13、信息和能量有限，不能全面分析中国房地产业各方面的问题。3为此，笔者研究了沈阳市房地产业发展问题，讨论了沈阳房地产过热原因，并提出了相应的对策，力争对这一领域的研究更加深入 扩大，使研究更加实质，更全面。另外，本文还希望通过对沈阳房地产业的研究，对目前中国房地产行业健康发展有一定的参考意义。1.沈阳房地产发展现状1.1沈阳市概况沈阳是东北最大的中心城市。位于东北亚经济圈和渤海经济圈中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里，重点关注以八大城市为主的基础工业和加工业，构成辽宁省中心城市集聚资源丰富，互补结构，技术含量高。沈阳拥有东北地区最大的民用机场，全国最大的铁路编组站和全国最高水平
14、的“一环五射”高速公路网。位于世界最大港口的大连港以及正在开发建设的营口新港和锦州港距离沈阳不超过400公里。它们在地理位置方面具有独特的优势。作为东北中心城市的枢纽，吸收力强，辐射力强，驱动力强。沈阳是国家重点建设以设备制造业为主体的国家重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳工业已达到142家，现已超过3033家规模以上工业企业，区域GDP超过2240亿元。近年来，沈阳市政府以振兴老工业基地沈阳为主线，坚持改革开放和工业城市战略，国有经济调整战略调整步伐，外商投资和民营经济发展迅速，城市发展空间和产业布局扩大优化，汽车零配件制造，电子信息，化工医药等行业形成，已成为全市经济快速发展对科技创新
15、的重要支撑，企业研发能力不断提高，形成了一批竞争激烈的产品和企业，城市基础设施建设大幅加快，环境建设软环境进一步完善。沈阳经济社会发展，人民生活水平快速提高，沈阳经济社会进入快速发展的新时期。同时，沈阳获得“国家级环保示范城市”，“国家森林城市”称号，连续两年排在前十名十强城市之列，国内十强竞争城市排名前十位4。面对经济全球化的快速发展，面对东北老工业基地振兴的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2010年沈阳建设国家装备制造业， 东北地区贸易物流和金融三个中心，甚至东北地区整体振兴的重要增长点。 沈阳地理位置优越，产业基础雄厚，科技实力雄厚，市场体系完善，交通网络发达，将成为中国最具吸引力的投资
16、领域之一。1.2沈阳房地产现状分析2016年19月份，全国房地产开发投资额7459.8亿元，同比增长5.8（实际增长率7.1），1 - 8月份增长率提高0.4个百分点。 其中，住宅投资49931亿元，同比增长5.1，增长幅度提高0.3个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比例为66.9。据中国工业研究网发布的中国沈阳房地产业（2017版）的现状分析和发展趋势显示，从1月到9月，沈阳房地产开发累计投资462.38亿元，同比下降46.6; 其中商品住房完成投资321.23亿元，同比下降46.9，商品房投资占全部房地产投资的69.47。 商品房建筑面积551.58万平方米，下降16.8; 其中住宅建筑面
