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1、房地产开发企业土地增值税筹划及风险防范摘 要 上世纪九十年代开始，我国房地产行业开始呈迅猛发展姿态，迅速成长为国民经济的支柱产业，房地产行业拉动国民经济的增长，国民经济的增长也反过来对房地产企业的资金状况产生影响。房地产行业一方面不仅能加快消费结构优化、改善人民生活水平，另一方面还能稳定金融业促进金融业发展。在当今市场环境中，随着国家对个人购买商品房实施限购令政策后，房地产企业与企业之间的竞争越来越激烈，如何减轻企业税负，提高企业在宏观环境下的自主竞争力，并且有效避免税收筹划带来的风险，已经成为企业管理的焦点问题。本文通过分析土地增值税税收政策，针对其中减免税的规定及相关扣除标准，提出了几点适
2、用于房地产开发企业的税收筹划方案，并将其运用到华商房地产开发公司中，对该公司的一个项目做出具体筹划，分析比对筹划带来的利益。以及将房地产开发公司筹划过程中会出现的风险因素进行列举，并阐述应对的相关措施。关键词： 土地增值税，税收筹划，风险，措施Land value increment tax planning and risk prevention of real estate development enterprises-HuaShang Real Estate Company as an ExampleABSTRACT Beginning of the last century in 9
3、0s, Chinas real estate industry has begun to show a rapid development attitude, has grown into a pillar industry of the national economy, Real estate industry stimulating the growth of the national economy, The growth of the national economy in turn affects the real estate business funds. Real estat
4、e industry on the one hand can not only accelerate the consumption structure optimization, improve the peoples living standards, on the other hand can also stabilize the financial sector to promote the development of financial industry. In todays market environment, with the national implementation
5、of the purchase of commercial housing purchase restriction policy on individuals, competition between real estate enterprises and enterprises increasingly fierce, how to reduce the corporate tax burden, improve enterprise competitiveness in the macro environment, and effectively avoid the risk of ta
6、x planning, the core issue has been included in the enterprise management. In this paper, through the analysis of the VAT tax policy for land, tax relief and related provisions of the standard deduction, and puts forward some applicable to the real estate development enterprise tax planning, and app
7、ly it to the Chinese real estate development company, to make specific planning for a project of the company, analysis of the benefits of planning. As well as the real estate development company in the process of planning may be listed in the risk factors, to eliminate the risk of the relevant measu
8、res.KEYWORDS：Land value added tax，Tax planning; risk，Measures目 录1 土地增值税筹划相关理论11.1 前言11.2 土地增值税筹划理论22 土地增值税筹划现状32.1 土地增值税税负32.2 税收筹划方法42.2.1 分散收入法42.2.2 增加扣除项目金额法42.2.3 税率临界点法52.2.4 清算时点的选择53 华商房地产开发公司土地增值税筹划分析73.1 房地产企业发展情况73.2 华商房地产开发公司项目基本情况83.3 税收筹划方法的运用113.3.1 分解销售收入113.3.2 增加扣除项目金额法113.3.3 利息费用
9、扣除123.3.4 控制清算时点124 税收筹划风险分析134.1 经营性风险134.2 国家政策性风险134.3 税务机关执法风险145 防范税收筹划风险的措施155.1 建立有效的风险预警机制155.2 寻求税务机关帮助155.3 提高筹划人员业务水平15参考文献17后 记18- ii -1 土地增值税筹划相关理论1.1 前言土地增值税是政府用来对土地资源进行宏观调控，对土地收益进行合理分配及调整的工具，对政府来讲，土地增值税具有稳定性，但由于房地产开发企业存在耗时久、环节多、产业链条长等特点，且土地增值税在税制设计方面比较复杂，致使土地增值税在实施时效果并不理想。随着房地产企业的快速发展
10、和全面营改增政策的实施，税务机关对土地增值税越来越重视，不断加大征管力度，如何通过有效合理的税收筹划来降低自身税负，是房地产企业需要解决的问题。国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。房地产开发企业属于资金密集型企业，不仅开发建设周期长，且需大量资金投入，而资金的回收时间又很漫长，一旦资金链断裂，房地产开发企业就会
11、面临严峻的考验。在资金构成比例中，税负占有很大比重，房地产开发企业每年应缴纳的税费甚至可以占到销售收入的近40%。在国家对个人购买商品房实施限购令政策后，房地产开发企业的利润将减少，在此情形下，税收筹划显得尤为重要。 土地增值税筹划不仅能够增加房地产开发企业的利润，有助于促进房地产开发企业平稳发展，提高在同行业中的综合竞争力，还可以强化企业管理人员的法律意识，提高企业自身经营管理水平，尤其是财务和会计的管理水平，从而维护企业合法权益。土地增值税筹划是针对税法中的优惠政策及没有规定的行为而进行的，税务人员在进行税收征管过程中会从企业进行的税收筹划工作中发现税法中存在的漏洞，这些问题可作为完善税法
12、的依据，从而对税法进行修缮。从这个方面看，房地产开发企业进行土地增值税筹划是非常有意义的。在国家出台相关财税政策规范我国房地产市场秩序的宏观大背景下，结合新一轮财政体制改革和房地产去库存的背景，加强土地增值税研究正得其时，房地产开发企业若想提高自身的投资回报率，就应该从商品房开发到销售阶段做出合理的筹划，避免无谓的支出，降低日常生产经营成本，以便在激烈的市场竞争中站稳脚跟。1.2 土地增值税筹划理论土地增值税实际上是对土地课税的一种行为，是反房地产暴利税，1994年中华人民共和国土地增值税暂行条例在我国全国范围内实施，财政部在1995年又颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则等配套文件
13、配合使用，但在当时的经济环境，我国房地产行业还处于发展初期，土地增值税并没有为国家财政增加多少税收收入，因此，对土地增值税筹划的文献也不是很多。 1994年，由中国国际税收研究会副会长唐腾翔、福州市税务学会会长唐向撰写税务筹划一书出版。至此，我国开始了较为专业的税务筹划研究。2002年出版的专著房地产企业纳税筹划，填补了行业税负空白的现状。翟继光(2006)提出，房地产行业的税收筹划行为要将关联税种的常规筹划方法与房地产行业的本身特色相结合，因此，他提出了被认为是当时房地产行业税收筹划的研究典范的使用临界点的方法进行税收筹划等十类房地产税收筹划方法。李艳光(2008)认为房地产企业可以合理预计
14、收入和成本，通过分开签订房地产买卖合同和房产装修合同的方法适当调整土地增值税扣除项目，从而达到调整土地增值额的目的。其中最重要的是，可以合理利用土地增值税的免征优惠政策来降低企业实际税负。虽然土地增值税筹划是一个很好的房地产开发企业降低税负的手段，企业在进行税收筹划时仍需遵循几个原则：守法原则。偷税是违法行为，而筹划不同于偷税，是在不违法的条件下，运用一定的方式与方法，以政府颁布的税收政策为准则，对企业生产经营进行合理的规划。自我保护原则。自我保护的前提就是守法，所以企业财会人员应熟悉我国的税收法律制度，增强法制观念。适时调整原则。我国的税法还不是很完善，且宏观经济环境也随时在变化，企业应不断
15、调整筹划方案，以适应不断变化的税收环境及社会经济。整体性原则。对一个税种进行筹划时，不要忽略其他税种的税负情况，要从整体出发考虑，综合衡量，从而得到最优选择。- 18 -2 土地增值税筹划现状2.1 土地增值税税负土地增值税最初是为调节过热的房地产市场而设立，2006 年之后，房地产价格不断上涨，土地增值税税基日益壮大，企业缴纳的与房地产相关的税收收入不断增长。一个完整项目从取得土地到最后清盘需涉及八个税种，取得土地时需交契税、耕地占用税、土地使用税；对土地进行施工签订建筑安装承包合同缴纳印花税；对外销售时涉及营业税（增值税）、房产税、印花税、土地增值税、企业所得税；清盘时需进行土地增值税清算并结转收入核算成本缴纳企业所得税。受国家税务局增强对土地增值税清算工作的影响，我国房地产开发企业缴纳的土地增值税都呈现增长姿态，在全国税收收入中的地位也不断得到提升。从图中可以看出，特别是2007年和2010年，较上年同期增长均超过70%，近年来土地增值税征收数额也屡创新高，虽然增速在放缓，但占全国税收总额的比例依旧在增长，直到2015年，受房地产市场需求减少的影响，土地增值税才首次出现下降。不过随着近年房地产大规模开发建设所销售的楼盘步入清算阶段，国家又相继出台一系列文件来规范和细化土地增值税清算流程，提高预征率，房地产开发企业支出的土地增
