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1、杜邦分析以房地产公司为例摘要：最近这几年，我们国家运用经济、法律和行政等等手段，从宏观的角度上来看，对房地产进行了指导、监督、调节和控制。房地产市场方向的竞争也越来越激烈了，一家房地产公司要想在这个市场中站住脚跟，就要能够完整的建立一个符合自己公司的财务分析体系，按照事物本来的面目，不添加自我因素的去评价一个房地产公司的财务状况和经营成果，这样才能为一家公司的未来的发展提供决定的依照。这篇论文主要是想以房地产公司的实际的经营状况作为背景，在用传统的房地产公司杜邦分析和演变的房地产公司杜邦分析作为基础，来对房地产公司的经营特点和财务方面做出一套符合房地产公司的财务分析体系评价。同时我们还要运用一
2、套财务战略评估体系对一个房地产公司做出评价。还可以用不同的财务分析体系对同一家公司的财务系统进行评估分析，这样就可以更符合房地产公司的财务分析体系了。关键字：房地产公司杜邦分析；财务分析体系；财务战略评估体系Analysis of DuPont Analysis systemAbstract:In recent years,our country has used economic,legal and administrative means to guide,supervise,regulate and control real estate from a macro perspective
3、.Competition in the direction of the real estate market is becoming more and more fierce.If a real estate company wants to stand in this market,it must be able to establish a complete financial analysis system in line with its own company.According to the original face of things,it does not add self
4、-factors to evaluate the financial situation and operating results of a real estate company.Only in this way can it develop for the future of a company.The exhibition provides the basis for the decision.This paper mainly aims to make an evaluation of the real estate companys financial analysis syste
5、m based on the traditional DuPont analysis system and the evolving DuPont analysis system,taking the real estate companys actual operating conditions as the background.At the same time,we also need to use a set of financial strategy evaluation system to evaluate a real estate company.Different finan
6、cial analysis systems can also be used to analyze the financial surprise of the same company,so that it can be more in line with the financial analysis system of real estate companies.Key words:Real estate,DuPont analysis system;Financial analysis system;Financial strategy evaluation system目 录一、绪论4二
7、、房地产行业的特点以及公司的基本概况4（一）房地产行业的特点4（1）房地产开发产业概况4（2）房地产开发行业的经营特点4（二）某房地产公司近年来的财务状况5（1）某房地产公司基本情况5（2）某房地产公司近三年的财务状况5三、理论基础6（一）财务分析理论6（1）趋势分析法7（2）比率分析法7（3）本质分析法7（二）杜邦分析理论7（1）传统的房地产公司杜邦分析7（三）房地产公司杜邦分析的演变9四、房地产公司杜邦分析在某房地产公司的应用9（一）采用传统房地产公司杜邦分析的分析9（二）采用演变的房地产公司杜邦分析的分析10（1）根据净利润演变来的房地产公司杜邦分析11（2）根据现金流量演变来的房地产公
8、司杜邦分析11（三）房地产公司杜邦分析的应用11（1）符合房地产行业的杜邦分析指标的设置与特点修正11（2）可持续增长率和经济增加值的分析12（四）指标修正后的房地产公司杜邦分析的运行保障措施12（1）按照开发的项目来区分计算的共同费用12（2）充分的取得管理会计信息13（3）充分的获取和有效利用财务报表以外的信息作为分析保证13参考文献14致谢15一、绪论现在经济的发展越来越快，使得我们国家的所有行业都发生了全新的变化，从1998年开始，我们国家就取消了很多住房实物分配制度和按揭政策，国内的房地产行业也发展到了稳定快速的时期，在这个快速发展的途中，房地产行业已经成为了我们国家经济的支撑顶梁柱
9、之一了。从2006年的时候，我们国家就连续发了很多从宏观的角度上来看，关于房地产这个行业的关于运用经济、法律和行政等等手段，对房地产进行了指导、监督、调节和控制。现在房地产这个行业所处的环境非常的复杂，需要面对的经营风险也非常的多。现在为了在这个房地产的市场中获得一个很好的位置，公司管理层的人现在也要开始重视公司的经营管理制度，怎么样才能做出一套既科学又有效的经营活动分析评估体系。二、房地产行业的特点以及公司的基本概况（一）房地产行业的特点房地产这个行业是是一个资本密集型的企业，它具有生产建设周期长、资金占用大、施工技术复杂的特点。这些特征在有些时候就能够决定一个房地产公司开发行业的一个特殊性
10、。所以，我们要完完全全的了解房地产这个行业的基本上特点，这样才能更透彻的帮助信息使用的人在房地产公司的财务报表上的数据的含义。（1）房地产开发产业概况房地产的开发值得额就是一家公司在符合法律的情况下获得的土地使用权，根据城市规划的要求来建造房屋和基础的设施，出租和销售开发产品的行为。房地产主要开发的行业就是土地、房屋、配套设施和代建工程。住房开发可根据项目建成程度分为商品房和使用时间，根据不同的消费对象分为经济适用房、廉租房和商品房。（2）房地产开发行业的经营特点房地产在开发的时候，主要有以下的特点，第一是开发的时间长，因为开发的产品从前期准备调研的时候，到最后开发出开的期间，都会有好几个项目
11、同时开发，所以速度都比较的慢；第二是项目的审批多，房地产从开发到最后都会历经到很多的项目；第三是开发产品的定位，房地产还可以叫做不动产，所以在准备开发之前，就要对这个开发产品进行定位，一旦定位了就不可以移动，否则就会大大的降低很的价值；第四是资金运营的密集性，它主要是体现在给开发产品带来价值、总体上价值比较大、资金投入的比较大以及资金投入的比较密集的这几个特点；第五是经营的风险高，房地产属于市场竞争中的一个开发行业，它不仅仅会受到周边经济的影响，同时还会受到这个行业的政策调控和城市化的进程等等大方面的影响因素。（二）某房地产公司近年来的财务状况（1）某房地产公司基本情况企业年发展能力80多万平
12、方米，从业人员50余人。最近这几年，为了能够满足市场经济发展的需要，公司开始主动的去探索房地产开发新思路，拓宽业务领域，符合积极探索与市场机制的经营战略和经营方针。在促进当地经济发展的同时，也为居民创造了一个美丽、安全、舒适的生活环境。（2）某房地产公司近三年的财务状况最近这几年，国家对房地产市场的调控又有了进一步的加强，房地产行业里的竞争也越来越激烈。房地产的公司就想通过科学的决策法把经营重心转移到中国的二三线城市上，从中取得了还不错的经济效益。1、公司最近三年的财务状况表1某房地产最近三年的财务状况名称营业收入净利润营业成本总资产流动资产负债总额2016445,596,016.1558,6
13、48,015.02244，948，648.591,059,705,835.911,038,480,701.11876,810,079.222017568,158,350.26156,584,558.48365,699,085.05699,84,871.58643,597,505.22430,728,664.44201897,625,540.0246,559,348.5849,855,554.581,196,155,864.651,112,903,305.65237,901,860.002、某房地产最近三年开发项目的基本情况在2016到2018这三年里，某房地产公司总共开发了三个住宅楼盘，分别就
14、是MC家园、GH国际和DF花苑。其中MC家园的房地产开发的基本情况如下：MC家园这个房地产项目是在2006年开发的，总共投资了将近12亿左右，占地面积达到了11万平方米，总的建筑面积达到了45万平方米，容积率4.1，总共有42栋楼左右，其中住宅房就有4065户、商务房达到了168户、车库达到了238个，项目的整体预计销售20亿，它的经济指标如下：表2经济技术指标序号项目单位数量1规划总建筑面积万/平方米45.482住宅总建筑面积万/平方米66.48其中多层住宅建筑面积万/平方米16.35高层住宅建筑面积万/平方米20.553公建总建筑面积万/平方米2.54（其中公益性公共设施建筑面积）万/平方
15、米2.544住宅平均层数层9.545居住的总户数户42556居住的总人数人210007每户的人口人/户58每户的面积平方米/户1179容积率4.510绿化率%38.811日照间距1：1.512机动车停车位辆480（地上）220（低下）三、理论基础（一）财务分析理论随着社会主义市场经济的快速发展，企业的生存环境越来越复杂。如何建立科学有效的企业经营活动评价体系，是企业健康可持续发展的迫切问题。分析企业财务报告书，优化企业的发展，对它指出发展的方向。财务报表是记录企业在某一时点和某一期间的经营活动的静态和动态形式，作为反映企业财务状况、经营成果和现金流量的某一期间财务会计结果，是客观评价企业经营状况的重要手段。财务分析是运用科学的分析方法，对企业以往的经营管理活动进行分析和评价，以帮助企业及时发现和改进经营管理过程中存在的问题的过程。财务分析的
