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1、资产评估练习题及参考资料一、简述题：1、请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素答案：房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包
2、括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。2、运用成本法进行资产评估的思路是什么？答：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除
3、资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗
4、费也是必须的。3、机器设备评估具有哪些特点？答：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的，一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法（2）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。主体人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。（3）在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需要安装，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建
5、筑上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。（4） 影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。（1分）（5）设备的贬值因素比较复杂。除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。科学技术的发展，国家有关的能源政策、环保政策等，都可能对设备的评估价值产生影响。4、简述运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素。答：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3）市场条件；（4）交易条件。5、 资产评估报告书的目录有哪些主要内容？ 答：按有关规定，资产评估报告书目录应包括摘要、正文、备查文件三大
6、部分。其中，正文还应包括：委托方与资产占有方、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明、评估基准日期的重大事项、评估报告法律效力、评估报告提出日期等有关方面的内容。6、简述编写资产评估报告应遵循的基本要求。答：资产评估报告时应遵循如下基本要求：(1)实事求是；(2)内容全面，准确而简练；(3)报告要及时。1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B一、单项选择
7、题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） 1.从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的 （ ）估计值。A.成交价格B.重建成本C.交换价值D.劳动价值2.资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括（ ）。A.评估方法B.评估原则C.评估程序D.评估依据的市场条件3.甲设备作为被评估企业中的一个要素资产，在持续使用前提下，其评估价值应该是（ ）。A.它的最佳使用价值B.它的正常变现价值C.它对企业的贡献价值D.它的快速变现价值4.资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有（ ）。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益5.某收
8、益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（ ）。A.178B.180C.188D.2006.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。A.1400B.1700C.1800D.19707.某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（ ）万元。A.555B.56
9、0C.625D.6508.被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于（ ）万元。A.455B.580C.655D.13249.在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务基本事项，其中包括明确（ ）。A.资产的价值类型及定义B.资产评估业务约定书格式C.资产评估计划类型D.资产评估过程中的具体步骤10. 某被评估设备为l992年l2月购入，账面原值l2万元，评估基准日为2004年12月31日。目前市场
10、上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数为l02%，l998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4%，若该设备的成新率为40%，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。A.5.34B.6.15C.6.65D.7.8511. 已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的85%，行业平均成本利润率为l0%，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（ ）万元。A.123.53B.129.41C.135.29D.135.8812. 某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产
11、任务的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗电100万度，如果每名操作工人的工资及其他费用为每年1.8万元，每度电的价格为0.45元，自评估基准日起该设备尚可使用8年，折现率为l0%，企业所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ ）万元。A.130B.180C.310D.33813. 某被评估实验室设备已投入使用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14600小时。由于实验室利用率低，如果按一年365天计算，在过去的5年内平均每天只工作4个小时。经专家分析，若按过去5年的实际利用率预测，自评估基准日起该设备尚可使用l5年，若不考虑其他因素，则该设备的成新率最接近于（ ）。
12、A.72%B.75%C.82%D.86%14. 评估对象为一套设备，该设备与同新型设备相比，在每年产量相同的条件下，多耗费材料10万元。同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少20万元。若该设备尚可使用5年，折现率为l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的经济性贬值最接近于（ ）万元。A.50.8B.75.8C.76.2D.1l3.715. 在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率 r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（ ）。16. 被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，
13、经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（ ）万元。A.189B.25lC.377D.40417. 某企业年产塑料件产品l0万件，由于采用了一项专利技术，使每件产品的成本由原来的3元降到2.5元，同时由于该专利技术提高了产品质量，产品售价（不含税）由原来的每件l5元上升到l7元。假设评估基准日后该专利使用权剩余使用年限为5年，产量不变，折现率为10%.企业所得税税率为33%，不考虑流转税及其他因素，则该专利使用权的评估值最接近于（ ）万元。A.63.50B.69.75C.88.52D.94.78
14、18. 被评估对象为一项专有技术，在该项技术的研制过程中消耗材料21万元。动力消耗40万元，支付科研人员工资30万元。评估人员经过市场调查询证，确定科研人员创造性劳动倍加系数为1.3，科研平均风险系数为0.5，该项无形资产的投资报酬率为25%，行业基准收益率为30%，如采用倍加系数法估算该项专有技术的重置成本，其重置成本最接近于（ ）万元。A.120B.150C.250D.26019. 甲企业拟许可乙企业使用其商标，注册资产评估师运用收益法对该商标使用权的投资价值进行评估时，预测其未来收益的范围应为（ ）。A.甲企业与乙企业使用该商标全部产品带来的收益B.乙企业的产品、服务及投资收益C.甲企业使用被评估商标产品带来的收益D.乙企业使用被许可商标产品带来的收益20. 根据我国著作权法的规定，（ ）属于受版权保护的作品。A.时事新闻B.历法、通用表格和公式C.法律法规D.地图、示意图21. 某企业发行五年期一次还本付息债券10万元，年利率6%，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率5%作为无风险报酬率，风险报酬率取3%，则该债券的评估价值最接近于（ ）元。A.93672B.103198C.111454D.12037022. 甲公司账面有多项控
