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1、房地产开发与房地产经营的关系简述实现节约型房地产开发的途径简述房地产开发与经营环境分析方法中的SWOT分析法的分析思路土地使用权行政划拨的主要特征有哪些？简述建设工程规划许可证的作用房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节包括经营内容有哪些？简述我国房地产企业发展现状简述土地征用的基本程序简述城市房屋拆迁管理条例中关于城市房屋拆迁补偿形式的规定简述房地产开发的基本程序简述我国房地产企业在国民经济中的作用简述与房地产开发经营外部环境相关的风险简述土地使用权划拨的审批权限规定简述工程施工招标应具备的条件组织竟标团队的工作主要内容认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否有开
2、发能力;进行现场勘察,了解地块具体位置,地块开发程度,地块周边情况,地块片区市场情况等内容;研究地块拟开发物业形态,政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算;测算地块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竟标风险,主要包括保证金风险,攀比风险,寻租损失风险等,并且提出可行措施方案.房地产开发与经营环境的特点有哪些关联性,可变性,相对性,层次性通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响一方面,通货膨胀会造成房地产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大;因为具有保值效益的房地产产品,在通货膨胀率较高时会刺激以保
3、值为目的的投资的增加,从而会增加房地产市场的需求供求关系调整的缓慢性:从供应角度看，房地产经营供应弹性小；地产市场由政府垄断，市场规律对供求关系的影响大大降低；土地的获得和招投标手续繁杂，牵涉部门多，房地产经营者短时间内很难增大市场供应量;无论市场上对某种房地产商品需求量有多大,价格有多高,房地产商都很难在较短时间或特定空间范围内大量生产!从需求角度看,房地产经营弹性小,尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小,房地产作为基本物质条件,使用期限超过任何耐用消费品,房地产需求增长十分缓慢,只有随着人口增长,经济发展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房地产需求量才会增加临时建筑,违
4、章建筑的拆迁补偿规定临时建筑必须在批准的使用期限内拆除,因此,拆除已经超过批准期限的临时建筑,不给予补偿.对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑,可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期限的长短,给予适当补偿.违章建筑是不合法的,拆除违章建筑坚决不给予补偿.房地产价格制定的程序确定定价目标2)测算开发经营成本3)估测目标市场需求4)分析竞争对手5)选择定价方法并进行测算6)确定销售价格房地产开发商的安全任务向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期，明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范
5、标准风险性决策的基本思路根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态出现的方案的期望值.最后根据方案期望值的大小来决定取舍.风险型决策判断的准则采用期望法,净现值期望法和最大可能法.容积率:每公顷开发小区用地上建造的建筑面积=小区总建筑面积/小区总用地面积.住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比例（%）住宅工程质量分户验收:住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收纪录货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房地
6、产市场评估价格,以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者,货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房地产评估及格确定假设开发法:是指求取评估地块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后,所得剩余为评估地块价格的方法.房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要,按照有关法规,以房屋互换为主,货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为.房地产开发企业的边际成本:指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本.包括资本边际成本和加权平均边际成本.目标利润定价法:(投资收益定价)是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量,再加上按投资收益率确定的目标利润额来进行定价的方法房地产开发项目
7、报建:在原规划设计方案的基础上,房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作深化设计,使其达到施工要求,并提交有关部门审批的过程.不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策定标: 开发企业对投标者进行全面审查,评比,分析,最后选定中标者的过程房地产开放项目投资管理:在保证工期和质量的前提下,利用组织,经济,技术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节约安置补助费：是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活
8、补助。狭义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。广义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。房地产开发兼营企业：是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发的企业。房地产开发专营企业:是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用
9、，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送财务评价：是从企业角度出发，使用的是市场价格。根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用。编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力和外汇平衡等财务状况，借以判别项目的财务可行性。可行性研究:是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。住宅平均层数:各种住宅层数的平均值，是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）房地产开发：是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包
10、括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。投资回收期：是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。投资回收期分为静态投资回收期与动态投资回收期两种土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。流动比率：是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力悲观主义准则：又叫最大最小准则，其决策的原则是“小中取大”。
11、这种决策方法的思想是对事物抱有悲观和保守的态度，在各种最坏的可能结果中选择最好的。决策时从决策表中各方案对各个状态的结果选出最小值，即在表的最右列，再从该列中选出最大者。乐观主义准则：也叫最大最大准则，其决策的原则是“大中取大”。持这种准则思想的决策者对事物总是抱有乐观和冒险的态度，它决不放弃任何获得最好结果的机会，争取以好中之好的态度选择决策方案资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。工程索赔:指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中,根据法律,合同规划及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失,向对方提出给予补偿
12、的要求绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用地面积的比率房地产开发与经营项目后评价:以房地产开发与经营项目为对象,对其经济效益,社会效益,环境效益以及顾客满意度进行的全面考核需求导向定价法:房地产以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法.竞争导向定价法: 房地产企业以竞争商品的价格为基础,根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法确定型决策: 一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题,环境条件,未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策最小最大后悔值法：也叫机会损失最小值决策法。是一种根据机会成本进行决策的方法， 它以各方案机会损失大小来判断方案的优挂牌出让:是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。进度管理：是以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工程目标得以实现。
