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1、加州国际城市场研判,一、市场环境解析,1、眉山城市发展定位,2、眉山城市格局情况,3、北部新城规划发展剖析,1.1眉山职能定位,城市职能定位 成渝经济区现代化工业基地 成都南翼文教科研基地 西部综合交通枢纽重要节点城市 东坡文化为特色旅游目的地 眉山政治、文化、经济中心 城市人口规模 2015年中心城区达47km，约50万人 2020年中心城区达62km，约65万人 远景规划2030年达82km，约85万人,2010-2020年城市规划图,2010-2030年远景城市规划图,历史文化名城 生活品质之城 现代工业新城,2011天府新区眉山区域双核分工 彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物
2、流产业； 仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业宜商宜居的新型产业综合体。,眉山城市定位,2016年四川5大经济区建设规划 借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！,2014年成渝经济区成都城市群发展规划 以成都为发展核心，拓展拓展成德绵眉乐、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！,依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！,1.2眉山城市格局,西部 现代工业新城,中部 历史文化名城,岷东新区 生活品质之城,一轴两翼发展格局 以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居
3、区三片式格局，并多点开发、多组团发展！,泡菜产业园,东坡岛,北部新城,经开新区,核心城区,岷东大学城,西部新经济增长轴,成眉战略新兴产业,空港高技术产业,科学城研发产业,现代农业科技产业,沿承天府新区产业发展轴 依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km “两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。,西部新经济增长轴,产业导入及人口导入重心在西 眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，拉动城市区经济发展，未来导入人口13.5万人,经济 开发新区,金象 化工园,眉山经济开发区新区规划图,金象化工产业园区规划图,中部核
4、心居住生活区,眉山老城区,轨道发展组团,眉州大道片区,东坡岛,北部新城,眉山核心城区发展主轴：眉山向北 由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”,1.3北部处于发展中期,呼应天府新区、拥江发展,和谐、自然、人文的生活品质之城,西北的建设已基本成型，后期将进入东北片区的建设，随着需求变化，自然资源占有的利好，东北片区将往改善及再改方向发展。,北部新城城市发展方向 主要以便捷交通，功能复合的文化、田园之城。,北部新城,眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，外来人口导入相对较为困难； 依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引
5、资区域，未来的经济支柱产业、人口导入主要在西部； 本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及河流的分割，北向发展显然成本最低； 北部新城西北区域的发展已初具模型，后期将进入东北区域依江建设的一个阶段； 土地供应情况来看，短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块，及发展较为完善的崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！,小结,眉山规划分析总结,北部新城，城市发展的重点方向,二、区域楼市情况解析,1、未来楼市政策预测,2、大市场情况分析,3、板块楼市发展简析,4、物业类型市场初判,未来楼市政策预测,与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同； 眉山楼市
6、2014年-2017年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著； 库存大幅减少，预计短期内政策求稳。,凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴！,针对农民买房：政府补贴300元/，开发商200元/！,2014.7,2015.5,针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴200300元/，开发企业优惠200元/,2016.1,2016.12,补贴政策到期，不再出台相关促进政策,330政策：二手房营业税免征由5年改为2年；二套房商首付降至4成；公积金首套房降为20%,2015.3.30,积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！,在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推
7、动下，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例！,大市场情况分析,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比1.2，市场呈现供大于求；供求比0.8，市场呈现供不应求，但总存量仍高达9700余套！,延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期 从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减
8、进一步抬高房价，随着下半年进入调整期，且未来1-2年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！,去库存,4000元/,4500元/,5000元/,大市场情况分析,刚性需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬 从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场90%份额！ 眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持 眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区
9、域基本属于尾盘、待推阶段！,红海竞争,4800元/ 住宅 南湖壹号,兰溪江山美墅,板块楼市发展简析,板块楼市发展简析,高层开发较为集中，别墅较依托自然资源，洋房供应偏少 从踩盘信息来看，目前市场主流在售27个项目中，26个高层产品，5个供应别墅，2个洋房、多层产品，大平层产品1个！且以尾盘、待售居多，目前已推库存量仅为1000+，但待推及远期库存高达18000+！,注：数据来源于踩盘跟踪案数据，数据截至2017年6月,区域楼市：区域属于眉山高端住宅区。 区域规模：本项目属于中型规模为主。 区域面积：500为主力； 区域价格：11000元/左右 区域客户：眉山高端客户群体，看重环境、未来生活,远
10、期总推量,1年销售总量,合计可推量约为：478套 2016年6月-2017年6月消化量为：24套,478套 24套 = 19.9年,去化周期,板块楼市发展简析,岷东新区片区：岷东于2011年正式规划出炉，属于眉山最晚开发的区域，距离眉山老城区较远，眉山本地居民普遍认为偏远，认知度不高。且区域暂无产业人口、无经济发展支柱，难以导入大量购买需求。目前在售楼盘仅兰溪江山美墅一个别墅项目，去化周期较长。,岷东供销压力：区域目前处于初期发展阶段，开发信心不足，导致大量土地供应多次流拍，且目前已拍土地大多等待开发；且岷东规划以品质、低密性居住区域，土地容积率、限高要求条件较多，预计后期开发项目改善型产品，
11、面临竞争压力较大！,东坡岛片区：该区域依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，成为眉山自2010年品质需求及改善型需求集中区域，主要规划供应高层、多层、别墅产品。目前仅有紫胤府主力项目，预计10月开售。另外阳光1519 300亩地块，预计推售放缓。,区域楼市：品质需求及改善型需求住宅区，多为高端品质型项目。 区域规模：多为超百亩大、中型项目。 区域面积：高层80-130为主力，280联排； 区域价格：高层均价7500元/左右，联排在12000元/左右 区域客户：眉山本地私营企业主，企事业单位人员为主，少量成都投资客。,合计可推量约为：3100套 2016年6月-2017年6月消化量为：3000套
12、,远期总推量,1年销售总量,去化周期,3100套3000套=1.03年,东坡岛供销压力：该区发展逐渐成熟，后续无新地供应，在售项目基本无库存。未来供应量为阳光1519四期及紫胤府，预计后期产品以高层品质+低密改善型为主，去化放缓。,板块楼市发展简析,阳光1519临江邸,东坡岛,紫胤府,东坡院子,阳光1519四期,眉州大道片区：眉山政务中心板块集中大量政府机关，属于眉山“新城”发展区域，主要以外来人口购房需求为主，随区域成熟配套完善，将形成眉山人口、政务服务中心。区内绝大部分以刚需高层产品为主，价格4800-5500元/，少量低密、改善产品，价格6000-8000元/，别墅18000元/。,板块
13、楼市发展简析,板块楼市发展简析,区域楼市：区域项目高层刚需为主，少量低密、改善项目。 区域规模：主要项目属于中小规模。容积率条件较高，3以上为多数。 区域面积：产品整体趋向刚需，面积段偏经济70-100为主力，少量首改面积以100-146为主力； 区域价格：区域竞争剧烈，多数产品无开发无亮点，均价多在5000元/左右，低价刚需产品是区域成交主力 区域客户：主要来自眉山城区北部进城人口、西部工业区客户，少部分改善型需求客户,合计可推量约为：11536套 2016年6月-2017年6月消化量为：5288套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,11536套5288套= 2.18年,眉州大道片区供销压
14、力：北部片区处于高速发展阶段，在售项目众多，库存量较大，但市场需求基数较大，周期控制在2年左右，但潜在未开发地块多，加之未来三年为城区主要供地区域，销售风险较高！,区域楼市：区域发展较早，配套成熟，项目刚需为主 区域规模：主要项目属于小规模。容积率较高，大部分3以上； 区域面积：产品整体趋向首置刚需性； 区域价格：5000元/左右，其中低价刚需性产品是主力； 区域客户：主要来自老城区客户，地域情节较重，看重配套。,板块楼市发展简析,岷江大道板块：为眉山老城区向外拓展的区域，属于向新城区过渡区域，高低、新老小区夹杂，发展久远配套设施完善，多为老城区客户换房及子女置业需求。区域开发已近尾声，在售项
15、目减少，近期可推户数1097套，均价5000元/，面积段以60-100为主。,岷江大道供销压力：该区发展较为成熟，交通便利，在售项目较少，且承接老城区换房、子女置业需求，销售压力较小。,合计可推量约为：1097套 2016年6月-2017年6月消化量为：1097套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,1097套1000套= 1年,区域楼市：南湖楼市基本开始向东坡岛看齐，以品质改善需求为主；泡菜城则基本为刚需。 区域规模：基本为百亩以下的中小规模楼盘。 区域面积：泡菜城刚需面积段偏经济80为主力，南湖首改面积70-110为主力，以及少量227联排； 区域价格：泡菜城在4500元/左右。南湖在60
16、00元/左右，联排在8000元/左右 区域客户：南湖基本来自老城区中高端客户，泡菜城主要为附近农村、工厂产业客户，南湖以首改客户为主。,板块楼市发展简析,合计可推量约为：540套 2016年6月-2017年6月消化量为：2400套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,540套2400套= 0.2年,南部供销压力：区域主要以城市挤压型客群和首改客户为主，目前该区域供销严重失衡，而且无供地计划，属于价值洼地；,南部片区：分为南湖板块及泡菜城板块，为老城东南向发展地带。其中南湖依托，东坡湖南区环境、临河优势成为品质刚需、改善需求集聚地。而泡菜城板块基本依托泡菜、旅游产业规划形成的居住片区，主要客群以崇礼、永寿区域城市化农民为主，少部分喜好环境的城区客户，价格承受力低。,各物业类型市场初判,首置产品在各板块均承担着走量产品的重责。,后续东坡岛已无土地供应，以及南部片区暂无供应计划，在售项目后续供应不足，刚性首置需求必
