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1、（地产市场分析）郑州市 房地产市场报告 郑州市 2013 年房地产 市场报告 目录 第一部分：行业热点 .2 1.全国经济热点.3 2.城市建设.3 3.地产资讯.3 第二部分：土地市场篇 .3 1.土地供应分析.3 2.土地成交分析.3 第三部分：楼市数据篇 .3 1.商品房市场.3 2.商品住宅市场.3 3.商业市场.3 4.办公市场.3 第四部分：楼市活动篇 .3 1.本月楼市动态汇总 .3 2.个案分析.3 第一部分：行业热点 1.全国经济热点 1.1 首套房贷款利率再上浮 国庆节前国有四大行已经纷纷将首套房房贷利率上调至基准上浮 5%，大大增加了购房 者的利息成本。其中，工行个贷中心
2、相关工作人员表示，目前该行对二手房首套贷款，利 率需要上浮 10%。该人士直接表示，利率高的借款户能更快贷到款，价高者得。 此外，四大行中的农业银行和中国银行首套房贷利率依然维持基准上浮 5%的水平。同 时，招行也将首套房贷利率上浮 10%。 点评此前八五折或基准利率的房贷业务利润低是业内共识，也是各家银行在信贷资金 紧张之时纷纷压缩房贷业务的重要原因，但目前房地产价格节节走高，累计的风险也越来 越多，不少银行房贷业务规模减小，或也成为银行年底收缩房贷业务战线的考虑因素。 1.2 利率市场化迈出一步 贷款基础利率集中报价和发布机制正式运 行 10 月 25 日，贷款基础利率（LoanPrime
3、 Rate，简称 LPR）集中报价和发布机制正 式运行。首期一年期贷款基础利率为 5.71%，有 9 家银行参与首批报价。 贷款基础利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础 上加减点生成。 农业银行、交通银行、中国银行、建设银行、工商银行贷款基础利率的集中报价和发 布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均 计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外公布，运行初期向社会公布一年期 贷款基础利率，首期一年期贷款基础利率为 5.71%。 全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率的指定发布人。首批报价银行共 9 家，分别 为工商银行、农
4、业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银 行和招商银行。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低 各 1 家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额 占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得 出贷款基础利率报价平均利率，于每个工作日通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。 市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率 的基准性和公信力。 点评定价机制是央行放开贷款利率上下限管理后的配套政策，这个政策的核心在于确 定贷款的定价机制，将令贷款利率更透
5、明、更市场化。 1.3 房贷利润下降 部分银行房贷占比从 80%降到 55% 近期出现的房贷紧张现象引发了“停贷”传言，对此央行表示，个人房贷规模并未缩 减，银行体系内资金充裕。那么为何出现贷款难？调查发现，由于房贷利润下降，银行开 始调整贷款结构，更愿意投向小微企业，不过由于房贷能带来大量客户，银行不会停发房 贷。 央行的统计数据表明，今年前三季累计新增个人住房贷款 12492 亿元，占各项贷款新 增额的 17.2%，而且其中首次购房贷款占比达到 76.5%。 对于房贷紧张的局面，央行分析认为，虽然各商业银行并未出台明确的个人房地产按 揭贷款停贷政策，但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长
6、较快，因此 9 月以来，一 些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同 程度的延长。 央行所说的“贷款结构有所调整”，预示着部分银行在选择贷款给谁时，出现了一些 变化。 点评要从根本上解决房贷紧张问题，需鼓励银行业的充分竞争，同时继续推动利率市 场化，密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况，加强与相关部门的协调配合，鼓励和引 导金融机构进一步改进和完善住房金融服务。 2.城市建设 2.1 经开区年内新建 6 个安置房项目 可回迁群众 7 万余人 随着我市新型城镇化建设的大力推进，经开区年内拟新开工建设 6 个新型城镇化安置 房项目，项目建成后可回迁群众 706
7、51 人。 将开工新建的安置小区分别是瑞春一期、瑞绣一期、瑞祥一期、锦程花园一期、锦绣 花园一期及锦龙花园一期，安置房项目总占地面积 225 万平方米，总投资达 67.5 亿元。 据介绍，为实施本次安置房建设项目，经开区管委会按照“政府主导、市场化运作”的开 发建设模式，联合实力央企，采用 BT 与捆绑开发方式进行建设。该 6 处安置房项目目前 都具备进场开工条件，现正在做进场前准备工作，10 月底前将全面进入开工状态，预计到 2015 年底建成。 点评经开区经济发展快速布局郑州西南区域，集中安置区域内村庄村民，大力推动安 置房建设项目，加快经开区城乡一体化进程。推进安置房项目建设能够有效集约
8、土地资源， 利于今后经开区打造区域经济。 2.2 郑州至合肥将建高铁 沿途设 10 站全程 2 个多小时 据获悉，郑州合肥之间将开通一条高铁郑合客专，届时仅需 2 个多小时即可从郑 州抵达合肥。郑合高铁，是一条中原连接华东及东南的高速铁路，是郑州米字型客运专线 网络中的组成部分。 列车设计时速 250 公里，预留 300 公里提速条件，采用无砟轨道，届时来往郑州至合 肥、杭州、福州时间大大缩短。对在河南人口占首位的周口市来说，意义重大。 沿线共设郑州东站、许昌东站、鄢陵南站、周口东站、项城南站、沈丘站、界首站、 阜阳站、淮南站、合肥站等 10 个车站。 根据设计，郑州经合肥到杭州的高铁将不走原
9、来的郑徐方向，而是从许昌经周口到安 徽的阜阳到合肥再到杭州。 目前，郑州到合肥最快的火车需要运行 7 小时 40 分钟，慢的则要超过 10 个小时，走 高速公路至少也需要 7 个小时。如果按照 250 公里的运营时速计算，走郑合高铁仅需 2 个 多小时即可从郑州抵达合肥。 点评石家庄至武汉、郑州至徐州客运专线建成后将全面打通高速铁路十字大通道，形 成郑州“双十字”铁路枢纽格局。届时将极大的提高郑州的交通运输能力，强化郑州在中 原的区位价值，有助于推动郑州更快的发展。 2.3 南三环主线桥全线贯通 11 月底将具备通车条件 南三环快速路主线桥全线贯通。市三环路快速化项目南三环工程位于市区 南部，
10、由河 南华盛建设集团有限公司及郑州市第一建筑集团有限公司采用 BT 建设模式投资建立，工 程西起兴华南街，东至京广铁路线立交，全长约 5.9 公里，总投资 9.29 亿元。 据介绍，市三环路快速化项目南三环工程涵盖了道路、桥梁、互通立交等工程，工程 大部分采取高架形式，主线桥设计为双向六车道，时速 80 公里，目前正在完善桥面的沥 青铺装、防撞墙设立等后续工作，预计 11 月底主线桥具备通车条件。 点评目前，郑州市三环快速路及地铁工程同时开启，使得郑州三环内原本拥挤的交通 更加严重；如今三环快速路即将投入使用，将对于缓解郑州市目前的交通现状起到较大的 作用。 3.地产资讯 3.1 个人办理房产证立等可取 目前仅限一次性付款业主 从 9 月 11 日起，市住房保障和房地产管理局推出商品房屋单件办理房屋所有权证立 等可取新举措，办证时间从原来的 20 个工作日，缩短为受理后 1 小时即可领取。受理范 围为市区(高新技术开发
