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1、 撰写：星彦地产惠州分公司 成文日期：2008.9.1大亚湾-惠阳08年8月份房地产月报目 录大亚湾市场综述2第一部分 政策动向（8月份）21、全国金融政策动向2第二部分 惠阳-大亚湾住宅市场分析41、土地供应播报41.1 住宅地块供应信息：41.2 住宅地块成交信息：42、二级市场播报42.1 惠州整体住宅市场供应量42.2惠州住宅销售情况42.3 住宅市场价格走势53、在售楼盘监测63.1 惠阳大亚湾2008年8月在售楼盘基本情况说明64、认筹登记新楼盘监测74.1 惠阳大亚湾2007年8月认筹登记楼盘基本情况说明74.2 惠阳大亚湾未来新楼盘基本情况说明8第三部分 项目的策略变化9大亚湾
2、市场综述综观整个8月份，大亚湾房地产市场较之前几月相差无几。一级土地市场只有2副用地挂牌转让成功，且面积相对较小，土地市场面临新的调整，对大宗地块，开发商拿地趋于谨慎。 二级市场趋于平稳，无明显变化，地段、性价比较高楼盘均有走量。价格波动不大，保持平稳，部分楼盘采取低折扣和团购活动及各类活动来刺激市场，如中天彩虹城核电站团购客户、花千树8.8折、都取得了一定的成效并引起深圳客户的关注，但对于大亚湾市场来说，仍然是杯水车薪，据我项目组对大亚湾市场的调研分析，目前大亚湾大多楼盘日均来访量1-2批，部分楼盘2-3天1批客户来访；在政策方面，银监会下发各金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地
3、出让价款的贷款通知，加之大亚湾市场存量大，客户以深圳客户为主，比较单一，而且新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。第一部分 政策动向（5-8月份）1、全国金融政策动向发布部门内容备注央行6日央行发行330亿元的央行票据，8日央行发行390亿元的央行票据，13日央行发行310元的央行票据，15日央行发行550亿元的央行票据，21日央行发行230亿元的央行票据，22日央行发行370亿元的央行票据，27日央行发行250亿元的央行票据，29日央行发行530亿元的央行票据央行称，发行巨量央票是为了保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定。专家称央行
4、近期通过公开市场大力发行央票，表明了央行回收流动性资金的力度进一步加大。中国人民银行日宣布，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到16.5%的历史高位。央行表示，此次上调是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。银行全国银行展开断供大检查2008年7月29日上海证券报报道，据上海银行界一位业内人士透露“各家银行近期都在展开大检查，重点就是在第二套房贷政策的执行方面”。银监会8月27日，央行和银监会公布金融促进节约集约用地通知，要求各金融机构严禁放贷给开发商买
5、地。通知要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。不得放贷款给开发商买地热钱从央行公布的7月份金融运行数据看，7月末外汇各项存款余额1694亿美元，同比增加4.37%，7月外汇各项存款增加56亿美元。社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉表示，7月外汇储备增长小于直接投资(FDI)和贸易顺差，说明资金外流明显，主要原因是美元走势近期出现了反弹。热钱正在明显外流房价2008年7月28日，建设银行研究部课题组发布了2008：下半年中国经济金融形势分析与预测研究报告。报告预测，下半年房地产价滞量减的局面将持续，房地产整体价格同比涨幅继续下降，但不
6、会出现大幅下降的局面。“前期过快上涨的城市房价可能会出现一定回落，一些涨幅不大的三线城市出现补涨。市场交易活跃程度不会有大的改观。”下半年降价成为趋势北京市住房公积金管理中心目前5年期以上公积金利率5.23%、普通的月缴存额8%计算，贷款期限20年，只要月缴存为355元，就可以贷到最高额度的60万元，贷款期限30年的，只需要月缴存300元，即能贷到60万元2008年住房公积金年度住房公积金缴存比例为12%，职工住房公积金月缴存额上限为2392元惠州市住房公积金管理中心从7月1日起，我市住房公积金最高贷款额度将由原来的每笔15万元提高到20万元市住房公积金管理中心相关负责人表示，上调住房公积金贷
7、款主要是考虑到我市房地产市场和住房价格的变化，同时也与居民收入的增长相关。深圳深圳市建筑废弃物减排与利用条例(草案修改建议稿)拟作出规定：未来我市所有新建的普通住宅必须完成装修后才能交房给购买者。这就意味着“毛坯房”将全面退出深圳房地产市场，而那些“买房送全屋装修”之类的广告语也将彻底做古。深圳出台新规,3年内毛坯房将全退市中国人民银行中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款，上调后存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。地震重灾区法人金融机构暂不上调。此次央行上调存款准备金率1%，短期内央行加息的
8、可能性降低。但我们认为从CPI走势来看，央行下半年加息可能性仍然很大，而且幅度还有可能出乎市场意料。无论如何，央行紧缩性的货币政策不会改变，紧缩的货币政策作用于物价有一年的滞后期，央行寄希望于明年不断上涨的物价能得到控制。第二部分 惠阳-大亚湾住宅市场分析1、土地供应播报 1.1 住宅地块供应信息： 数据来源：中国土地市场网1.2 住宅地块成交信息：影响：8月份，大亚湾房地产住宅市场只有两综土地成交，且面积相对较小，土地市场面临新的调整，对大宗地块，开发商更加趋于谨慎。2、二级市场播报2.1 惠州整体住宅市场供应量日期可售住宅套数可售住宅面积（万)批准住宅套数批准住宅面积（万)08/03833
9、2109.3998911.5808/049736126.60297138.2508/059633127.99229429.7808/0612836163.3987348241.433708/0711190144.3985253824.737108/0813689169.719417742007342.2 惠州住宅销售情况日期网上签约套数网上签约面积（万)网上登记套数网上登记面积（万)08/034134.714735.4108/044544.765316.0208/0599611.377188.3608/0651956390123612767308/0755262378135014200008/
10、087536501094483004数据来源：惠州市房产管理局2.3 大亚湾市场销量走势图分析:纵观3-6月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。5月份由于深圳春交会的开展和市场大趋势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头。成交量相比3、4月份有了提高，借助春交会的势头，客户对大亚湾的关注程度也有提升。但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，6月成交量受到很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长,7月成交有所回升，主要是中区华府三期上市，市场关注度较高，8月份重点大盘交易量逐步放大，中天彩虹城团购客户，花千树低至8.8折折扣促销，整体交易量略有上升。2.4 住宅市场价格走势二级市
11、场分析：惠城区8月份商品房成交均价为5200元/，创08年的一个新高，这跟8月热销的项目档次及价格有很大的关系，如义乌商城公寓、光耀橙子、恒和金谷等精装小户均价都在5000元/以上。而8月的惠阳-大亚湾部分楼盘销售现状仍不理想，价格稳中有价，但幅度不大。目前的销售方式依旧采取促销方式来改变销售状况，主要方式有特价房、低折扣和团购活动等手段，但是除少数地段、性价比较好楼盘销售量有较大提升处，整体销售率依旧没大的上升。3、在售楼盘监测3.1 惠阳大亚湾2008年7月在售楼盘基本情况说明片区楼盘开盘时间主题定位位置规模均价(元/m2)户型配比销售率大亚湾观山悦/世界级产业圆丰富生活大亚湾西区西三大道
12、中总建面6.2万m2共672套3800 2房308套3房308套复式56套43%秋谷阳光里二期12月平常人家的品质生活大亚湾西区塘尾处龙山七路总建面15万m2共903套3600 2房176套3房656套48%东方新天地大厦第一批12/08中心地标国际尊寓北澳大道与进港大道交汇处总建面7.1万m2推出38套5000单房97%听涛雅苑一期12/30观山望海悠生活大亚湾经济技术开发区北段总建面16.3万m2推出约1000套46006596公寓、平层QQ空间68%君汇上城二期/大亚湾16万平米的上层生活熊猫国际西行500米总建面16万m2推出932套3700 2房63套3房782套4房85套90%惠丰
13、城花千树三期12/15现代主义风情演译城市精英生活大亚湾大道与龙海二路交汇处总建面2.24万m2推出270套39602房/3房84%海日大厦12月湾区中央蓝筹之城新澳大道二街九号（澳头法院旁）总建面5.96万m2推出320套35001房38套2房38套3房76套复式8套53%德洲城二组团4月深惠同城时代西A与西三大道交汇处总建面52万m2共714套40001房176套2房88套42%德丰雅苑4/15百姓价格震撼上市大亚湾新澳大道总建面1.98万m2共210套30002房126套3房84套30%惠阳惠阳彩虹城一期第二批12/01影响城市的力量惠阳区淡水镇人民六路总建面46万m2推出408套410
14、0单房140套1房98套2房46套3房124套95%半岛一号二期第一批12/09让普罗旺斯照近生活惠阳区淡水镇东华路总建面41万m2推出144套49303房72套4房72套74%顺御名居12/15繁华核心都市内花园淡水长安路华侨新村东侧总建面1.49万m2推出81套38002房24套3房54套66%宝家园杏林苑12/20城中心依山美宅中央生活境界淡水长安南路人民医院前200米总建面5.4万m2推出264套39202房44套3房176套4房44套60%四洲城市经典第一批01/20送给两座城市的大人物惠阳新中心区（惠阳区区政府旁）总建面8万m2推出614套40002房130套3房224套复式10套68%左岸春天一组团11/11灵动中小户，魅力大社区淡水镇长安南路总建
