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1、（市场分析）华锯御庭定价市场分析报告(新)华钜御庭定价市场分析报告一、 市场综述1、 住宅市场1) 整体成交量惠南110月主要商品住宅成交量汇总单位（m2）采样楼盘：（听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2008年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面因为开盘量的委
2、缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于观望状态，一些符合预售的楼盘销控部分房源（丽景苑二房、香桂园6号楼）。2) 板块整体成交价格情况惠南110月主要商品住宅成交量均价单位（元/m2）采样楼盘：（艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）上图为2008年110月惠南主要项目成交均价。可以看出，12月成交价还底于6400元水平，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。同时，值得注意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，说明了目前惠南楼盘还是采取
3、比较谨慎的开盘策略。3) 竞争项目近期成交情况鼎城丽景苑6431.35457442.796431.35457442.79艺泰安邦2203.38196955.0419247.042036944.76听潮豪园2255.82186817.3417128.611347199.47金梅雅苑163.8627386.793239298161.36爱盛家园16616703.01132886488一方新城98.8317239.703120.65287186.77从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守
4、阵地”，但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。听潮豪园自上月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式取得一定的成绩，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价格也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好，该批房源沿沪南路，且12为商业裙房，楼层设定为36层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。目前，听潮豪园采取更为激进的销售策略，省去之前优惠+抽奖的复杂模式。现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万
5、来计算，优惠幅度达到10%12%。相信下个月，听潮的销售价格将进一步下探。金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，本月销售2套，成交户型处于低楼层区域，使本月成交均价回落至7387元/。目前本案报价仍然是8000元/平方米的均价，有98折的优惠折扣。香桂园预计9月推盘的最后一幢也推迟开盘，开盘时间预计在12月。10月没有成交。4) 竞争项目价格在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/左右的区间内。听潮豪园：7、8月份的成交均价达到近年来的高点，步入9、10月份，该案为了促进销售，推出了一系列的优惠活动，成交价格下降，下降幅度为8.
6、8%（656元/）。鼎城丽景苑：于9月底开盘，成交均价在7442元/平方米，与该案的报价相符。富成家园：由于开发商二期开发暂缓，不急于回笼资金，不搞优惠措施等价格战，尽管销量一路下滑，但价格还是稳中有升，在7000元/左右。金梅雅苑：是区域内售价最高的个案，占有老城区地段优势，目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/，近几个成交均价在8200左右。香桂园：目前可售房源较少，还有最后一栋9层小高层未售，开发商欲等市场环境有所回暖后以现房销售（该案于08年12月底交房）。所剩房源甚少，以高价慢慢卖的思路缓慢去化中，故成交均价呈上升趋势，目前成交均价在6500元左右每平米。个案销售价格情况个案所
7、报均价优惠措施实际成交均价近5个月近3个月听潮豪园7400元/案报均价：7400元/，景观房：9500元/起价报价6780元/，每层加价100元/，最高在8000元/左右，由于市场的低迷及个案所剩房源的位置楼层等不佳因素，项目在9-10月份该案采用降价优惠措施：每套10万，折算后，实际最低成交价在5900元/对于楼层、位置不好的房源可优惠每套10万元71816812金梅雅苑8000元/1-6F售价基本在7400-8000元/之间（7410元/起价，3-6层每层加100元）；7-11F售价范围在8100-8550元/之间（6-7层加200元，7-10层每层加100元）11-12F复式售价在856
8、0-8800元/（11层加150元，复式单价8560-8791元/）一次性付款可享受98折。82168445丽景苑二期7500元/起价：三楼6750元/（一楼为商铺）2-5F售价基本在6750-7000元/（起价6750元/,二楼房源北面附送阳台，因此售价在三楼的基础上加50元/，除次之外其它楼每层加价100元/）；6-12F售价基本在7100-8000元/（5-6F之间有个200元/跳价，之上全部每层加100元/）；13-17F售价基本在8100-8300元/（16层的售价最高为8300元/，复式售价在8140元/）该案销售有一定的优惠措施，优惠幅度：50-100元/74847484惠南一方
9、新城公寓：7000起价：6330元/；最高价8200元/（1-2F:加150元/，其他每层加价100元）无明优惠措施。每套总价去零取整（拉去千位数）71456977花园洋房：76007600-8600元/香桂园7000元/6700-8000元/无明优惠措施（可谈）652265065) 惠南镇主要在售个案户型供求分析个案一房一厅二房二厅三房复式四房合计去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数金梅雅苑81681381033002742惠南一方新城0013127252523944845436香桂园0016116773792400236250南欧
10、城001911921761766600373374听潮豪园0061132681400000129272丽景苑二期0000548456005990合计8164346314047411322444811691464去化户型占比0.9%47.7%44.4%2.1%4.8%户型供求比21.4541.8341.471.091.611 惠南镇板块各户型供求分析备注：（以上数据采样于惠南镇目前的主要在售个案：惠南一方新城、听潮豪园、香桂园、鼎城丽景苑二期、南欧城、金梅雅苑）n 板块区域内总体的供求比为1.61：1，供过于求。n 二房二厅户型的供求比为1.46：1；n 三房二厅户型的供应量最为充沛，供求比为1
11、.84：1；需求量基本与二房相当；n 复式户型供应量较小，需求量也较小，供求比为：1.09：1n 四房（多层，层层退台花园洋房）：大户型多层花园洋房区域内较少，接受度尚可，供求比理想为1.48：1；n 一房一厅的供应量甚少，仅有金梅雅苑一个个案供应，且需求量极少，供求比达到了2；1。 主要在售个案成交户型状况：n 主力需求户型是二房和三房，占总体成交量的91.7%。而三房二厅的需求量基本与二房二厅相当，二房二厅成交434套，三房两厅404套。n 多层花园洋房的四房大户型的成交为44套，尽管仅占总体成交量的1.5%，但是结合它的48套供应量，说明此类产品的市场接受度较好的。n 一房一厅的成交量为
12、8套，占总体成交量的0.9%，除了因为它的供应量较小之外，一房一厅的小户型还是背离当地人的需求的。n 复式供应量不大，区域需求量也比较小，共成交13套。6) 年底前后区域可售量分析华钜御庭36450386鼎城丽景苑14153123听潮豪园25346216香桂园693462一方新城897358合计91886845备注：可售量：是目前主要在售个案的已有的存量和今年年底前后推出新增供应量年底前后供应量较大，加大竞争压力区域市场中，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。如继续维持目前的区域市场行情，且在这两年中没有其他新个案的推出情况下，那么则需要近1年的时间的供应才能去化这批供应量。l
13、 可售户型分析个案产品一房一厅二房二厅三房二厅复式合计已开未售即将开盘已开未售即将开盘已开未售即将开盘已开未售即将开盘已开未售即将开盘金梅雅苑小高层、高层8套-5-2-0-130惠南一方新城高层-8-10-3-45-多层（花园洋房）-5-15-4（4房）0-香桂园小高层-636-8241448多层-6-听潮豪园小高层-7172小户型72-14372丽景苑二期高层-9630-1-3196华钜御庭高层-335小户型-51-386合计8-9553913559104248602各户型供应总量863119414850套各户型供应占比1%75%23%2%表（一）上表中我们可以观察出：年底前后，惠南板块总供应量在842套，共约9万平方米，总体供应量较为庞大。其中二房二厅的供应量最大，共631套，
