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1、（市场调查）广西柳州项目市场调研方案一、柳州市总体市场营销环境状况1、柳州市概况柳州市位于广西中部偏东北，是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。全市总面积5307平方公里，市区面积658平方公里，总人口186万，其中市区人口89.4万。柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇；公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港；水路可直达香港；柳州白莲机场为国家4D级机场，可全天侯起降除波音747以外的各类客机。柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。全市有工业企业1500多家，有7家进入全国512强行列。全市基本形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以
2、工程机械和通用机械为主的机械工业、以钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。柳州是国家批准设立的一类口岸，各类涉外办事机构齐全。近年来，柳州市大力加强城市基础设施建设和软环境建设，不断提升城市服务功能，投资环境日益改善。随着西部大开发战略的实施，柳州市优越的区位优势，便捷的交通条件，雄厚的工业基础，已为越来越多的中外投资者所关注。2、国民经济运行情况2002年柳州市国民经济运行继续保持持续、快速、良好的发展态势。具体表现为： 支柱产业工业生产保持良好的增长势头。 固定资产投
3、资继续强劲增长。 市场销售保持增长。 财政总收入大幅度增长。 城市居民收入继续增加。2002年广西各市区国内生产总值统计表（万元，%）市区国内生产总值第一产业第二产业#工业第三产业总量增长总量增长总量增长总量增长总量增长南宁355974411.550895610.8101877012.275205912.3203201811.3柳州282612312.53801246.1126103115.4111338613.6118496811.8桂林35767859.210748673.1107287310.589157211.9142904513.4梧州152248310.54641177.04558
4、0711.538749710.560255912.6北海135477311.13944363.437628318.131135115.058405511.5二、柳州市房地产市场综述柳州房地产经济经过十年的培育，最近两年得到了快速发展，近两年来各项指标连创新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。1、2001年柳州房地产市场运行情况据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。在销售方面,20
5、01年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，收入9.2亿元。2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点 商品房建设销售增长快2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速发展的势头。1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万，总施工面积301万，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均
6、有大幅度增长。商品房平均售价1650元/，比2001年相比提高了42元/。住宅空置面积9.57万，与2001年相比空置率下降了30%。 原因分析 首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固； 其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强； 柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需求量上升，极大的刺激了住房消费； 国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善居住条件的主要途径，催生了商品房的市场需求。 商品房的综合素质明显提升。开发商强化了品牌意识。不仅大部分
7、住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路配套和基础设施配套同步建设，一些住宅小区还超前进行了配套建设，住宅结构和户型更合理，使用功能更齐全，受到了消费者的青睐。 柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%，这将加大商品房的需求。三、本项目综合分析与评价1、项目所属区域概况及区域规划设计要点本项目位置属于城中区。辖区面积2.28平方公里，辖公园、中南、城中、水上4个街道办事处，39个居民委员会。区政府驻扎龙城路西一巷。最近柳州市行政区划调整。城中区从2.89平方公里拓展到77.675平方公里。该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心
8、。另外依托老城区优势，城中区充分发挥城市配套资源和辐射作用，加速推进城镇化建设步伐。同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中心广场的改造，凭项目抓引资，以此推动第三产业全面发展，力争3-5年建成城市功能齐全的现代化商贸服务中心，把新区建成行政、会展中心、高科技术、生态旅游、农业新型产业区。2项目地块价值分析1. 区位本项目位于柳州市城中区核心地段，三面临街。东面的解放南路是柳州市商业最集中、最繁华的区域，分布着五星商厦等多个大型综合商场；南面紧临公园路，西面的城市交通干线龙城路两旁分布着众多商业物业，北面临近五一路。位于商业黄金地段，周边配套完善。附图：项目原图及四周环境图2. 交通情况本
9、项目三面临街，道路状况优良，交通便利，四通八达。龙城路有十余路公交线路频繁穿梭，通达市内各个角落，交通十分便捷。具体公交线路有：9路莲花城龙城大厦莲花城10路广雅龙城大厦广雅11路十一冶二区龙城大厦十一冶二区12路东环路口龙城大厦东环路口25路老机场汽车站广雅21路广雅龙城大厦机场路口28路广雅龙城大厦广雅30路东环路口龙城大厦东环路口2路跃进小区工贸大厦西环路口19路雀山公园工贸大厦龙潭公园24路雀山公园市委火车站附图：道路状况图及公交站牌3. 配套设施餐饮、娱乐、休闲设施上岛咖啡、柳江饭店、中交大酒店、丽晶大酒店、金惠大酒店、泽丰大酒店、新艺宝酒城、五星保龄秋馆、春柳酒家、星月酒吧、罗池酒
10、楼、电影院、天上人间医疗机构福生堂药店、柳州妇幼保健院、红会医院一分院、城中区医院、柳州眼科医院、三叶药房、人民医院、百佳医院、中医院教育机构新大地图书超市、新华书店、景行小学、民族小学、柳州市二中、外语培训学校、图书城金融机构中国银行、柳州商业银行、建设银行、工商银行、农业银行、农村信用合作社、交通银行、中国人民银行、北京证券购物五星商厦、柳工贸商场、东都百货、两面针商场、佳用超市、兴隆商场、华侨大厦商场、新世纪家电城、手机市场附图：部分配套图4、项目优劣势分析 优势分析1) 地段优越。处于柳州政治、经济、文化中心，是政府的核心规划区域，规划起点高，必然带动本区域的快速繁荣。2) 交通发达。
11、项目三面临路，道路状况优良，交通便利，十余路公交线路四通八达，公交车站即在项目附近。3) 配套完善。餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构环绕，配套极其完善。4) 人气旺。5) 旧城改造使项目升值潜力巨大，本区域内存在较大的换房需求。6) 区域内三级市场较为活跃，具有较大的投资价值。 劣势分析1) 车流大，路面嘈杂，噪音污染较为严重。2) 该区域对商业部分极为有利，但是住宅部分受规划限制，而且有限的空间很难做环境。3) 竞争将异常激烈。周边有多个在建、待建项目，应密切关注。4) 区外大量优质规模楼盘，对本项目的目标客户造成了一定的分流。5) 本区域开发成本较大，房价较高，应注意房屋总价
12、控制。6) 人们对五星商厦和工贸商场附近认知度较大，人气旺盛，租金水平也存在较大差距。如何吸引人流，做到商业价值的最大化将有一定难度。 机会分析A、 本区域属于政府的重点规划区域，政府的关注度高，规划起点高，必然带动房地产市场的升温。B、 旧城改造带来巨大的机遇，应抓住有利时机介入市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，抢占先机。 风险A、 市场因素：柳州房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置率逐年升高；住宅物业同质化较为严重，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者很难看到差异性，影响了消费者的购买决策。B、竞争压力：项目周边多个在建、待建项目，市场供应量巨大，档次较高，将
13、给本项目带来较大的市场压力。5、综合分析从市场调研结果分析，本项目优劣和劣势明显，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心理，整合与项目有关的各种要素，创造出具有超前性、差异性、引导性和适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，使项目实现最佳的市场价值。四、区域房地产市场状况调查分析住宅部分本项目地处城中区，是柳州市政治、经济、文化中心，根据本项目的位置、辐射范围和规划设计要点，确定调查区域范围为整个柳州市区，我司调查了柳州市区内20余个较有参考价值的楼盘，并针对楼盘的规模、户型、客源、价格、营销方式、销售情况、配套、物业管理等逐一进行了统计分析，以便
14、为本项目的科学定位和制定营销推广策略提供依据和指引。1.规模分析楼盘名称位置占地面积（）总建筑面积（）规模经典时代海关路11号139000160000由15个组团多层、联排别墅组成金河湾潭中西路28号275.8亩227555由5个组团多层、小高层组成金绿洲如意江南潭中西路19号280亩300000由30余栋多层住宅组成，约2300户。蓝色港湾柳新街66号565843000由3栋小高层、高层组成鸿府大厦曙光东路183号/30000由1栋26层高层组成水榭花都柳州跃进路90号50亩/由三组团12栋多层住宅组成，约容纳468户。协和花园康城北雀路28号142亩165000由20余栋多层、小高层组成，约1100户。温州商贸城飞鹅路口32亩70000由联体18层住宅、8层写字楼、商场组成协和花园丽都屏山大道318号3372463037由10余栋多层组成三丰名园庆丰路2号6000090000由20余栋多层组成华天世纪解放路与广场路交汇处5000360001栋28层产权式酒店荣兴大厦飞鹅二路23号/1栋14层小高层远华大厦驾鹤路中段217972481栋7层阳光花园鱼峰区蝴蝶山路58号/40余栋多层住宅、公寓和商场组成，住宅约1700
