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1、土地估价报告实例抵押贷款涉及的分摊土地出让使用权土地估价技术报告项目名称：*抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)受托估价单位：哈尔滨*土地估价有限公司土地估价报告编号：(哈)*(2011)(估)字第*号土地估价技术报告编号：(哈)*(2011)(技)字第*号提交估价报告日期：2011年8月30日关键词：哈尔滨市抵押贷款哈尔滨*土地估价有限公司2011年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：*抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)二、委托估价方：1、委托方：*2、联系电话：*三、受托估价方：1、估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司2、地址：哈尔滨市*区*街
2、*号3、执业范围：全国范围内从事土地评估业务4、有效期限：2016年6月30日（每五年换发）5、注册号：A2011*6、法人代表：*7、联系人：*8、联系电话：(0451)*四、估价目的：本次评估*使用的位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号出让国有商业用地在估价基准日估价设定条件下的出让土地使用权价格，为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考。五、估价依据1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律法规及相关文件、中华人民共和国物权法；、中华人民共和国担保法；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院第55
3、号令）；、城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）；2、地方政府及有关部门颁布的法规及相关文件、哈尔滨市人民政府文件哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发200917号）。、哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告(2008年6月)。3、由委托方提供的有关资料；（1）国有土地使用证；（2）房屋所有权证；4、受托方原已掌握资料和经当地调查及现场察勘取得的材料。六、估价基准日：2011年8月18日七、估价日期：2011年8月18日至2011年8月30日八、地价定义估价对象为位于1-2层的商业用房分摊土地，估价对象登记用途为商业用地，本次估
4、价将估价对象用途设定为商业用地；宗地实际开发程度为宗地外基础设施具备“七通”（通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯）条件，宗地内基础设施达到“五通一平”（供电、供水、排水、供暖、通讯和场地平整）条件。本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，估价对象内基础设施费用已包含在房屋价值中，因此，本次评估不考虑估价对象内的基础设施投入对地价的影响，故本次评估界定的土地开发程度指宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整。本次评估的土地价格定义为宗地在估价基准日2011年8月18日达到估价设定的开发程度下，即宗地外基础设施具备上述“七通”和宗地内场地平整、现状容积率为8.00、现状利
5、用条件下，设定国有商业用地32.05年期出让土地使用权价格。九、估价结果：（货币种类及单位：人民币元）经评估，得出*使用的位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号的分摊面积为176.2平方米的国有出让土地在估价基准日2011年8月18日，宗地外基础设施具备“七通”（通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯）、宗地内场地平整、现状容积率为8.00，现状利用条件下、设定国有商业用地32.05年期的出让土地使用权价格为：（1）估价对象单价：8537元/平方米（2）楼面地价：1067元/平方米（3）估价对象总地价：150.42万元总地价大写：壹佰伍拾万零肆仟贰佰元整评估结果详见土地估价结果一览表（表1）
6、土地估价结果一览表表1估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司估价技术报告编号：(哈)*2011)(技)字第*估价基准日:2011年8月18日土地使用权性质:国有出让土地估价基准日的土地使用者土地证书号估价对象位置估价基准日的登记用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年期面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)总地价(万元)*哈国用(2006)第*号哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号商业商业8.00宗地外“七通”、宗地内“五通一平”宗地外“七通”，宗地内场地平整32.05176.285371067150.42一、上述土地估价结果的限定条件：1
7、.土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在剩余年期内具有转让、出租、抵押权的出让土地使用权价格。依据委托方提供的国有土地使用证，至评估基准日，估价对象无抵押等他项权利限制。2.基础设施条件宗地外：周围道路状况：宗地临主干道-城乡路，距对外交通站点（哈尔滨火车站）约6.6公里。供电状况：宗地利用市政电力供应设施，保证率大于95%供水状况：宗地利用市政供水供应设施，保证率大于95%排水状况：宗地利用市政排水供应设施，保证率大于95%供暖状况：宗地利用市政供暖设施，保证率大于95%通讯状况：宗地利用市政电讯设施，保证率大于95%供气状况：宗地利用市政煤气供应设施，保证率大于95%宗地内设定为场地平整
8、条件。3.规划限制条件：规划对该区域有一般限制，对估价对象所在区域的建筑高度、密度、建筑外形等均有一般限制。4.影响土地价格的其它限定条件：无。估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司二一一年八月三十日十、需要特殊说明的事项1、本项估价的假设条件（1）前提条件：本次估价的依据均为国家及地方有关土地管理及地价管理的现行法律、法规、规程及估价对象的有关资料。其中关于估价对象权属状况等法律性凭证，如国有土地使用证、房屋所有权证等均由委托方提供。由于委托方是通过购买商品房方式取得估价对象的土地使用权，目前在哈尔滨市，国有土地使用权出让合同只发给土地开发建设者，因此，委托方无法提供国有土地使用权出让合同，只有
9、在委托方提供的各种资料合法有效、情况属实的条件下，本报告的评估结果方能有效。在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的客观交易市场。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。评估设定土地开发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。估价对象能有效利用，并产生相应的土地收益。估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。（2）假设条件本评估报告是在评估基准日,依据国家有关政策评估的设定用途及年限的土地使用权价格。本次估价以估价师现场勘察之日设定为估价基准日，基准日设定为2011年8月18日。估价对象登记用途为商业用地，本
10、次估价将估价对象用途设定为商业用地。估价对象使用权类型为出让，根据国有土地使用证，土地使用权终止日期为2043年9月6日，至估价基准日，剩余使用年期为32.05年，故本次评估设定土地使用年期为32.05年。、估价结果和估价报告的使用（1）本次估价所依据的主要法律、法规有中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院第55号令）、城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）、哈尔滨市人民政府文件哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地
11、价的通知（哈政发200917号）、哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告(2008年6月)等文件。如果上述法律、法规中的有关内容、要求发生变化，本估价报告及其估价结果也应作相应调整。（2）本评估报告是为本报告中所陈述评估目的提供价格参考。如果改变评估目的，本报告的评估结果无效，地价应另行评估。（3）本评估报告分为土地估价报告和土地估价技术报告两种格式。土地估价报告作为估价结果提供给委托方，土地估价技术报告不提供给委托方，由估价机构存档。（4）本评估的估价结果自估价报告提交日期起有效期为六个月，即自报告提交日期至2012年2月29日内本报告有效。（5）本评估报告及其估价结果的使用权归委托方所
12、有，哈尔滨*土地估价有限公司对本估价报告有解释权。（6）本报告除报有关部门外，委托方或受托方未经对方同意，不得以任何方式对外公开、发表或提供给第三方，以为对方保守商业、技术秘密。（7）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。3、需要特殊说明的事项（1）有关资料来源本次估价所采用的面积、四至、权属、界限及利用状况均来源于由委托方提供的国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、委托方现场指证与说明以及估价师现场勘察的调查材料。哈尔滨*土地估价有限公司估价师于估价基准日到现场勘察并收集相关资料，并由委托方对其提供资料的有效性、准确性和来源的合法性等相关问
13、题负相应的法律责任。受托方只对评估报告中的技术问题及估价结果负责。土地区位条件、地产资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，在估价结果有效期内，如果基准地价发生调整，或地价指数、估价基准日、土地利用方式（现状用途、设定用途、现状容积率等）、土地开发状况（实际开发程度、估价设定的开发程度)、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，将对地价评估结果产生直接影响。此时，该评估价格应作相应调整。（3）估价对象的
14、特殊性、估价中未考虑的因素：无。（4）其它需要特殊说明的问题：本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，本次评估的土地价值已包含在房屋价值中。十一、土地估价师签字估价师姓名资格证书号发证机关估价师签名*国土资源部*国土资源部参与估价人员：十二、土地估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司（公章）估价机构负责人签字：二一一年八月三十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述估价对象来源及历史沿革：估价对象为位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号的一套商业用房分摊土地，*以购买方式取得估价对象的出让土地使用权。1、估价对象土地登记状况：国有土地使用证号：哈国用(*)第*号估价基准日土地使用者：*宗地位置：哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号地号：1-17-3-302图号：201.20-292.00201.60-292.25登记用途：商业用地土地使用权类型：出让土地使用权终止日期：2043年9月6日土地面积：176.2平方米，全部为分摊土地面积。估价对象所在整宗地四至：估价对象所在整宗地东侧临城乡路，南侧、西侧、北侧均邻居民区。估价对象平面位置：估价对象所对应的商业用房位于整栋建筑物的1-2层，临主干道-城乡路。记事栏：无。登记时间：2006年9月18日土地级别：五级商业用地2、土地权利状况：估价对象为城市国有土
