《2020年(策划方案）湖北仙桃奥林新城前期发展策划报告_139页_》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年(策划方案）湖北仙桃奥林新城前期发展策划报告_139页_（139页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 前期发展策划报告2008奥林新城 目 录第一部分：仙桃房地产市场分析11 仙桃市概述12 仙桃房地产市场综述23 项目宏观环境研究43.1 仙桃市房地产市场环境53.2 仙桃市房地产发展现状分析83.3 仙桃商品住房市场预测94买家行为研究114.1消费者特征分析124.2消费者心理习惯特征134.3仙桃市房地产买方市场需求特征134.4仙桃买家对运动与健康的认知程度155市场分析总结165.1 市场环境165.2 产品市场175.3 消费环境17第二部分：项目开发条件分析181地块概况192地块的地形、地貌及其对项目影响203地块中基础设施、地下管线等对项目的影响214重要市政工程及交通状
2、况对本案的影响215目前居住条件及后续开发需进行的改善工作23第三部分：项目SWOT分析241项目及地块优势分析251.1自然优势分析251.2 规划优势分析252项目及地块劣势分析262.1 自然景观劣势分析262.2 规划劣势分析263项目及地块机会点分析274项目及地块威胁点分析29第四部分：初步发展思路与计划301发展思路312发展计划32第五部分：奥运概念的导入及项目定位331奥林匹克主义概述32. 2奥林匹克花园概述403. 奥龙计划概述424. 本案导入奥林匹克概念的可行性和必要性445. 本案主题定位475.1主题概念475.2形象命名475.3核心主题47第六部分：奥林匹克花
3、园产品与服务模式导入501. 奥林匹克花园产品模式512. 奥林匹克花园服务模式623. 本案导入奥园产品服务模式的可行性68第七部分：本案产品策略701仙桃市房地产产品描述712. 本案规划设计操作思路732.1 营造五维空间732.2 空间渗透732.3 空间渗透操作思路743. 本案规划设计原则784. 产品定位804.1 物业形态804.2 套型建议814.3 主题概念835. 分期发展策略855.1 分期发展必要性855.2分期建议855.3 首期发展任务876. 建筑群体组合876.1组合原则876.2组合建议887. 建筑风格及色彩计划928. 建筑单体设计958.1 显著特点9
4、58.2 设计标准958.3平面设计968.4立面设计978.5剖面与空间设计989. 公共空间规划999.1规划原则999.2公用配套设施10010. 景观绿化设计10210.1 景观设计原则10210.2 绿化设计原则10310.3 景观设计特色10311道路系统设计10511.1道路规划10511.2 规划的原则10511.3 道路结构10612安防及智能化系统11012.1 信息通信系统11012.2 建筑安全防范系统11013物业管理系统113第八部分：初步营销推广思路1291营销推广总思路1302市场定位1303目标客户定位1314形象定位1325广告主题1326卖点汇萃1327价
5、格定位1348入市时机1349宣传推广战略134第一部分 仙桃房地产市场分析1. 仙桃概述仙桃是一座新兴城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。总面积2538平方公里，其中城区面积34平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。1991年，仙桃进入全国百强县（市）行列，1992年以来连续8年被评为省综合实力十强县市之首。仙桃钟灵毓秀，人文化势明显。仙桃是全国唯一的“体操之乡”，涌现出了李小双、李大双、杨威、郑李辉等一批世界冠军。国际体操邀请赛将于明年5月在仙桃举行，正在建
6、设中的仙桃市将成为“荆楚明星城市、水乡园林城市、现代化中等城市”。2仙桃房地产市场综述2002年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，仙桃的房地产业迅速发展，已成为仙桃经济发展的重要推动力量。同时，政府出台的一系列政策，有力地促进和规范了仙桃市房地产业的健康发展，房地产产业占全市国民生产总值比重达到3%以上。 仙桃市的楼价近一两年内价格平稳微升，价格指数上涨5%，但规模扩展延缓，这在一定程度上反映了仙桃市房地产市场的不成熟。因此，只有全面掌握仙桃消费者对住房的真正需求，学习房地产市场成熟地区的开发理念和操作手法，熟悉政府政策的调控方向，在产品设计、营销策划、工程及物业管理等方面下功夫
7、，才能脱颖而出，引领仙桃楼市，稳固占据市场。3项目宏观环境研究本部分内容主要对仙桃房地产市场环境和现状进行深入的分析，挖掘出极具价值的市场潜力和市场空白点，从而作出准确的市场预测。本章主体架构宏观环境研究仙桃房地产市场环境仙桃房地产发展现状仙桃商品房市场预测3.1 仙桃市房地产市场环境3.1.1 仙桃市人文环境仙桃地处汉宜高速干线一隅，紧邻京珠高速和沪蓉高速公路，是名符其实的武汉“后花园”，每到周末，云集了来自武汉及周边的休闲娱乐客，以动人的故事，讲述着仙桃的繁荣及其魅力。连续多年被评为湖北十强县市之首，很多外地企业看好仙桃发展前景，纷纷前来抢滩。这些都为仙桃房地产业的发展提供了千载难逢的发展
8、机遇。仙桃市区紧邻汉江，排湖泵站和分洪闸形成东西对峙，市区内河流纵横，形成了别具特色的“水乡清明上河图”，滨江水乡园林是其房地产景观设计的一大特色。仙桃作为全国唯一的“体操之乡”，抓住明年五月的国际体操邀请赛的有利时机，实现跨跃式发展，必将极大地刺激房地产业的迅猛发展，李小双体操学校已应运而生，正在建设中的运动馆和商业步行街必将应时而兴。3.1.2 仙桃房地产行业现状A. 市场有一定容量，中高档住宅需求旺盛纵观世界房开史，人均建面在30平方米之前，是住宅发展的高峰期，仙桃市去年人均建面为16.7平方米，开发具有一定的潜力。供应方面，中低档特别是经济适用房占较大比重，与快速发展的仙桃经济和日益提
9、高的住房需求形成比较大的反差，适时地推出具较高品位的住宅社区将有较好的市场前景。B. 项目地域集中目前，仙桃形成了“西贵南富”的局面，西南部被视为最具发展前景的区域，比较大的项目多集中在西南部、新城区一带。其次，随着汉江大桥通车日期的临近，西北部以其便利的交通和滨江自然景观亦能吸引众多开发商。C. 全部为多层住宅，比较注重朝向城区住宅基本上都是多层，高层住宅和别墅极为罕见；因为当地冬冷夏热，温差较大，规划上讲究通风和采光，对朝向要求较高，多行列式布局。D. 户型面积两极分化，形成两头俏，中间差的局面在仙桃的住房消费需求中，小户型和180平米以上大户型往往供不应求，而120-140M2左右的中等
10、户型推广有一定难度。E. 一次性付款较多，银行按揭难以接受在付款方式中，多选择一次性付款，银行按揭手续复杂，观念难以接受，现在仅有“德政园”一家办理此项业务。F. 景观设计和物业管理严重滞后园林方面仅限于栽几棵树，种几片草；而物业管理连最基本的门防和保安都没有。G. 外来开发商抢滩仙桃房地产市场由于看好仙桃房地产市场前景，外地房地产商纷纷聚焦仙桃，抢分“蛋糕”。如“德政园”老板为法籍华人郑泉，“青青花园”的开发商为深圳天诚公司，福建开发商的投资力度更大，一个带五星级酒店的千亩大盘即将启动。这些外来的开发商带动了仙桃房地产市场的发展，也为当地经济发展注入了新鲜血液。目前，这些外来投资者在仙桃的开
11、发运作都比较成功。3.1.3 经济及政策环境随着住房分配制度改革的推行和住房金融服务的改善，住宅消费、个人购房已逐步取代商业用房和集团购房，成为仙桃房地产业中增长最快的领域。为了提高房地产开发门槛，规范房地产业的健康发展，国家出台了一系列政策和措施，在土地供应方面，实行土地储备制度，严禁审批别墅用地规划，极大地提高了土地的利用价值；销售管理办法禁止提前内部认购，封杀了“返本入住”和“售后包租”两种极大风险的推广方法；设定了误差在3%以内的界限；据悉，央行正准备实行现房按揭和最高“五成十年”按揭新举措，这些都将加剧房地产开发企业的优胜劣汰的步伐。3.2 仙桃市房地产发展现状分析3.2.1 仙桃市
12、房地产市场总体投资状况2002年，仙桃市GDP总值为105亿元，到2010年必将突破315亿元，房产占3%以上，根据GDP递增比例9.72%的预测目标计算，2003年仙桃市房地产开发产值为4.9亿元。3.2.2 仙桃市商品住房市场供给分析2002年，仙桃城区人口34万人，人均房屋居住面积为16.7M2，城区房屋居住面积共567.8万M2，1986年至今，每年平均开发14.7万 M2，共开发220.5万M2，产值9.26亿元，共建25941套商品房。其中，1999年为162537.4 M2，2000年为304447 M2，2001年为92896.8 M2，2002年为17.6万M2。2002年仙
13、桃市商品住房市场供给表现为以下特征：第一， 总体供给规模不大，产品以多层住宅为主；第二， 旧城改造和新城区开发互动发展；第三， 新城区及高速公路沿线的西南部为开发热点；第四， 汉江大桥即将开通使西北部的土地一时洛阳纸贵，圈地火爆。3.2.3 主要楼盘调研分析项目名称开发商区域规模及规划形态销售状况德政园丰泽公司（法籍华人）西南占地350亩，总建面35.5万M2商品房售900元/ M2，已售完经济房售700元/ M2，待售复州花园新城区中部2000多套住宅已售完芙蓉花园上海开发商老城区西桥4栋多层已售完，最高售1100元/ M2青青家园深圳天诚新城东部一期100亩今年“五一”开盘结 论西南部和新
14、城区成为开发热土，而老城城东和城北还没有进入大规模开发阶段；价格弹性空间大，有较强的可操作性3.3 仙桃商品住房市场预测3.3.1 商品房的供给将保持较快的增速随着国际体操邀请赛的来临和投资环境的不断改善，更多的投资商和开发商将带给仙桃商品住房市场更为强劲的投资，同时，外地乃至国外先进的管理技术和开发水平将推动仙桃商品住房迈向新的台阶。3.3.2 商品房有效需求增加据预测，我国2003、2004年的经济发展速度将保持在7%左右，仙桃市的国民经济也将保持较高的经济增长速度，客观的经济环境决定了需求的有效性。3.3.3 商品房开发向规模化精品化的方向发展 更多实力雄厚公司的进入和消费者多元化的柔性需求，都将促使产品向规模化和精品化的方向发展。今明两年将会有三个上千亩的大盘呈现，规模效益将得到充分体现。4买家行为研究买家是上帝，买家是忠诚的朋友，买家可以决定你一个楼盘的命运，买家可以，只有了解
