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2、单位目前在权重比中的优势尚无法体现。环 境：BOBO汇馆位于市区内，但由于在火车站附近，周边环境较嘈杂， 人员流动了量大，在目前情况下，必须强化BOBO汇馆内部的环境 设计，汇馆内部环境一定要上档次，以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外，BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园，以提高它的观赏性和舒适感。单体设计：汇馆是一个有21层的高层商住楼，单体设计成为本项目的一个重要 元素和亮点，也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了10%的比例。房 型：强调新城市主义，引领时尚的立体空间，跳跃的小跃层让你有空中 别墅的居家感觉，可自由组合家具的
3、室内空间，开阔的视觉效果， 迎合了BOBO一族的性格，让BOBOS在这里可以获得个性的释放。 房型比重占到整体权重比四分之一。建 材：BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺，实现“高起点 规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼，并 开展“新材料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿商住 楼的整个施工过程，同时选用新型、优质、环保的建材设备，让精 益求精落到实处。周边商配：汇馆周边商配不算齐全，在未来的推广中，利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利。会 所：在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所，实现“健康、 时尚、前卫、个性、另类”的生活环境，让BOB
4、O一族在会所内随意 自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的 新朋老友一起重温旧日的时光，乐趣无限。会所为本案的推广 带来了20%的优势。小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法改变已有的大环境，但 是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施，提供更好的配套 服务和时尚生活环境，为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇 馆生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBO STYLE会所，让业 主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。人 气：本案周边环境嘈杂，存在诸多隐患，在市民眼中属于较为杂乱的区 域。但是它接近市中心，是多路公车的始发和终点站，客流量较大， 不
5、乏城市繁华的气息。品牌效应：从品牌的效应来看，由于新光地产是首次在春城房产市场出现，在 知名度上有一定的影响，所以在产品推广中不占优势。人文环境：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施，因此其文化氛 围还达不到一定的水平，离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠 BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境， 来吸引年轻人的注意力。地理环境：BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势，因它靠近市区，且交通十 分便利。加之随着大昆明建设的全面展开，昆明将成为中国西南新 的、重要的移民城市，在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政 策下，势必导致周边地价的升值，所以将会带来巨大的投资商机。竞
6、争个案：BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬，它们多以小户型为主，总价 普遍不高，目标消费群较广，所以销售业绩较佳。周边楼盘中，永 平苑开盘至今已超过一年仍在销售中，销售率为60%，原因是所剩 户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为65，多层销售 情况较好（因有集团购买进入），而高层因其总价过高造成市场接受 度低，造成后期销售不利。综合上述分析：BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广 告策略上极为重要，关系到整个项目的成败，本案所提倡的是一种 全新的生活理念，销售的是一种新新的、与众不同的生活方式，在 春城具有唯一性、排他性、权威性！不同毛利率的每月收益分析成 本2017
7、元总面积27000毛 利2530354044第1月2013611510621511031076210784第2月402723251770251838201525201568第3月604084402832352573302287302353第4月805446604248503676453431403137第5月1006807755310654779604575503921第6月906372805882705337604705第7月1007080906617806099705489第8月1007352906862806274第9月957243856666第10月1007624907058第11月9
8、57450第12月1007842总 销68077080735276247842说明：1、综合以上分析，本案若取4044的毛利；在第1012个月左右 的综合收益较高，风险也较低。2、以上分析中未考虑银行成本的影响。3、数字的单位为万元。不同毛利率下总销金额随时间变化曲线30%35%40%45%25%说明：图中X轴数字的单位为月，Y轴数字的单位为万元中国银行个人住房贷款月均还款参考表户型面积456080平均单价290029002900总 价130500174000232000首付金额（预付20%）261003480046400借款金额1044001392001856005年期 月还款额（年利率4.77%）1959.172612.233482.9710年期 月还款额（年利率5.04%）1109.361479.141972.1915年期 月还款额（年利率5.04%）827.771103.721471.6220年期 月还款额（年利率5.04%）691.30921.781229.04说明：表中数字的单位为元。6昆明思维几何策略机构
