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1、朝阳GJ公寓推广方案新浪乐居. wV9 V6 ! 2 R. h2 m9 K+ y新浪乐居论坛一、 项目概况8 J _ P. W7 ) 新浪乐居1、 规划情况3 8 M% K& c0 G9 A新浪乐居l 建筑用地面积65,396M28 t% t: E6 2 e* a* Ml 总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M9 j& k( N J* J+ n 住宅建筑面积267,033M2l5 |+ cD* P新浪乐居 容积率4.13l, z! U7 y4 r& T 绿化面积27,882M2l& _5 O: bV6 oL- F新浪乐居 绿化率42.6%l新浪乐居0 U6 G3 C#
2、EH7 x 总居住户数1,646户l2 Q n4 # h7 q房产论坛,装修论坛,业主论坛 停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下l新浪乐居3 Q: 3 k y. G2、 建筑分期$ CH, V8 l) e+ h u% l 地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。5 J* X$ s; h# p新浪乐居l 一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2，共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。新浪乐居论坛# A6 b! # m
3、 开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积比例则更大。( 1 x; N9 c% A; 2居面积范围97120M2，总价范围为60万80万；3居室面积范围134141M2，总价范围8290万元；四居室面积范围182194M2，总价在120万元左右。: p* a& h8 J# I! X新浪乐居论坛栋号 项目 一居 二居 三居 四居 合计6 m- I) l新浪乐居论坛2#、4#楼 套数 4 20 120 204 348新浪乐居) G) v5 2 k2 w0 G% E E 面积范围 78 112 141 182、194 ( _+ N0 a5
4、m房产论坛,装修论坛,业主论坛3#楼 套数 64 268 168 5007 M- M0 x4 r 面积范围 44-77 97-120 132-139 w) t, E& u8 Y总计 套数 68 288 288 204 848房产论坛,装修论坛,业主论坛1 A+ s0 ! m0 v9 e 面积范围 44-78 97-120 132-141 182、194 买房,购房,装修论坛,房产论坛% j$ j0 |( r; 套数比例 8.0% 34.0% 34.0% 24.1% 5 g h7 |( k( |. d0 k* ?房产论坛,装修论坛,业主论坛表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析 c5 e
5、, y) L7 Q买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛* _. s! D3 l& Ml 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M2，大约有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。. 4 N D2 N2 开发二期基本是2居和3居。# P* p( b8 Q! n房产论坛,装修论坛,业主论坛 2居面积范围基本在126130M2，总价范围为83万左右；3居室面积都在150M2以上，总价超过100万元，最大一套的总价大约在130万元左右。新浪乐居$ k3 . jH栋号 项目 二居 三居 四居 合计房产论坛,装修论坛,业主论坛6 ! Z8 8 X1#楼 套
6、数 192 64 256 K& % 2 D* |7 W& x新浪乐居 面积范围 126-130 173 6 X / d+ 5 5#楼 套数 21 125 20 166# P, c* U0 W% q买房,购房,装修论坛,房产论坛 面积范围 144 150-191 206 房产论坛,装修论坛,业主论坛_$ r3 $ # C V总计 套数 213 189 20 422, Y d6 T房产论坛,装修论坛,业主论坛 面积范围 126-144 150-191 206 4 G; - / j$ W9 A买房,购房,装修论坛,房产论坛 套数比例 50.5% 44.8% 4.7% 新浪乐居$ T9 R+ y4 j
7、表1-2 朝阳国际公寓1、5号楼户型分析* F: F- d) 新浪乐居新浪乐居- qh4 ?: I l 三期公建总建筑面积81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。二、 项目分析( W8 r9 _ R1、 区域市场分析（周边项目分析）! J! r( El (价格分布)本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500-7000元/平方米的普通住宅。新浪乐居论坛$ e9 e& V( A; W3 0 yl （装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普
8、通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。买房,购房,装修论坛,房产论坛% I1 l X( Bk6 o （入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004年初。l新浪乐居论坛Z; p2 b1 e( P1 el （建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗
9、马是有塔有板，其它清一色为板楼。新浪乐居% w# _; U2 kl （形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。6 D8 M6 q. 新浪乐居论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛2 # n1 x : ; J4 hE项目名称 位 置 项目性质 规模% i; r- T5 t a# P新浪乐居万M2 入住时间 均价2 N. |: f# P* J* D元/ m27 X& s+ V房产论坛,装修论坛,业主论坛棕
10、榈泉 朝阳公园南侧 外销公寓 30 2003年12月 11000（精）. ?; r1 w$ O$ s$ S) ?珠江帝景 大望路现代城南2000米 外销公寓 90 2004年初 10000（精）) N; |+ c7 都会国际 朝阳路十里铺 外销公寓 4.66 A: e* n$ o共50万 2002年9月 8600（精）, h5 & Z朝阳园 朝阳路青年路 外销公寓 28 二期2002年10月入住 7800（精）房产论坛,装修论坛,业主论坛 d N/ ! e$ F v/ 蓝堡公寓 光华路现代城对面 内销公寓 20 2003年4月 9500（精） & g5 Z$ q* n买房,购房,装修论坛,房产
11、论坛住邦2000 慈云寺桥东南角 内销商住 50 一期2003年6月 107009 z8 n U: F A橙色时光 朝阳区东风桥 内销住宅 9.4 最早入住2003年6月底 5500! X5 j. U1 W远洋天地 慈云寺桥东南侧 内销住宅 60 板楼已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。 塔楼5800房产论坛,装修论坛,业主论坛 H X z0 b: P板楼现房72509 ( l8 d& 9 东润枫景 亮马桥与东四环交汇外东南角 内销住宅 35 第一期已为现房 6200房产论坛,装修论坛,业主论坛5 $ b. j) P w亮马水晶 亮马桥路5号 内销住宅 4.16 最早入住为2003
12、年底 65001 ?/ m1 z0 N M珠江罗马花园 朝阳区青年路 内销住宅 41 2003年底 7000（精）新浪乐居f i3 T* g X% + B金港国际花园 大望路现代城南1800米 内销住宅 28 2004年3月 6618% u2 q+ x; i8 E新浪乐居张宝全% l; N: i啤酒厂项目 国贸桥东南，通惠河南岸 内销 60 年底开盘 6500-6800买房,购房,装修论坛,房产论坛# v/ H; Q# 7 * S; wx（开盘价）买房,购房,装修论坛,房产论坛, sr- l表2-1 竞争个案概况分析房产论坛,装修论坛,业主论坛hl3 3 E- G8 O3 v: g- Y P(
13、 ! k买房,购房,装修论坛,房产论坛项目名称 建筑类型 市场定位（或主打广告语）买房,购房,装修论坛,房产论坛4 k9 y$ e棕榈泉 塔楼、板楼 亚洲城市公园文化名宅4 a- j$ ?/ v新浪乐居论坛珠江帝景 板楼 CBD都会核心唯一可持续发展的大型新型城池) f- z+ l/ u z! C4 朝阳园 塔楼 CBD生活平台，国际化精英社区1 f7 i( ! J蓝堡公寓 围合式板楼 拒绝商住.淡蓝调生活，CBD宝石地段尊贵宅邸+ o$ A7 r f1 a新浪乐居论坛住邦2000 板楼 CBD卫城首席商务中心* c9 - y( ) P/ 0 F橙色时光 板楼 : G7 Z7 U4 vx买房,购房,装修论坛,房产论坛远洋天地 板楼、塔楼 年轻的天地，我们的生活- 5 E# 珠江罗马花园 板楼、塔楼 意大利风格，国际化社区，CBD 内异国建筑徽标新浪乐居. zT3 E金港国际花园 板楼 CBD生活街区NO.1/ V- v! C( I: $ 表2-2 主要竞争个案市场定位分析4 J- v: J9 K! 1 2、 重点竞争个案分析买房,购房,装修论坛,房产论坛, T! B9 I! g7 Y0 d; n根据本案的地段、价格
