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1、威尼斯花园策划案 尚荣国际出品序策划宗旨：实现项目价值利益最大化，提升项目品质，使本项目成为沅江具有划时代意义的品质楼盘代表作。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。我们的目标：为威尼斯花园的开发建立利润保障发展模式； 为威尼斯花园的开发
2、建立能够达到利润最大化的价值提升模式； 为威尼斯花园项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；【战略目标】“威尼斯花园”的战略目标是：在沅江市建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。【战略手段】“因地制宜、以人为本
3、”，这是我们对威尼斯花园项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，住宅产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。就本项目我司对沅江的房地产市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目建筑风格以现代欧式为主流，但都流于小家子气，缺乏高端产品的气魄及形象。对于客源来说购买高端住宅除了满足居住的需求以外最主要的原因是一个好的居所往往是一种身份的象征、一种荣誉的象征。虽然在沅江市场不乏标榜欧式建筑风格的项目，但都仅限于建筑方面，未形成整体项目气质。所以我司认为把本项目定位为欧式意大利风情社区，在综合品质提升的基础上，打造沅江城市第一居所，从生活方式、身份气
4、质彰显等各个方面标高项目价值，更能奠定本项目在沅江房产市场的领袖地位，更能吸引消费者的关注。目 录城市基本情况沅江房地产市场总体特征沅江高端住宅市场概况市场篇 本案SWOT分析客源定位项目整体建议项目概况项目定位产品篇宣传推广策略一期推广执行案名广告主题推广篇主体活动广告媒介策略广告风格建议广告推广预算推广篇营销篇销售策略及构想项目工程进度价格策略前期认购策略销售目标销售策略执行方式常规事件营销销售现场构想样板房选择思路及策略销售组织人员构想【市场篇】本部分就沅江城市特色素有“东方威 本节关键词尼斯”之称、房地产市场特征、市场发展 东方威尼斯趋势来思考本案，通过研究竞争对手情况， 精品楼盘时代
5、到来明晰项目的定位及市场机会。 购房首要因素是环境和价格一、城市基本情况自然地理 “洞庭天下水”，沅江市地处八百里洞庭腹地，位于湖南省北部，益阳市东北部，以沅水归宿之地而得名。东北与岳阳县交界，东南与汩罗市、湘阴县为邻，西南与益阳市接壤，西与汉寿县相望，北与南县、大通湖区毗连。东西长约67.67公里，南北宽约53.45公里。地理坐标为东经1121437至1125620，北纬284226至291117。全市总面积为2019.7平方公里，约占湖南省总面积的1.07%。地域接纳湘、资、沅、澧四水，吞吐长江，河湖相通，连接成网，呈“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的地理格局。世界著名的南洞庭湿地保护区
6、，深藏在沅江这个水乡泽国。 土地资源 沅江市地处中亚热带向北亚热带过渡的大陆季风湿润气候区内。良好的气候条件与土属使沅江市土地资源丰富。占全市近20%的水稻土、红壤、潮土、紫色土等土种适宜水稻、苎麻、柑桔、芦苇、豆类、林木的生长。 物产资源 沅江市是全国农产品商品基地，主要产品有粮、棉、猪、鱼、桔、苇、麻等。素有“鱼米之乡”、“苎麻之乡”、“芦苇之乡”的美誉。苎麻年产5万吨，占全国总产量的四分之一。芦苇年产30万吨左右，居全国之冠。鲜鱼、柑桔、鸭蛋产量在全省居领先地位。速生杨作为后起之秀，其蓄积量达百万立方米。沅江森林覆盖率已达17.8%。 旅游资源 沅江市地处“八百里洞庭”之腹地，山襟七泽，
7、水接三湘，拥有璀灿丰蕴的人文古迹和丽质天生的山水美景，大小景点有120多处，素有“水乡桔城”和“东方威尼斯”之称。境内的南洞庭湖是国际公认的重要湿地，集湖光水色、岛屿汀洲、文物古迹、珍稀物种和动人传说于一体，蕴含着洞庭湖纵横八百里、上下数千年的时空演变脉络和深刻渔耕文化渊源，集太湖之灵秀、洪泽湖之深沉、巢湖之宁静、鄱阳湖之旷大于一身，被旅游名家誉为“我国湖光胜景第一处”。历史上有许多名人到过沅江，留下了许多脍炙人口的诗词，画出了一幅幅沅江湖光山色的美丽图画。近年来沅江市实施的“旅游带动战略”，进一步推动了旅游资源的开发，其旅游胜地渐显生机。 区位优势 沅江地处华中经济圈内，自古以来是湘北地区战
8、略要地，为湖南省重要的水上交通枢纽。水路连湘、资、沅、澧四水，通江达海，是洞庭湖区重要的农产品和工业原料集散中心；陆路南接长石铁路、洛湛铁路和长常高速公路，与长沙、益阳相通，北连白沙大桥和南茅大桥，与岳阳相接。省道S204线纵贯全境，随着白沙大桥、南茅大桥、益沅一级公路、白沙港口的相继建成，将使沅江交通更加便捷，区位优势更加明显。 桔城新貌 沅江市区素有“水乡桔城”之称。本着“建山水城市，留自然风光；搞滚动开发，做旅游文章”的建设规划，近几年来，在城西的青山绿水之中，新开发了桔城新区，一个独具特色的“城中有湖、湖中建城”的水乡桔城正在崛起。水是新城区的一大特色，这里五湖连通，河汊纵横，被湖水和
9、港湾环抱的各个丘岗半岛上，桔林四季枝叶葱茏，绿水青山交相辉映，城乡山水融为一体，这里的确是一块旅游、居家、经商、办厂的热土。为促进桔城新区的开发，市委、市人大、市政府、市政协四大家机关及相关机构，已于2003年国庆节整体搬迁至新城区。为吸引外来投资和保护投资者的利益，新区已有水上乐园、度假村、别墅村、高科技工业园、农业科技园、港口、市政设施等项目对外开放，市人民政府并在这里成立了政务中心，对来新城区投资建设落户者，实行“一站式审批”、“一条龙服务”，以最优惠的政策，吸引各方客商。二、沅江房地产市场总体特征精品楼盘时代即将到来在政府采取的一系列积极财政政策的持续作用和配套政策的刺激下，沅江市房地
10、产市场不断升温，整个市场明显趋于高品质要求，我们坚信沅江的精品楼盘时代即将到来。消费者购房时考虑的首要因素是环境及价格经调查、访谈得知，沅江市民购房消费大致分为两种观点。一部分人在购房时全面比较楼盘的综合品质，看重社区名声、户型以彰显身份、地位和财富。一部分人在购房时主要还是考虑房屋的价格，其次是环境、地段目的是为了更方便、舒适的生活起居。楼盘竞争的重要因素是产品品质目前几个较好的楼盘：桔城世家、美世界花园等，在产品品质上都有一定的提升，但都仅限于建筑方面、造型方面，在环境、户型的细部处理上仍显得较为粗糙，真正的精品还是没有出现。随着沅江房地产业的发展，好的产品越来越多，消费者购房必然日趋成熟
11、，只有不断提高产品品质，才能赢得市场，才能在市场竞争中立足于不败之地。商品房价格将会持续攀升物业档次不断日新月异，高端产品露出市场太阳家园、金福现代城、日月新城、盛世嘉园。该类物业目标客户群体是面对沅江的中高端消费市场，因此物业价格相对较高，必将引致整体市场价格的提升。随着沅江房地产市场越来越规范化的运作，土地价格在土地出让部门得到了有效的控制，以较低的土地价格取得土地的可能性相对减少。因此，未来开发的房地产销售价格将会趋于合理的市场价格。由于土地价格的提升，所以整体房地产市场的价格将会继续上扬。项目品牌化和企业品牌化趋势明显随着外地的一些资金雄厚有实力的企业和财团介入沅江地产市场，大大提升了
12、沅江整体楼盘的开发品质。广大居民对楼盘的认识和理解不断加深，对房地产知识的不断了解，对楼盘的开发要求会越来越高，期房环境下，推广、开发商和项目的品牌是项目质量的保证.因此，伴随房地产市场竞争的加剧，必将促使沅江开发商走向品牌塑造的道路。桔城世家三、沅江高端住宅市场竞争概况：推出市场的形象：值得敬仰的高度； 建筑设计：现代派；配套设施：小超市、车库；物业管理：桔城物业管理公司；目标客户群：本地私企经商人群为主；价格策略：一次性付款有98（按揭99折）折优惠楼盘位置均价折后价层差物业类型户型特点规模桔城世家巴山西路1718（电梯房）16322030元/多层、小高层11、平层、错层、复式75亩、7.
13、8万（1.5、40）金福现代城推出市场的形象：鉴证好房子的标准； 建筑设计：现代派板式；配套设施：风情商业街、超市、车库、幼儿园、底层架空做泛会所、酒店、休闲；物业管理：待定目标客户群：价格策略：一次性付款有97折优惠； 楼盘位置均价折后价层差物业类型户型特点规模金福现代城巴山西路（置嘉地产）1530（多层）14843050元/多层、小高层、酒店全框架结构、露台、大观景阳台约2万盛世嘉园推出市场的形象：感受盛世 尊享嘉园； 建筑设计：现代派简约；配套设施：公园、商业街、超市、车库、幼儿园、医务、健身器材；康体会所：底层架空做泛会所；物业管理：待定目标客户群：公务员为主；价格策略：综合有95折优
14、惠； 楼盘位置均价折后价层差物业类型户型特点规模盛世嘉园沅江大道多层1460电梯166013871557凌乱多层、小高层、高层17种户型、电梯房60%。30%绿化151.5亩16万美世界花园推出市场的形象：好房子自己会说话； 建筑设计：简洁欧式；配套设施：大型商业广场、品牌超市、车库、幼儿园；康体会所：底层架空做泛会所；物业管理：美世界物业管理公司；目标客户群：私营主、公务员；价格策略：一次性付款有98折优惠； 楼盘位置价格折后价层差物业类型户型特点规模美世界花园桔城大道多层1356电梯1588131515402030元/商业街多层、小高层错层、复式、跃层170亩、15.5万太阳家园推出市场的形象：选择太阳 握手成功； 建筑设计：现代派、5000中心景观区；配套设施：商业广场、人工运河、车库、会所、幼儿园等；物业管理：目标客户群：私营业主、公务员价格策略：一次性付款有95折优惠； 推广手法：比较单一
