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1、房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。生米大桥物流中心项目可行性研究报告生米大桥XX物流园区项目可行性研究报告目录第一章 项目总论1.1.项目概述1.2.项目可行性研究结论第二章 项目背景2.1.物流园区的发展背景2.2.生米大桥XX物流园区的板块分析2.3.南昌物流市场发展预测第三章 需求分析3.1.南昌市现代物流的发展条件分析3.2.生米大桥XX物流园区建设的必要性第四章 功能定位4.1.项目总体功能规划4.2.项目总体运行功能规划4.3.总体结构规划4.4.园区
2、物流服务方式第五章 运行规划5.1.物流园区的经营目标5.2.物流园区的营销预测第六章 投资估算6.1.生米物流园区的投资规模6.2.项目预计总投资额及投资计划第七章 融资方案7.1.项目融资主体7.2.项目资金来源7.3.融资方案分析第八章 财务分析8.1.编制说明8.2.经营收入预测8.3.利润预测8.4.财务评估8.5.财务分析结论第九章 报告总结第一章 项目总论1.1.项目概述1.1.1.项目名称 项目暂定名称：生米大桥XX物流园区1.1.2.承建单位概况 开发商：南昌博成XX实业发展有限公司公司法定代表人：公司性质：有限责任公司（民营企业）公司注册资本：公司地址：公司业务范围：房地产
3、开发投资、工业投资等相关产业。1.1.3.项目主管部门 南昌市 1.1.4.报告编制单位南昌博成实XX业发展有限公司1.1.5.项目拟建地点南昌市生米大XX物流基地1.2.项目可行性研究结论1.2.1.项目内容项目拟定名为生米大桥XX物流园区，是一个大型综合性项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产业运作的配套化和系统化。本案将建设成为一个具先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等功能齐全的现代化物流中心。1.2.2.项目建设规模项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；园内
4、市政设施；园内道路等。1.2.3.投资估算项目土地成本为700万元人民币、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1600万元，以及道路和信息网建设投资为720万。合计项目投资总额5000万元。1.2.4.项目建设进度项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。1.2.5.项目财务和经济评价项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约29.66%。项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。项目
5、财务指标较好。1.2.6.项目综合评价结论项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和南昌物流市场发展变化趋势，符合江西生米大桥XX物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商南昌博成实业发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。第二章 项目背景2.1.物流园区的发展
6、背景在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近23年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。2.1.1.南昌市物流业发展宏观分析江西南昌，她有着2200多年的
7、历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。随着省委省政府“两篇文章”的英明定位，建设花园城市，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。多年的实践告诉我们，路子是对的，是有利于发展的。商贸物流、制造产业等的成功运筹，证明了产业碰撞与经济交融所产生的巨大能量。不光产生了一批大型的、有知名度的现代化企业，还带动了江西人、南昌人创事业、敢创业、创新业的市场经济所必须的经济意识与思想观念。流通专业化、服务网络化、市场全球化对推动我省我市社会主义物质文明和精神文明建设的巨大作用。国家发改委等九部委关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行20041617号）。江西省人民政府办公厅关于
8、促进我省现代物流业发展的意见（赣府厅发20057号）。南昌市人民政府近日出台的关于把南昌建设成区域现代物流中心城市的若干意见（洪府发20077号）。打造中部地区的商贸物流“航母”，志在必得。生米大桥XX物流园区适应了这一时代潮流的需要。她将向全国甚至世界各民族各地区的市场信息、产品交易、产业展示、区域合作、信息交流、物资储备、经济论坛等张开欢迎的双臂，同时也将把伟大而光荣的江西的传统精神，井冈山精神、八一精神和现代经济产业方向推向全中国全世界。这里将不断奏响我国乃至世界各国各民族各区域交流和合作的交融的主旋律。2.1.2.南昌市物流业发展区域分析南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一。地处
9、长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。市郊向塘有98股道的全国第二大货运编组站，京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市，是我国铁路交通的一个重要枢纽，同时也是105、316、320三条国道的交汇处。现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。水路运输最大内河装载能力为1000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为5000吨。
10、民航已开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等30多个城市的航线。快速的航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大的便利。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。因交通便利，南昌历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展，形成了“城内大商场，城郊大市场，城外大物流”的格局。对接长珠闽，融入全球化。打开地图册，南昌地理位置具备无可比拟的优越性。“承东启西”，优越的去位环境、较完备的基础设施，是三洲产业梯度转移必经的中间地带。从区位和城市
11、规模来看，南昌市具有发展大物流的有利条件及地位。“生米大桥XX物流园区”以立足江西、南昌，面向繁荣的三个三角洲为依托，具有得天独厚的地理优势，同时全国甚至走向国外具有各种强大的辐射能量，这种能量将极有利于“生米大桥XX物流园区”进军国内知名、颇具影响、挺进国际、融入全球的物流大市场。生米大桥XX物流园区建设用地，经南昌市政府批准，于2008年缴清全部地价款，取得了50年土地开发使用权，并已计划投入5000万开发费用。日前，国际等级水平的生米大桥XX已通车；昌南大道、昌湾大道、学府大道、望城大道等已形成工业园区经济带、工业走廊；撤消新建、郊桥等收费站、昌西南站正式投入使用；组团经济升温，城郊、城
12、外的物流商贸服务产业迫在眉睫。该项目地块已具备了全面开发建设的充分条件。2.2.生米大桥XX物流园区的板块分析朝阳洲，南昌的老城区，小蓝工业园日新月异，昌南大道、昌湾公路等一脉相承，南昌县东新乡储备在即，生米大桥XX将昌西南、红角洲一块连为一体，“十一五”规划中南昌铁路西客站筹建，更使得生米大桥XX物流园区形成且实现了水、公、铁、空四位一体的多元化现代运输交易物流体系。朝阳一带及与其血脉相连的洪城司马庙商圈，已成为各地资本竞相投入的热土。小蓝工业园昌南工业基地，制造业、商贸业、物流业等大型知名企业、甚至上市、跨国公司或财团相继进入该地区。活跃资本、技术与省内劳动力、市场资源等相互结合，使资本与
13、资产繁殖与增值产生巨大的经济磁性效应。经济的大繁荣，吸引了商贸、物流、工业园区等各行业大量涌入，许多大型物流及商贸配套产业项目如雨后春笋般在生米大桥XX昌南大道昌九大道相继建成并逐渐形成效应产生集聚影响。现已知名的“洪大物流”在经过多年反复考察论证之后，最终选择了与朝阳洲及广大的南昌制造商贸物流腹地有着密切经济、贸易联系的朝阳农场东新作为其新的发展基地，其着眼点就是通过南昌对内对外强辐射的有利地位，大交通、大基地、大环境的宏观格局，大举进军英雄城的商贸物流工业市场。地处“十一五”规划建设重点十里滨江改造，朝阳大开发的界线范围，“生米大桥XX物流园区”是江西省、南昌市重点打造的6000亩物流基地
14、的一部分，与“洪大物流”、“昌南物流”、“昌东物流”一脉相承。充分的地缘优势，功能及结构上互相补充、相互辉映，对省内外商贸物流制造业等企业与资源将产生更大的吸引力。据“洪大物流”的部门某负责人介绍，选择此地块，是出于综合的考虑，尤其是考虑到了作为物流功能的思路。在该园启用初期，每年可吞吐约130-150亿资源的载体，实现较好的经济社会效益，提高运作平台，调整产业结构，升级将给新洪大带来一次新的涅盘。与“洪大物流”毗邻的6000亩物流基地（含100亩“生米大桥XX物流园区”），只要敢于大胆创新，抓住有利时机进行开发建设，就不怕没有市场。面对如此大的市场前景和大好发展机遇，生米大桥XX物流园区项目
15、的建设不仅可行，而且势在必行。在生米大桥XX物流园区规划设计过程中，我们始终注重“以人为本”的指导思想，并站在历史和时代进步所要求的高度，抱着为国争光、物流报国、创造平台、营造环境、为社会主义现代化建设、构建和谐社会和为全省的物流产业事业服务的宗旨，打破常规，创新思维，使“生米大桥XX物流园区”真正成为经得起江西南昌人民检验并信赖的物流企业和多赢局面的“黄金物流”项目。2.3.南昌物流市场发展预测谈效益，必须先谈市场。“预期规划建设物流中心”（“商气”）是衡量旅游项目可行性的重要参考依据之一。2007年3月27日召开的南昌市商务工作会上了解到，按照“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”的商贸发展战略，南昌各类商场、市场、特色街等商业业态不断丰富，高水平的兴发物流园区、白水湖物流园区已经投入运营，城东、城西两个物流园区已经完成规划，大物流格局呼之欲出。已建物流中心拟建物流中心/基地6个3个1.昌东：主要为高新区、科技园、京东开发区内企业服务，提供货物集散和物流基地之间的短驳运输、仓储、配送、流通加工、商品检验及物流信息服务。2.郊桥：政府规划，集中控制。占地0.3-0.5平方公里。3.朝阳：针对洪城大市场及周边13个专业批发市场
