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1、住宅策划：（一） 背景资料1、 地理位置台州三山涂住宅小区根据台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。2、 用地性质二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不包括3层）以上的居住建筑。3、 策划依据1) 台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究的招标文件。（2011年9月28日）2) 台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划（简称详规）。3) 台州市控制性详细规划编制技术规定。4) 中国现行的设计
2、规范及国家标准。 （二） 策划准备1、 命题解析：住宅区1) 这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会经过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。2) 入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构可能会发生变化。3) 既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈
3、住宅区，没有实际意义。2、 策划理念准备1) 通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。2) 从源头（分配）上找到策划起点。本项目的逻辑：整个核心区的建设，包括本住宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为
4、了产业发展，政府方面应该竭尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，因为那样财政压力太大，对于整体事业不可持续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分配问题。这样就有了策划起点：该住宅区主要为满足相关企业的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有可能出现的情形；政府经营该项目的底线应该是自身的收支平衡。3) 策划和设计要预想“购买者”可能会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的目标，然后将这个目标交给“购买者”，并让“购买者”提出他们的意见（由此我们认识到，办企业之前先
5、要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起来说，都是不太可能的，因此，必须走中间道路）；经过反复几轮的多边谈判，该住宅区才能有一个确实可行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有可能取得最好的建设效果。4) 然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因素，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各企业厂区建设和开工的进度，进度快的，则本项目快速跟进
6、，慢的，则适当拖一下；还有一个上级政府部门对本项目的所要求的建设进度。考虑了这三点，再来确定该住宅区的建设节奏，是比较理想的。另外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来说，企业的产业计划，决定了本项目的建设节奏。5) 通过想象和逻辑，找出最可能有的住宅需求模式，作为定位依据。该住宅区，从本质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应该成为各项定位的依据。比如，由于大量基层员工都属于低工资的劳动者，因此人员流动性非常强，这样对小区的管理要求就非常高；又比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间很多，如何安排这些时间，特别是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重要
7、的设计特点。6) 住宅概念体系。理性思维的简单过程是“从特殊到一般”；复杂过程则是“从一般到特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞杂；所有流行的房地产策划概念，几乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针对本项目建立新的住宅概念体系（理想的体系一定会要求调整详规内容），才可能是一种成熟的和诚实的工作方式。7) 核心理念。如果上述条件是成立的，那么该策划理念的主要项应包括：（a） 该策划主要提供该住宅小区设计的思考方向和一些模块。（b） 住宅小区的设计原则依然是成本第一，功能开放并可与时俱进。（c） 住宅小区以组团为单元进行尽可能深入思考，尽可能满足各企业的要求。（d） 如果不增加建设成
8、本，让小区立面好看一点，耐久一点，何乐而不为？（e） 完成技术（如太阳能，中水等）引进的准备工作，根据谈判结果进行取舍。（f） 重点解决单身生活的单调以及年轻人的培养，这才是真的以人为本。8) 结论：如果要有好的结果，过程一定复杂（成龙说：“没有随随便便成功”）。常规操作，该住宅园区成为“空城”是大概率事件。3、 该住宅区的需求分析1) 理念决定需求。在这里还是一片大海的时候，需求一定来自理念，来自逻辑，来自要满足前一个创意目标（即创建三山涂工业园区）所需要作出的努力。简单的说，本住宅区就是要把工业园区内各企业的员工安顿好。因为要把这个住宅区变成谁都可以来购买的商品房小区，不符合核心区建设的逻
9、辑目标。当然，将来这里如果成了花园式工业园区，这种可能性还是存在的，“二类住宅用地”的定位是否在为这个目标做准备，我们不得而知，但可能是有的；但这个将来要等多少年？2) 居住到这里的人的基本生活模式预想：小张的一天。小张，23岁，巨东企业（位于地块的西北角）的一名普通员工。他每天工作很幸苦。好在企业还算正规，基本不用每天加班，每周还有一天时间的休息。每个月工资全加起来大概2800块钱。小张住在西区宿舍，房子是厂里的，一个套间，共三间睡房，一共住5个人，大房间住两个人，小房间住一个人（那是个车间李副主任）。由于住宅区的西边是伟力塑料加工厂，这些年污染一直很大，所以西区住的人很少，大家都在附近农民
10、那里租房子，李副主任也没在这里居住。小张来自农村，家庭经济困难，他不想增加这笔开支，所以他和另外一个工友，一直住宅在这套公寓里。早上七点，小张起床，洗漱之后，就到小区门口工友家属开的早餐店买一些早点，本来大家都是到商业西街那家沙县小吃店买早点的，但最近老陈的老婆从农村来，看到每天有不少工友要吃早点，于是就在小区的东大门（西大门污染太重）这里支了个早餐车（上班时间管委会的人会过来驱赶，但开早餐的时间较早，管事的人都还没有到，生意不受影响），专门供应早点。吃完早餐，小张和同屋工友就穿过涌金路向北，去工厂上班，期间要路过文化馆，平时因为太忙，除了去年上半年的技能培训，以后就没去过，要是那里也是晚上开
11、放，那还是有机会去的；然后又路过公园，自从和刘莉莉谈恋爱之后，那里倒是经常去，就是晚上人比较多，以后还要再找地方。穿过海景大道往昔再走10分钟，就可以到公司。中餐是在公司食堂吃，大家提过意见后，副厂长的小舅子就不再承包了，伙食慢慢好起来。中午不能休息。工作还是比较累。好不容易熬到下午下班。晚餐公司不准备，大家一般都是自己做（房间里都有炊具），偶尔十天半个月和女朋友去商业街里小餐馆化五十块吃一顿。吃完晚饭时，刘莉莉已经在门口等着了，让我陪她去文化馆看电影。电影不好看，但看电影的感觉还不错，因为价格便宜。看完电影，莉莉说肚子有点疼，我赶快陪她去巨东医院，好在路那么近。尽管是中医院，人家的水平还是不
12、错，值班医生号了下脉说：没事，是吃了不干净的东西，回去拿白萝卜煮绿豆汤，就很快能把脏东西排掉。医生还调出她的健康档案，看了一下她的出生日期，说，今天是比较容易发病，没什么大碍。接着又在莉莉的病历上记下写什么。从医院出来往南，我们走小区东大门回家，平时我们都不走那里，但晚上那里污染还是小一点。她和我住在同一个组团，平时照顾也比较方便。我赶紧去商业街南头的超市，买了大白萝卜和半斤绿豆，匆匆赶回莉莉的宿舍。根据医生的话，10分钟时间，“药”就弄好了，莉莉喝下，一夜无事。9点15分，我回到了自己的宿舍，还是洗洗睡吧。一天又过去了。小张这天的生活，代表了绝大多数居住在这里的工人的6/7时间的生活状态。可
13、以总结的是：（1）居者对住宅的要求不高，能住就行，最好一人一间，因为有女朋友了；（2）居者对住宅区的公共配套不是很关心，最多希望吃早餐的时候有个棚，这样下雨时方便点；（3）厂区的污染问题很影响居者，最好换一个污染小一点的工厂在边上；（4）商业街和医院都是偶尔用用，估计那里生意也不会好，主要因为大家还都年轻，还没到频繁生病的时候；另外钱也不多，购物的可能性不大；（5）晚餐是个问题，如果小区里面办一个食堂，这样就能快速解决晚餐，剩下的时间可以读点书，学点东西；（5）年级慢慢大起来了，总要结婚，如果小张选择在这里干下去，那么这里还是多建套房为好，这样住宅的功能马上就可以调整；如果小张决定干两年出去换
14、个工作（这种想法在工友之间的共鸣度，取决于那些工厂污染治理的程度），那就住什么房子都无所谓了；如果要结婚，丽丽是不是愿意把孩子生在这里呢？估计莉莉是不会愿意的；（6）选择会是多元的，也会充满变数。3) 居住人口变化。从住宅区生命周期来看，入住人口的变化一定是一条“反向马鞍型”曲线，开始的时候（2年之内）少，这跟本地区政府的政策有关，根据目前的情况判断，谈判会很艰苦，因此招商不会很顺利；之后经过政策的调整，入园厂家逐渐增多（厂家增多预示着两个中大问题， 一是环境会更加恶化，一是拼廉价劳动力的低附加值生产方式会卷土重来），这样此地的居住人口会大量增加吗，直到超过该住宅区居住容量的150%；随着产业
15、的集聚，政府才有能力强化技术开发，而随着装备水平的提高，打工人数到达峰值以后，开始减少，预计10年后的拆解行业，已经全都是机械化了，那时对劳动力的需求越来越小，该住宅区的居住人口数量会急剧下降（那个时候的房地产一定也没落了，私营开发商大都成了逃犯）。这时候政府就要考虑园区的住宅功能转向了。4) 居者的生活要求。（1）首先关心的是少受污染的影响；（2）生活可以简单，但是要方便，最好可以提供价廉物美的早中晚三餐（休息天的中餐也还是要解决的）；（3）最好能提供免费的休闲娱乐项目；（4）如果空气好了，室外的活动场地也还是需要的；空气不好，就不要了；（5）商业街超市的日常生活用品价格还公道，但其他商店就
16、不敢进去了，关键我们的工资还太少；不过将来会有进去的那一天；（6）小区内可以设一些公共厕所，套房内厕所有时候比较拥挤；那里的厕所可以用中水冲刷；（7）套房内各家的用电用水最好能分开，各用各的，燃气因为厨房就一个，不太好分，可以平均分摊；大家钱都不多。等等。（8）礼拜天还是比较无聊的，去商店，钱花不起，在家里，闷得慌；组织上应该安排活动，要有意思，还要长知识，毕竟大家还都年轻。5) 建设初期，园区不必提供更多的福利。开始时，都是低端的消费；因此园区的配置要与这种低端的消费相适应。随着产业利润的增加，随着时代的进步，劳动者的工资会不断增加。这如同间接提供福利：人们有了钱，就可以去商业街消费，去医院做更多的养生保健，去文化馆参加各类陶冶性情的活动；政府可以通过税费调节，获取一部分资金，来改善小区的园林景观，设备配置，修建更多的活动场所（规划一次设计到位）；而居住质量，因为产业的从业人员减少大大提高，小区的利用率不会因此降
