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1、目录嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报2多业权商业项目招商应把握的重点5多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点6大型服装专业批发市场成活的六大特点7影响大型专业市场成活的10大自杀行为8大型专业市场如何快速渡过市场培育期-蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略92009年服装市场形势分析112009年服装市场机遇及应对策略12专访：成都，商业地产大有作为13蓝光金荷花国际时装城市场品牌建设策略17蓝光嘉宝商业荣获“中国商业地产行业十大品牌机构”18成都商业地产热，开发投资需谨慎19迎接变局、挑战自我232011，开启蓝光文旅产业新纪年（上）252
2、011，开启蓝光文旅产业新纪年（下）30谈近期“房地产调控”与“商业地产热”33刍议旅游地产价值提升的影响因素35旅游地产开发的不容忽视的六大问题41中国酒店业未来发展的七大主流模式51思维决定成败54从破局到蝶变峨秀湖分时度假带来四川旅游地产投资新突破62嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报作为西南地区最具实力的商业地产开发商四川蓝光集团旗下全资子公司，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司在运作项目上显得格外信心十足。这份信心来自何处？参加此次商业年会的卢朝寿总经理为我们解答了这一切。地产界：2008年11月，蓝光金荷花国际时装城荣获了“中国服装批发市场十大最具竞争力品牌”，目前不少大型专
3、业市场面临着人气不足、经营不善、租金回报低等问题，在蓝光金荷花国际时装城运营过程中，贵公司是如何解决这些问题的？卢朝寿：先说说这个项目，这个项目有一个很好的市场预期。它是在成都一个传统的服装批发商圈中，叫做荷花池，这个商圈在成都很有影响力，在全国服装批发市场中也排行第七。荷花池是在80时代中期开始发展起来的，但是它的整体规划、硬件条件、经营档次到现在不能满足市场的需求。所以我们抓住了这个时间和机遇，开创了个对原来的荷花池进行提档升级的一个颠覆性项目蓝光金荷花。金荷花在运作过程当中，起步就比较高，走的是品牌路线。我们在发展这个项目的第一步就是先规划，项目规划成中国西部地区功能最齐全、配置条件最好
4、的服装批发市场，这是硬件方面；在软件方面，我们在运作过程中，主要是把握了招商的准入条件，严格按照区域的规划和楼层的规划来进行商家组合。进来的商家一定要有经济实力和品牌影响力，比如我们项目的负一层，引进的都是新光、晶晶这些在海内外都是比较有影响力的商家。这些主力店商家进来就带动了大片，产生了个良性循环。地产界：最近在成部，由贵公司开发经营的空港总部基地成了当地很多人关注的焦点，请谈谈该项目的规划定位及招商运营情况。成都高端物业竞争越来越激烈，空港总部基地将如何脱颍而出？ 卢朝寿：空港总部基地是我们开发的一个规模很大的项目，这个项目我们称之为城市综合体，项目规划有三大块，第一块是花园式的商务楼，第
5、二块是商业配套项目，包括商业步行街、购物中心等，第三块是五星级的高档会所，三块分三期开发。现在第一块的商务办公楼已经建起来，总共十三栋楼，招商工作也已启动，已经入住了部分大企业，估计到2009年3月左右，全部招商工作将完成。余下两期也在按计划进行建设和招商等工作。成都的写字间从总量上来讲，可能有过剩的趋势，为什么我们还要做，因为我们这个项目有几大优势。第一，环境优势，我们打造的是一个花园式的办公场所，这在一般中央商务区是没有的。第二，写字间是整栋的，也就是一个公司可以整租一栋，或者整体购买一栋，它是单立门户的。第三是项目区位优势明显。这个项目离成都双流机场仅2.5公里，交通非常方便。第四，这个
6、项目整体建成养熟后，配套比较齐全。第五，项目的品质十分好。就这个方面来说，目前在成都还没有人能竞争过我们。第六，项目无论是租还是卖，都具有很强的价格优势。我们前三年定的年平均租金是40元平方米，现在也是按照这个水平招商。卖的价格大概是60007000元每平方米。如果有公司和厂家想在成都这个地方建基地，要寻找一个比较优雅和高档的办公环境，我们这个项目应该是首选。 地产界：蓝光嘉宝最近还在开发和运营哪些商业项目？ 卢朝寿：我们现在开发建设的项目商业比重比较大的还有碧漫汀，这个项目已经建成，很快就要进入招商环节了。另有一个项目在成都金堂县，这个项目是高档住宅加高尔夫球场，然后还有将近30万平方米的配
7、套商业。除此外，我们在省内的二级城市宜宾、泸州已经谈定了两个商业项目，我们主要负责策划和经营管理等工作。 地产界：蓝光嘉宝策划和运营管理了二十多个项目，在业界赢得了良好的口碑，请问你们是如何确保项目运作成功的？ 卢朝寿：主要原因就是我们在选址和规划以及在招面经营的每个环节中，一定是按照市场规律办事，也就是按照专业的眼光来考虑。比方说蓝光金荷花，在选址、定位、规划以及招商的准入条件和后期的经营配合上，全程都把握得比较严谨。其次是善于发现机会，能够找准市场空白点。以玉林生活广场为例，当时我们建项目就发现这个地方缺少一个集中、集群，能够提供给年轻人或小资们消费和娱乐的场所，所以在业态上我们就引进了音
8、乐房子酒吧、空瓶子酒吧以及兰桂坊酒吧等具有小资情调的商户。最后重要的一点是我们在后期运营管理中会不断地进行调整和提档升级。商家进驻一段时间后，经营好的可能长期入驻，经营不善的可能就要撤走。在这个过程中，我们会不断地进行商业策划、补位招商，通过变动保持项目整体品质的提升。 地产界：在贵公司的相关资料里看到“嘉宝商业探索出了符合国内地产业发展规律并独具特色的嘉宝商业运营模式”这样一句话，请问嘉宝商业运营模式有什么特色？ 卢朝寿：嘉宝商业在运营特色上，归纳起来有这么两个显著点，第一就是开发经营一体化模式，也就是说从项目的开始到最后，我们都全程跟完，这中间包括市场研究、项目定位、商业规划及后期的销售价
9、格体系、招商经营、管理运作等一全套工作，这样保证了商业项目运作的全程专业性，第二就是我们比较强调多方共赢模式，也就是开发商、投资者、经营者、管理公司、消费者和政府的六方共赢，我们在运作时，都能很好地把握这里面各个环节的主体利益机构，所以开发商有嘉宝商业这个品牌保证，他的价格就能上得去，业主知道有蓝光嘉宝在运作，就肯定有回报。 地产界：嘉宝2009年的发展计划是什么？ 卢朝寿：公司目前的战略是，对内(成都地区)以管理型为主，对现在已经管理运营的项目进行不断提档升级，对外(成都以外地区)则要不断地向外延伸扩张。我们目前对外的重点地区还是西部地区，第一是四川省内的二线城市，第二是以重庆为重点的地区，
10、第三是西安和昆明。（全文完）多业权商业项目招商应把握的重点多业权商业地产是中国商业地产发展过程中，在特定历史条件和阶段下的产物。多业权商业项目的弊端和经营管理的难度被业界所公认，而这种模式也被实力越来越强大的开发商逐渐摒弃，但大量存在的多业权商业项目依然是摆在商业地产经营管理者面前的一道难题。我们所管理的项目中有很多是多业权商业项目，历经10余年的发展，这些项目依然保持着旺盛的经营活力，持续为业主带来丰厚的回报。我们在多业权招商经营管理方面积累的经验，也成为公司核心竞争力的重要部分。 多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点 一、吃透两点：1、项目定位：（
11、1）主题业态定位（2）目标消费群定位（3）项目经营模式定位2、商业规划：（1）商铺分割、主次通道、主次出入口、消防通道等动线规划，视线规划（2）人流、车流、停车、导识规划（3）建筑硬件与商业业态经营相关配套规 二、把握三点1、精准的业态（业种）、商户配比2、设置合理的招商准入条件3、整合招商，变小商铺为大店、大卖场 三、做到四点1、物业资源控制最大化2、商源储备，优选最大化3、业主策略多样化4、商家策略模式化 （详细资料请留言索取）大型服装专业批发市场成活的六大特点一、市场发展特点培育期（前2年）成长期（1-2年） 成熟期。二、“放水养鱼” 特点低门槛引进商家、养好会生“蛋”的“鸡”，先予之、
12、后取之。三、“头羊”召唤特点实力商家集群化，凝聚、号召、辐射，以商引商、以商稳商、以商富商。四、商品吸商气特点商品有特色，应季、丰富、齐全，低价酬客、聚客。五、六方共创共赢特点政府、开发商、管理公司、业主、商家、客户六方贡献、共创共赢，才能快速旺场。六、市场化运作特点项目定位、业态布局、商户配比、动线和视线规划、导识引导、氛围营造、媒体宣传、卖场管理、服务质量、竞争对策等。影响大型专业市场成活的10大自杀行为一、业种布局混杂、散乱，货品档次落差大，卖场形象不佳。二、商户结构不合理，有号召力的实力商家比重太小（低于20%）。三、商铺租约低于2年的商家比重超过 70%，经营行为短期化。四、业主投资
13、回报预期偏高，市场培育期给商家免租期短、租期短、租金高。五、自营户比重小，投资户比重偏大，给炒摊者、不开摊和假开摊，坐享其成者提供了投机的机会，殃及了市场。六、卖场货品陈旧、铲货甩货、质次价高，打一枪换一个地方，利用免租期投机。七、无上游厂商、无下游客户、无稳定经营品牌。八、大面积不开摊、假开摊、不按时开摊，难以滞客、聚客，形成恶性循环。九、媒体诉求不精准，受众面小，市场广告多、商品广告少。十、现场营销活动不对路。大型专业市场如何快速渡过市场培育期-蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略 大型商业地产项目，特别是大型商业卖场在开业之初，如同刚出生的婴儿一般需要精心培育，方能在激烈的市场环境中茁
14、壮成长，而如何快速渡过最初的市场培育期？是商业地产运营商在实际项目经营过程中必须面临的课题。15万平米经营面积的蓝光金荷花国际时装城仅仅用了两年的时间就渡过了市场培育期，而且其知名度和品牌认知度超过四川同类市场，成为西部唯一获得“中国服装市场十大最具影响力品牌”和“中国服装批发市场十大竞争力品牌”大型专业市场，其中蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略发挥了重要的作用。 蓝光金荷花国际时装城位于闻名全国的成都荷花池批发交易市场。2005年8月，15万平方米的卖场一次性全面开业，对外试运行。为了快速造活市场，经过深入调研，我们制定了蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略。在总结大型服装专业批发市
15、场成活的6大规律和影响市场成活的10大自杀行为的基础上，提出了“两调整、两建立、两营造、两加强”的总体工作思路；提出了“金荷花市场是谁的？是投资者的！是经营者的！是管理公司运作的！是我们共同打造的，最终是我们共同享有的。”得到了广大业主和商家的积极响应和支持。策略中具体制定了分层分区招商稳商的8个重点，明确打造8个亮点特色区域，如时尚饰品城，时尚靓装区、运动休闲城等等。在营销策划方面，提出了“拉动人气、提升商气”之十大策略：如开门迎客商，吸引商气；环境营造，积聚人气；媒体宣传，煽动人气；现场活动，聚集人气；谋势借势，因势利导造势等等。号召商家、业主与管理公司一道，“同心齐力、各司其责，自助自救、共创辉煌”。号召业主“齐心顾大局，耐心看长远”，主动配合管理公司，“降租续约，腾笼换鸟”，养会生蛋的“鸡”；商家则应该开门迎客商，主动调整商品结构，抵制卖铲货，甩货、过季货、质次价高货等等。同时，也指出了管理公司在市场培育期的10大重要责任和重点工作。通过在商家业主大会上的宣传，蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略得到了各方一致赞同，成为蓝光金荷花国际时装城市场培育期团结各方力量，开展各项工作的纲领性文件。截止2
