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2、房市板块竞争分析江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析.15 第五部分第五部分 科技园区地产板块优劣势分析科技园区地产板块优劣势分析 .17 第第六六部部分分 项项目目周周边边新新近近已已售售楼楼盘盘分分析析.19 第第七七部部分分 科科技技园园区区香香溢溢软软件件园园公公寓寓住住宅宅楼楼部部分分项项目目策策划划建建议议.25 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy De
3、sign Co.，Ltd Page.2 第八部分第八部分 俱乐部项目策划建议俱乐部项目策划建议.43 第九部分第九部分 科研楼部分项目策划建议科研楼部分项目策划建议.47 第十部分第十部分 香溢软件园项目市场行情价格评析香溢软件园项目市场行情价格评析 .57 第十一部分第十一部分 香溢软件园项目销售及资金回笼计划香溢软件园项目销售及资金回笼计划 .58 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Str
4、ategy Design Co.，Ltd Page.3 第第一一部部分分 公公司司介介绍绍 上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售 公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。 十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、 中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑 战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售
5、 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy Design Co.，Ltd Page.4 主要代理案例： 古北中央花园 黄金豪园 佘山银湖别墅 古北新区二期 苏州西山别墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹桥路三期高标准内销售房 碧玉公寓 明珠大厦 广场大厦 钻石公寓 万科园别墅 雅典花园 维多利亚大厦 巴黎花园 金狮大厦 金象公寓 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公
6、司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy Design Co.，Ltd Page.5 第第二二部部分分 宁宁波波房房市市整整体体市市场场分分析析 这两年宁波房市供不应求，房价水平上涨很快，并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也 越来越高，好象恨不得房价立马降下来，在“房价上涨太快，市场房源紧张，老百姓买不到合适的房子”的市 场环境下，这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市，从郊区县 市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省，单就房价而言，不光是宁波市区房价涨得快，余姚、 奉化、宁海等地的
7、房价在这两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是 又一个快速上涨年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说浙江省，以上海为龙头的整个长江三角洲如南京、 苏州等城市，这两年的房价也都快速飞扬，南京的房价水平在省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如 上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间，虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一，然而，在 这种大背景下，“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别，应该说是“见怪不怪”。 房地产从来都是与宏观经济紧密联系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景 电话：（0574）8771822
8、6 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy Design Co.，Ltd Page.6 的。宁波房价是否过高、涨得是否过快，只有跳出宁波，置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。 1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。 上个世纪末，中国改革开放的重点在南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最 活跃、发展最快的区域，也是当时中国房价上涨最快的区域，目前也是
9、中国最富裕的区域。然而自从92年国 务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海为龙头的长江三角洲，北线以南京、镇 江、常州、无锡、苏州等城市为代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表，已成为中国历史上 继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领域，辐射十三省二直 辖市，领域阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东最大的国际城市，因此，有专家预言上海的经济地 位将与香港毗美，长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是，这几 年，这里成了中国房价上涨幅度最快的区域，宁波也自然成为其中的一员。 2、浙江省
10、民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民间购买力旺盛 浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后，但广东主要以外商投资拉动为主，剩余价值大多 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy Design Co.，Ltd Page.7 以货币形态转移到国外；山东、江苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较少； 浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间
11、经济的发展带动全省经济的快速增长，形成了内地 兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济，产生了许多大大小小的“老板”，汇集了大 量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙江省房价涨得快，宁波也自然成为其中的一员。 3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏低，与其经济地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高 速发展时期。 浙江省经济总量在全国居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林 等经济相对落后的省份，因此，原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标，这对拉动浙江 省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、农民变
12、城市人，需要大量的住宅满足。 4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨 土地价格的上涨是房地产价格上涨得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标、拍卖、挂牌交 电话：（0574）87718226 （0574）87805484 上上 海海 古古 北北 房房 产产 销销 售售 代代 理理 公公 司司 宁宁 波波 分分 公公 司司 传真：（0574）87801384 邮编：315040 Market Strategy Design Co.，Ltd Page.8 易政策，推动了土地价格的一路上场；然后，温州、台州、宁波等城市也相继学习杭州的经验，实行土地的招 标、拍卖、挂牌交易政策，使这些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了 土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标的交易量不到总量的10%，房 地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板块的八个上千亩大盘，都是协
