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1、北京朝阳北路商业地产项目北京中国皮革城策划方案（V3.0）新加坡星联国际机构深圳市新摩尔商业管理有限公司2008年1月25日前 言2008年北京奥运会即将在8月举办，北京通州区的地位随着首都东扩，通州作为现代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北和东北的交通枢纽，是产业升级的龙头。古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位的明晰，发现系列大型专业购物中心和现代流通中心，未来通州的商业繁华景象将再现于北京。皮革行业是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，
2、而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不仅是皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。皮革产业是我国的优势产业，2005年我国皮革行业规模以上企业，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的和谐、稳定。作为中国皮革业的龙头，海宁中国皮革城不
3、仅是现代皮革业的购物中心和物流中心，而且是中国南方皮革业的发动机，在亚洲规模最大，占据中国皮衣市场的四分之一。2006年销售额达到56.8亿元。皮革流通专业MALL市场(城市购物公园环境，专业市场形态，目前称为专业MALL)和海宁区域经济的协调发展取得了巨大成功，如果通州招商将海宁中国皮革城引进在通州，我们认为设立北京中国皮革城，我们可以预见通州将加速吸引无污染的皮革设计、名品生产和销售终端，聚集中国皮革产业高端资源。著名作家陈祖芬认真从文化角度解读了作为中国第一商帮的浙江商人，从包玉刚到邵逸夫，这些爱国企业家热心家乡教育，先后为中国各所大学捐赠巨款，带动了中国企业家致富后的财富分配选择，树立
4、了良好的商业文化形象。浙江企业家马云带动中国电子商务走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌带动了海宁打造中国皮衣品牌的浪潮，当今中国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商人无愧于中国第一商帮的称号。浙江皮革行业的企业家不仅在东北等地开设市场，而且占领了国外很多市场份额。2004年以前浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但是在引进高端人才方面受到局限，设计方面还是依赖大城市人才。2007年5月海宁中国皮革城完成建设以后，标志海宁皮革产业成功完成了升级。作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森集团是中国最大皮革沙发出口企业，20年前最早进入俄罗斯市场，当年
5、的海宁楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经成功开拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合作发展的良好传统，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头开发的北京中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革相关企业进京发展。海宁中国皮革城成为我国皮革产业经济效益最好的购物中心和流通中心，成为行业名副其实的龙头。随着中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我们要成为皮革强国就必须集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，因此我们需要聚集一流人才，要想吸引一流人才需要
6、聚集在首都这样的高端平台，首都北京的东大门通州不仅规划了大运河两岸核心景观，而且规划了中国最具档次的生态型总部聚集区。一流的皮革设计和品牌推广人才需要大城市的环境，不仅需要良好的居住和办公条件以及为子女教育提供名校，而且需要良好的专业交流环境和出口平台，通州具备得天独厚邻水而居的首都东大门环境。利用北京首都的地位，加快皮革产业总部经济发展，为通州腾飞聚集高端资源，我们通过市场调查和分析，理性研究了在通州设立北京中国皮革城的可行性。千里之行，始于足下，通过我们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，目前通过各种渠道包括北京雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国
7、家，高档品牌皮衣今后面向美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。我们预测，北京中国皮革城在通州建成后，不仅每年能够直接完成5亿美元以上的销售额，而且能够带动50亿美元以上的总部及后续加工产业聚集通州。未来的通州皮革设计和品牌推广、产品检验、海关服务等机构将在中国皮革城的带动下陆续进驻，古老的大运河两岸将焕发新的生机，通州人成为北京东部商贸中心的理想将加速成为现实。在产品升级方面，中国皮革产业要超越的对象就是意大利等传统皮革设计与生产强国，北京通州成为中国皮革业总部经济区将为我国皮革产业升级做出巨大贡献。目 录前 言2第一部分 市场分析6一、城市基础情况61通州规划中的区域特点62总体规划定位73
8、通州发展条件84通州交通状况与本项目交通情况95北京通州运河核心地块功能定位126通州商务园137北京和通州经济发展指标和商业发展情况汇总158通州商业状况179目前通州主要商业分布1910未来通州商业规划:21二、专项市场研究221北京皮革市场现状222沈阳皮革鞋料市场283东北皮革交易市场284. 河北辛集制革及皮革服装业集群295北京鞋业市场调研316典型家居市场34三、通州住宅市场调查361通州住宅调查362瑞都综合体开发413通州世纪新城大盘开发（包括25万平方米购物中心）424北京市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发45第二部分 项目分析50一、宗地状况501区域位置502宗地目
9、前状况51二、宗地周边环境521周边配套设施522. 周边环境52三、项目SWOT54四、项目发展前景预测551商业价值552住宅的市场价值55第三部分 项目操作思路55一、总体思路551开发体量552盈利模式建议55二、项目定位56三、目标客户人群57四、业态功能的判断57五、项目开发节奏建议58六、项目开发风险判断601项目运作中可能面临的风险分析602项目开发风险的防范措施建议60第四部分 概念规划方案60一、项目总体规划布局建议601经济技术指标602布局思路及建议61二、产品建筑设计建议621物业组合622项目商业业态初步策划633产品体现的主题思想63第五部分 北京中国皮革城品牌价
10、值及其未来对通州区域经济发展的拉动作用分析65一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值65二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思路66三、社会效益分析67第六部分 可行性研究结论68一、通州经济发展指标对商业的支撑68二、规划方面结论68三、通州土地价格趋势结论69四、项目市场定位69五、项目物业功能与业态选择结论70六、项目开发周期及售价预测结论70七、土地价格结论71第一部分 市场分析一、城市基础情况1通州规划中的区域特点图1 通州区位图 通州位于北京东部发展带和东西发展轴的节点。 通州是北京东部发展带上的三个重点新城之一。 通州是服务于东部发展
11、带和北京市域的综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是性价比最高的区域型CBD，通州是北京惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。 通州在环渤海经济圈的地位 环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环渤海地区5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭，包括天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的重要港口在内的60多个大小港口在这条线上星罗棋布。以北京和天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世界上城市区
12、、工业区、港口区最密集的地区之一。 环渤海地区以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放城市为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等省会城市为区域支点，构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外向型、多功能的密集的城市群落。在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用，有力地促进了本地区特色经济区域的发展。北京市作为中国迈向世界城市的首要载体，必须朝现代化、高端化、全球化和敏捷化方向努力，而新城的发展必须和中心城优化调整相联动。根据北京市城市总体规划的定位，通州将建设成为面向区域可持续发展的综合服务新城，成为北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。处于环渤
13、海经济圈中的核心枢纽位置的通州，西距天安门20公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。通州区与北京中心主城区有多条道路直接连接，轻轨八通线的建设使通州拥有了轨道交通，更加便捷了与中心城区之间的联系；京沈、京哈、京津塘等多条高速路穿境而过，与北京市的六环、七环、通顺路和东部发展带联系线在这里交汇，使通州成为北京东部的重要门户；京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，是北京通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路尤其是直接面向北京市东部的河北、天津地区。密集的路网为通州大力发展现代服务业，建成辐射环渤海地区的重要的北方陆路港、首都重要的物流集散地和现代商贸中心奠定了良好的基础。图2：通州在北京的战略定
14、位 北京通州与河北关系 河北是北京的经济腹地，河北是北京、天津工业品巨大消费市场，依赖北京和天津作为科技中心和金融中心的地位。 通州临近河北廊坊，到河北廊坊一个小时，与辛集皮革城距离为3小时左右。 通州与天津关系 顺义、通州、亦庄是北京新城建设的重点，其中通州的功能包括行政职能、国际商务、文化传媒等。而更早还有两院院士吴良镛、中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁等专家学者建议中央行政区迁往通州。通州距离天津约100公里，毗邻天津武清区。 从通州到天津只是需要一个小时，通州是北京和天津沟通的桥梁地带。2总体规划定位v 区域服务中心 v 文化产业基地 v 滨水宜居新城图3：北京通州规划定位北京总规对通州的定位是疏解城区部分职能、建设宜局新城，容积率控制普遍较低。3通州发展条件 （1）北京城市总体规划（2004年-2020年）确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。 （2）北京的空间结构做出了重大调整，新城应配合中心城调整优化，疏散中心城人口和部分职能，培养新的产业聚集。这是通州新城发展的重要保障。 （3）通州新城位于城市的主要发展方向上，地势平坦，土地资源充足，与中心城的交通联系便捷，发展空间巨大。这是通州新城发展的现实基础。 （4）东部次区域是城市未来重点发展的地
