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1、壮龙民族风情商业街南宁有道企业管理咨询有限公司2010.4目 录【第一部分】那坡商业概述2【第二部分】商业街产品定位6【第三部分】壮龙民族风情商业街租售策略12【第四部分】广告推广33【第五部分】其它配合37【第一部分】那坡县商业概述 本章主要通过对那坡城区交通架构、商业网络组成、商业区业态分布、商业特征分析，定位幸福新城商业业态一、城区主要交通框架沙街东西走向的交通要道，位于睦边大道的北面，政府部门、商业街主干道之一。镇玉街南北走向的交通要道，位于沙街的南面，往南与通往靖西的主干道相连。伏必街连西南走向的交通要道，通往云南方向的干道睦边大道县城通往平孟国家二级口岸主干道，那坡形象大道那坡县城
2、两面环山，呈狭长性，城区发展往两端扩展，城区中心的平原土地有限，城区的扩张速度相对较慢，目前城区面积比较小，上述四条交通要道则构成了那坡目前的交通骨架，是那坡联系外界的交通枢纽。二、商业网络组成 那坡目前商业网络主要由镇玉街、沙街、长乐街等商业干道构成；通过点、线的连接组合构成了那坡目前的整个商业网络。 镇玉街、沙街辅以各约1000米长左右的南、北商贸街，以及南北走向主要商业干道；桥头市场、团部农贸市场作为比较大型的农贸市场，服务于整个那坡县城居民，以及在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，商贸相对比较繁荣；而睦边大道则是那坡集餐馆、娱乐、休闲、宾馆等多功能为一体的商业聚集区，是一个综合性
3、商业区。三、商业街区业态分布镇玉街 镇玉街作为那坡的主要交通和商业干道,是那坡最繁荣的商业街道,主要以服装、鞋业、家电、家具、超市、五金、杂货店为主。道路比较窄，建成的历史时间比较长久,商业配套设施比较落后，主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，外立面也相对比较破旧,其商业业态档次、形象都相对沙街比较高些。沙街沙街作为老城区商业中心，在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，商贸相对比较繁荣。铺面经营业态主要以日化生活用品的批发为主,主要针对县周边的乡镇市场,批发档次比较低,但经营状况比较好。双拥路主要以小吃为主，睦边大道作为新城区主要以娱乐、餐饮为主。四、商业特征分析1、 目
4、前那坡商业主要依靠自发形成，中心主要集中在城北区，以镇玉街、沙街中心市场为中心构筑的商业中心。但该商业区域与私人居民区混杂为一体，区域内的各业态还不够精致和具有特色，整体形象还不够好。 2、 那坡城南区域的商业相对比较薄弱，主要是以睦边大道为新城区商业，构筑了那坡休闲、餐饮、KTV保健、宾馆等多功能商业中心；街道为上千百米长街，难以集合商业氛围3、 那坡县城地理特征，县城扩张只能往城西、城南发展，城西作为那坡将来新的城区，目前商业还处于空白状态。4、 中低档的商业街和超市构成了目前那坡主要的两种商业业态，大型购物百货商场的缺乏，精品街不足，造成了目前那坡商业形象档次低，业态单一的状态。5、商业
5、街略显狭窄、杂乱，整体购物环境不舒适。6、汽车站一带出现两个商住结合房地产项目，目前那坡没有纯商业项目。7、天地楼临街商铺较多，集中式商业没有，面积超过5千平方米的大型商家没有，到目前为止区域内还没有出现零售商业的霸主。8、物业硬件档次低，管理落后，规划凌乱是目前那坡县市场零售商业共同存在的问题，经济的发展、生活水平的提高急需购物环境得到改善9、临街商铺租金3050元/幅度。集休闲、娱乐、具有民族特色、购物、形象窗口的商业集中地是那坡商业发展的趋势【第二部分】商业街产品定位 商业作为幸福新城的重要版块之一，东起新村拱桥，规划与城东商业中心连成一片，西接伏必街那富加油站，贯穿壮龙幸福新城，与云南
6、富宁二级公路相连，老城区商圈，市政府商圈及即将兴起的城西商圈。拥有数万户稳定庞大的长驻高端消费人群，加上往来的商务、政务、休闲、旅游消费人群，近期汇集3万高端消费，远期将聚集510万人的巨大潜在消费人群。以每人每天日常消费额10元计，近期内一天就有约30万元的日消费额产生，蕴含着巨大的商机。目前那坡商业中心只要以老城区为主，由于规划原因，形成商业街略显狭窄、杂乱，人车不分流，交通秩序零乱，整体购物、餐饮环境不舒适，黑衣壮作为那坡特色民族文化资源，旅游特产业发展需要一个平台施展，商业街出现将作为那坡最新时尚旅游休闲商业投资消费集中地而成为那坡西部商业核心商圈，成为那坡财富效应的核心以及城市旅游商
7、业形象窗口。一、产品定位-壮龙民族风情商业街1、壮龙民族风情商业街主题形象定位那坡县首个将那坡旅游文化与商业相结合的商业中心那坡首家娱乐休闲购物互动中心2、壮龙民族风情商业街主题定位依据 那坡商业集中在面向普罗大众的消费者层面，缺乏市场细分，尤其缺乏都市休闲类型的主题商街，风情商业街定位占据市场空白点。将成为那坡规模最大、档次最高的住宅社区幸福新城的商业组成部分，业主的富足和高层次必将引领和带动消费潮流。黑衣壮作为那坡特有文化特色，弘扬文化产业，力争政府支持，增强客户投资信心。那坡交通网络初步搭建，三省交界枢纽位置的重要作用日益显现。那坡必将成为桂越云三省区的区域性交通中心城市。3、壮龙民族风
8、情商业街形态描述休闲、时尚的.与在那坡其他商场消费不同，民族风情商业街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。 现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以娱乐、民族风情商业街的休闲娱乐是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。复合的文化天堂.没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物等功能吧？民族风情商业街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在民族
9、风情街品茶、喝正宗越南咖啡边与闺中密友讨论哪个黑衣壮今年最流行饰品。互动的.打破商场与消费者之间的隔膜，形成民族风情商业街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、民族风情商业街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能民族风情商业街的独特设计，街区内的交通和治安管制，让你购物舒心、购物放心。综合的业态，让消费者无须城南城北奔波购物，在民族风情商业街，消费者在享受休闲的同时不知不觉中完成一天的购物。二、板块支撑那坡壮龙民族风情商业风情街既是独立的商业街区，又是作为幸福新城项目的重要配套来出现。它和幸福新城和城东的版块之间是相辅相成、互为支撑的。1、幸福新城幸福新城是百色长江
10、集团倾心打造高尚住宅区，为未来那坡提供的一个代表城市形象的大型完善的国际建筑综合集群，占地260亩, 35万建筑面积,3000户尊贵人家,四大居住组团,项目位于城西片区,作为那坡行政,居住发展的“桥头堡”区域，规划着市政文化中心，行政中心，图书馆，多功能会议厅、四星级园林酒店、随着规划中教育、医疗、学校、银行、邮政等配套设施逐步完善，将会带动城西片区商业发展。2、城东板块城东板块作为那坡县城老商业中心，汇集那坡人民购物习惯，城西和城东连成一片后，商业氛围将辐射城西。三、卖点提炼1、体验休闲高举“黑衣壮全新生活体验消费”大旗，融和购物、美食、休闲、娱乐等多功能为一体，充满鲜明体验休闲主题特色，全
11、力打造那坡商业新格局。2、以幸福新城为依托以城市综合建筑集群的强大辐射力为依托，它的推出顺应了市场发展的需要，将彻底颠覆那坡市现有的商业格局。3、整合商圈及社区整合成熟的城东老城区商圈，辐射引导转移部分商业业态，使城西将成为那坡财富效应的核心以及城市商业形象窗口。4、颠覆传统区别于那坡传统的独立临街铺面、传统批发市场，以全新的产品形象登陆那坡，骑楼式商业街区、铺铺皆临街、铺铺独立、街中有街。对街区进行整体主题式休闲设计，包括大开间商铺、景观、小品、空间层次、交通流向、外立面、停车位、标识、灯光等。壮龙民族风情商业街集合了小中心广场、过街天桥、商业街区、及街中街、连廊、商业广场等多种不同的空间安
12、排，将它们各自的优势融合联系，构造成一个富于变化的商业、休闲连续空间。【第三部分】那坡壮龙民族风情商业街租售策略 一、招商租赁（一）、先招商租赁的理由1、周边环境处在待开发状态2、商铺规划路目前处于修建3、幸福新城连接老城区商业道路还没有修建4、幸福新城项目1公里内人口不及1万由于目前壮龙民族风情商业街面临问题还没能一下完全解决，假如马上销售，很难实现商业价值的最大化，建议先通过招商租赁来实现商业旺场旺市。（二）、招商原则以“旺场旺市”为主要原则，着眼市场的中长期发展、淡薄眼前既得利益。（三）、组织机构在百色和那坡各成立专门的招商服务中心（即针对壮龙民族风情商业街的客服中心），由百色长江公司、
13、南宁有道公司各抽出一些人手组建而成，或聘请专业商业公司运作，实现双方的联动。 人员配备、组织架构示意图（四）、招商策略1、功能划分一般依据项目功能划分工作的得当与否，深深影响到壮龙民族风情商业街将来营运的成败。因为一个不适当的硬体空间格局，必然限制了营业机能发挥的成效。以下，我们就从店铺的配置、街道、公共空间与后勤空间的规划，来帮助开发商共同了解作为商业街的空间特性及其与营运需求的关系。店铺的配置从发达地区商业街的规划经验中，我们可以清楚地看到其基本的规划理论：一条街道，所有的店铺均面向此街道，主力店是面积最大的，由此我们知道影响整个卖场空间格局，最主要的因素是店铺的配置，尤其是主力店。主力店
14、的配置一般而言，主力店的面积都是最大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时主力店最理想的位置是安排在能带动整个商业街人气的地方。在商业街的两端或是整个卖场的最里侧，希望所有前往主力店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家主力店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在两家主力店间的街道上川流不息地往来。根据壮龙民族风情商业街的实际情况，在引入大型超市（建议引进南城百货、南宁百货等品牌超市）作为主力店外，建议在商业街B、C区设立娱乐、饮食类的主力店，如特色餐馆、夜总会等，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能够为商业街创造出更大的价值空间。商品区域划分有关一般专卖店的位置规划，应依据经营理念划分不同的商品区域范
