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1、广州广州 滨江明珠苑滨江明珠苑 策划建议书策划建议书 广东亿汇物业顾问有限公司广东亿汇物业顾问有限公司 谨呈谨呈 二二 OO 五年三月二十二日五年三月二十二日 目目 录录 一市场分析一市场分析.1 11 地段概况.1 12 市政规划.1 13 土地供应.3 14 市场概况.3 15 典型项目调查.5 16 小结.14 二广州市高级服务公寓市场调查分析二广州市高级服务公寓市场调查分析.15 21 高级服务式公寓的概念.15 22 国际公寓的供应情况分析.15 23 公寓区域分布及状况分析.16 24 服务式公寓服务人员素质.26 25 服务式公寓的主要客户分类.27 26 现时市内经营国际公寓的
2、物业特点.28 27 外籍人士住房需求.29 28 广州服务式公寓市场发展预测.31 三项目分析三项目分析.34 31 基本资料.34 32 项目之强、弱、机、危（SWOT）分析.34 33 项目定位.39 34 主题定位.42 35 产品策略.43 36 营销方案.47 37 定价策略.48 38 付款方式.49 39 广告策略.50 四服务内容四服务内容.57 41 市场研究.57 42 市场营销策划.57 43 销售代理服务.61 44 售后服务.62 45 公寓租务推广服务.62 五总结五总结.65 - 1 - 一一市场分析市场分析 1 11 1 地地段段概概况况 滨江东路位于广州市的
3、海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江， 东至广州大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。 近年，随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路 与沿线旧楼经过治理，自然、人文环境有了明显改善。 滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的主要豪宅区 之一，目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通便利、配 套齐全” 。 滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临 江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景” ，仅属于 中高档住宅。有业内人士认为，滨江东板块发展至今，无论是江景 豪宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。如：整个海珠 楼市以区内买家为主，
4、滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在 整个广州市场；整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等，滨 江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。从 上述种种因素来看，滨江东板块已不能与海珠区相提并列。 因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研 究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。 1 12 2 市市政政规规划划 1 12 21 1 大大元元帅帅府府广广场场 - 2 - 根据市政府的规划，珠江中线包括江湾新城商务办公 区大沙头绿地休闲商业区海印综合商住发展区 东湖绿化开敞区二沙岛低层开敞区二沙岛公共 绿地等，基本呈现商业文化休闲活动一体化格局。 而大沙头对面，是国家级文物遗址孙中山大元帅府。据介 绍，目前，孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征 用，将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之 间修建一个大型绿化休闲广场，恢复当年从大元帅府可以 望见珠江，在珠江上也可以目睹大元帅府原貌的盛况。 大元帅府广场的修建，对提升滨江东板块的形象意义重 大。围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天 堂，我司认为，这一规划的实施，将
